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央行房地产金融报告引疑惧:楼市会推倒重来吗


http://finance.sina.com.cn 2005年08月22日 07:45 《理财周刊》

  提要:2005年8月15日,中国人民银行发布了《2004中国房地产金融报告》,全文分3大部分,共计近2万字。其内容包括揭示6大地产金融风险、针对楼市调控的7大建议措施以及银行自身化解房地产相关金融风险的6大建议方案。对楼市里的每一个游戏参与者来说,其可谓拳拳到肉,字字见血。

  在仔细精读该报告,并广邀各路专家商谈,同时结合央行以及政府各部门的过去10多
年的政策走向脉络后,本刊记者认为:楼市可能有“推倒重来”的风险。

  文/本刊记者江南

  神说:人啊,我爱你,所以惩罚你。——印度诗人·泰戈尔

  往往只有在时隔多年,回首往事的时候,人们才能看清过去那些纷繁枝梧的确切含义。

  记者的家在一个上海二级繁荣商圈里,阳台正前方是一幢正在开盘的小户型公寓楼,它的前身是1994年遗留下来的烂尾楼,如今则是经常在报纸上做广告的时尚楼盘。

  居委会主任王阿姨在这片上呆了20来年了,她每次看到这幢楼都要感叹:“10年前,出门走10分钟,至少可路过5幢烂尾楼,有时候觉得这里大概完了,不会有前途了,但是今天,所有的烂尾楼又活了,繁荣度远远超越当时,新的楼盘遍布,并且看着它们的价格从5000元/平方米到了14000元/平方米,不知道该说什么好了。”

  当面对《2004中国房地产金融报告》(下称《报告》)时,一位房产开发商坦言:“如果人民银行的这些建议都成为现实,全国的房产开发商面对的将是比1993~1994那轮调控更为险恶的形势。”

  2001年中国A股市场最高涨的时候正是全球股市低迷不振时,有一种言论很流行:“这和中国经济与国力的发展速度吻合,股市一支独秀因为我们的经济发展一支独秀”。当开始下跌,有人抛出“千点论”与“推倒重来论”时,反对声此起彼伏,很多主流的意见认为:政府绝对不会坐视,因为它会拖垮整个经济。

  那么当这一切都成为铁一样的事实;当央行拿出这样一份呼吁取消期房、严控贷款、增加税收的报告;当这份报告告诉我们楼市即使回到5年前的水平中国经济也并不会遭受不能承受的打击时;当这样的报告绝非偶然而是能看出一以贯之的逻辑和决心时;如果有人说这是楼市“推倒重来”的序幕,你能接受吗?

  《报告》体现央行政策的一贯逻辑

  《报告》是一份逻辑十分严谨,推理非常充分的文本,记者在解读时试图通过一条主线,以及三大值得重点关注的要点来全面理解它。

  这条主线就是央行从1998年至今的政策变迁以及它的背景。

  1998年是央行房产金融政策的一个重要转折点,此前的放宽也好收紧也罢,针对的是房产商,个人金融不牵涉其内,而1998年以后,银行向消费者发放按揭贷款。1998 年,当时贷款基准利率超过10%,个人购房意愿不强,住房制度改革没有根本性进展,人民银行决定对居民住房贷款实行优惠利率,1999 年为刺激国内消费需求,又进一步扩大优惠幅度,对拉动国内消费需求发挥了重要作用。

  业务开展不久,有的银行按购房额全额贷款,也就是通常所说的“零首付”,于是,央行第一次开始了“风险管制”。2001 年6 月19 日,中国人民银行印发了《关于规范住房金融业务的通知》(银发[2001]195 号)(以下简称《195号文》)。“零首付”从此淡出,但银行推动个人房贷的决心未变。

  此后,在银行资金的推动以及中国住房改革的双重推动下,中国楼市进入了高速发展期,但也产生了一些社会不和谐因素以及争论。2003年,由于长三角等区域的房价上升极快,引发了一场关于“房价是否有泡沫”的争论,谢国忠等空方人物强劲登场。

  有鉴于此,央行2003 年6 月13 日发布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(银发[2003 ]121 号)(下简称《121文件》),这个文件对房产商获得贷款的资质提出了比较高的门槛,对“四证不全”的地产项目不给予放款,要求开发商自有资金超过项目的30%,同时对个人购买第二套或二套以上住房或者购买

别墅项目的,适当降低按揭成数。

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