央行房地产金融报告引疑惧：楼市会推倒重来吗

　　提要：2005年8月15日，中国人民银行发布了《2004中国房地产金融报告》，全文分3大部分，共计近2万字。其内容包括揭示6大地产金融风险、针对楼市调控的7大建议措施以及银行自身化解房地产相关金融风险的6大建议方案。对楼市里的每一个游戏参与者来说，其可谓拳拳到肉，字字见血。

　　在仔细精读该报告，并广邀各路专家商谈，同时结合央行以及政府各部门的过去10多 年的政策走向脉络后，本刊记者认为：楼市可能有“推倒重来”的风险。

　　文/本刊记者江南

　　神说：人啊，我爱你，所以惩罚你。——印度诗人·泰戈尔

　　往往只有在时隔多年，回首往事的时候，人们才能看清过去那些纷繁枝梧的确切含义。

　　记者的家在一个上海二级繁荣商圈里，阳台正前方是一幢正在开盘的小户型公寓楼，它的前身是1994年遗留下来的烂尾楼，如今则是经常在报纸上做广告的时尚楼盘。

　　居委会主任王阿姨在这片上呆了20来年了，她每次看到这幢楼都要感叹：“10年前，出门走10分钟，至少可路过5幢烂尾楼，有时候觉得这里大概完了，不会有前途了，但是今天，所有的烂尾楼又活了，繁荣度远远超越当时，新的楼盘遍布，并且看着它们的价格从5000元/平方米到了14000元/平方米，不知道该说什么好了。”

　　当面对《2004中国房地产金融报告》(下称《报告》)时，一位房产开发商坦言：“如果人民银行的这些建议都成为现实，全国的房产开发商面对的将是比1993~1994那轮调控更为险恶的形势。”

　　2001年中国A股市场最高涨的时候正是全球股市低迷不振时，有一种言论很流行：“这和中国经济与国力的发展速度吻合，股市一支独秀因为我们的经济发展一支独秀”。当开始下跌，有人抛出“千点论”与“推倒重来论”时，反对声此起彼伏，很多主流的意见认为：政府绝对不会坐视，因为它会拖垮整个经济。

　　那么当这一切都成为铁一样的事实；当央行拿出这样一份呼吁取消期房、严控贷款、增加税收的报告；当这份报告告诉我们楼市即使回到5年前的水平中国经济也并不会遭受不能承受的打击时；当这样的报告绝非偶然而是能看出一以贯之的逻辑和决心时；如果有人说这是楼市“推倒重来”的序幕，你能接受吗？

　　《报告》体现央行政策的一贯逻辑

　　《报告》是一份逻辑十分严谨，推理非常充分的文本，记者在解读时试图通过一条主线，以及三大值得重点关注的要点来全面理解它。

　　这条主线就是央行从1998年至今的政策变迁以及它的背景。

　　1998年是央行房产金融政策的一个重要转折点，此前的放宽也好收紧也罢，针对的是房产商，个人金融不牵涉其内，而1998年以后，银行向消费者发放按揭贷款。1998 年，当时贷款基准利率超过10%，个人购房意愿不强，住房制度改革没有根本性进展，人民银行决定对居民住房贷款实行优惠利率，1999 年为刺激国内消费需求，又进一步扩大优惠幅度，对拉动国内消费需求发挥了重要作用。

　　业务开展不久，有的银行按购房额全额贷款，也就是通常所说的“零首付”，于是，央行第一次开始了“风险管制”。2001 年6 月19 日，中国人民银行印发了《关于规范住房金融业务的通知》(银发［2001］195 号)(以下简称《195号文》)。“零首付”从此淡出，但银行推动个人房贷的决心未变。

　　此后，在银行资金的推动以及中国住房改革的双重推动下，中国楼市进入了高速发展期，但也产生了一些社会不和谐因素以及争论。2003年，由于长三角等区域的房价上升极快，引发了一场关于“房价是否有泡沫”的争论，谢国忠等空方人物强劲登场。

　　有鉴于此，央行2003 年6 月13 日发布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(银发[2003 ]121 号)(下简称《121文件》)，这个文件对房产商获得贷款的资质提出了比较高的门槛，对“四证不全”的地产项目不给予放款，要求开发商自有资金超过项目的30%，同时对个人购买第二套或二套以上住房或者购买

别墅项目的，适当降低按揭成数。

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