开发商不应助长炒房 买房也不应期待房价暴跌(3)

　　开发商不应助长“炒房”

　　潘军 花样年地产总经理、星彦地产董事长

　　面对地产“新政”，我们的房地产开发战略步伐应该现在刹住还是继续走，确实挺困惑的。

　　现在深圳房价猛增是由两个方面带动的，一个是特区内豪宅市场价格的拉动，这个层面的炒房热，如香蜜湖这个区域的炒房比较明显。但是跟上海比，在深圳要想炒房，对期房更名有些难度。豪宅市场上一套房子价格增幅比较大，一套别墅抽到后马上转手，增值500万元还有人要。但是作为发展商，不能帮他更名，作为开发商如果我给他做更名了就有责任了。如果炒房者交了100万元定金，转手拿500万走，开发商就要担责任了。

　　政策出台以后，我到上海去看了看，去了万科开发的两个楼盘，跑了金地的两个楼盘，看了正大的项目，感觉上海炒房阶层信心很足，短时期的下跌属于振荡调整，他们觉得是跟需求有关系。对于炒房，我觉得发展商应该承担起一定的责任，发展商不应该鼓励炒房，不应该参与炒房。

　　行业在低潮的时候，尤其是政策环境低潮之时，现在的销售量并没有下降，但是发展商有一点心虚。比如我们两位老总到北京开会，问他们是干什么的，他们说是做投资的，都不敢说做房地产的。从行业的利润率来讲，房地产行业同其他的行业，如能源、石油等等相比还要低很多。

　　政策调整过程中，开发商会不会有所妥协，房价会不会降下来？我觉得看得环境，有些发展商嘴软，是他们学聪明了。在房地产市场化程度不够成熟的城市，房价可能会产生波动，但是在房地产市场化程度很高的城市，比如让万科降价，让我们降价，不太可能，开发成本在那呢？

　　价格方面的分析，深圳每年仍然有8%-10%的涨幅是比较合理的。今年一季度深圳宝安和龙岗房价增幅比较大，这是自然性的涨幅，确实由于城市功能进一步完善带来的，属于成长性的。龙岗中心城和宝安中心区房价上涨，是经济增长最直接的表征。

　　房价存在上涨压力

　　黄志 安佳置业集团董事长

　　任何一个市场都有内因和外力判断市场发展的因素，内因取决于供求的关系，外力则是对政策和经济的判断。利率、汇率、通货膨胀率看出经济的影响，土地的政策开发交易的政策，土地金融的政策，基本上可以判断未来发展走势。

　　汇率现在有人民币升值的压力，上海对市场的判断完全是两种声音，当地的消费者会说房地产太高了，消费水平太高了，但是另外一种声音，港澳台的，国外都不是这样的声音。他们认为，世界上经济发展最好是中国，中国经济最活跃的城市是上海，上海应该和东京、香港看齐，上海房地产如果这样比当然有大大的升值空间。几项调控政策出台以后，上海抛盘大量增加，但是很多境外人士在趁机接盘，他们是金融投机。从汇率理论角度来说，未来的市场存在价格上涨的压力。

　　通货膨胀压力越大，对地产的需求也越来越多，从这个角度来说，房地产价格存在上涨的压力。另外，利率的上升也会支撑地产价格的坚挺。三率从经济的角度来说，未来的房地产存在上涨的压力。

　　从内部来说，供需是市场经济很重要的指标，供需的判断要依据房地产产品的独特性，房地产产品具有两种功能，一个是消费的功能，一个是投资的功能。在消费的供需来看，城市化和进程，经济的发展必然带来土地的进一步的需求，会引起房地产需求的增长，必然推动价格的上涨。从投资的角度来说，现在大量民营资本进入房地产领域，必然推动价格的上涨，所以内需的推动力是非常大的，对地产价格的上升影响是非常大的。

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