央行房地产金融报告引疑惧：楼市会推倒重来吗(3)

　　其次，从道义上说，银行认为现在中国人的居住标准已经违背“建设

节约型社会”的目标。《报告》中明确说上海、江苏、浙江、北京等地少人多的大城市，住房标准都远远超过香港和东京等地。

　　当然，银行最关注的肯定还是风险。这包含法律、价格、政策风险。

　　法律方面，银行对最高人民法院2004 年10 月26 日发布了《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》非常敏感，认为按照该规定第六条“对被执行人及其所抚养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债”，意味着如果贷款买房者拒不还款，银行也不能将其居住的房屋变卖以回收贷款，增大了商业银行的房贷风险。

　　《报告》对价格风险以及政策风险的描述则尤其值得所有关注房产的人为之侧目。

　　《报告》说：“房地产价格上涨过快容易造成市场价格过分偏离其真实价值，从而产生泡沫。一旦泡沫破灭房地产价格下跌，作为抵押物的房地产就会贬值甚至大幅缩水，给银行带来不小的损失。”

　　这句话意味着，央行层面完全不认可现在某些房价上涨过快地区的房产价格的合理性，认为它们潜藏着极大的暴跌风险，而这个跌幅会有多大？央行《报告》给出的“参考价”是“跌到贷款比例以内”。《报告》后文也提到近期上海等地的商业银行已经开始把按揭比例提高到50%——换而言之，银行认为跌价在50%以内都是正常的。

　　“虽然个人购房贷款的不良率较低，但随着未来房屋税收政策的逐步到位和物业管理费用的提高，按揭贷款可能出现风险。”这是银行透露出来的“政策风险”。记者认为，这句话简直有“泄密”之嫌，之前尽管社会上对“物业税”和“所得税”以及“土地增值税”的讨论很多，但政府部门从未有正式明确的结论，但《报告》则已经明显地提及税收政策的改变以及透露了这种改变会剧烈到“让按揭贷款出现风险”的地步。

　　该文还称：“开征不动产税在国内已经研究讨论多年，财政部也已在部分城市开展试点。开征不动产税的目的在于给地方政府提供稳定的税收来源，促进房地产市场的健康发展。各种房地产税不仅要涵盖开发、交易和使用全程，而且要鼓励自住型需求，抑制投机型需求。”

　　解读要点二：《报告》全面否定房地产行业吗？

　　答案是否定的，《报告》不仅开宗明义地指出这是为了促进我国房地产行业的进一步发展，在内容中也多次提出实际支持的方向，只不过从全面支持转向了部分重点支持。

　　支持的重点是自住的“普通住宅”。

　　《报告》说：“要加大普通商品房的建设力度，抑制高档房建设。要严格区分居民房改住房、居民居住购房需求与投机性购房行为，对第一套住房和第二套住房采取差别性的税收政策和房屋贷款利率政策，提高第二套住房贷款首付的比率。对普通商品住房和高档商品房实行差别政策，促进普通商品住房的供给与销售，在土地和信贷、税收几方面控制高档商品房建设的规模。促进中西部地区房地产业的发展，适度调控东部发达地区和中心城市的房地产市场。”

　　《报告》甚至考虑到了“不动产税”开征后要区别对待：“要考虑对住房贷款实行税收抵扣；对于中小

户型和中低价位普通商品住宅的自住消费，给予税收优惠，对于大面积、大户型或高档商品房的消费，实行较高税负。”

　　于此可以想见，未来的房屋市场上，何种房屋会是暴跌的品种——非普通住宅。最近上海市场上很多中介拿“央行上海总部给10年以上房屋贷款松绑”出来说事，认为是市场气氛开始放宽的标志，乃至依此推断楼市“十月复苏”，温州炒房团“王者归来”云云，纯属对政策导向的误读，央行只是给予实际解决居住困难的房子以适当扶持而已！

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