开发商不应助长炒房 买房也不应期待房价暴跌

　　今年房地产市场迎来了“政策年”，政府连续推出力度较大的规范调控政策。5月11日，国务院7部委为稳定房价再出组合拳，《关于做好稳定住房价格工作意见》(被称作“新国八条”)的出台直指当前房地产投资规模过大、价格上涨过快的问题。如果房价不能平抑而继续火爆上扬，房地产行业可能还将面临更为严厉的调控措施。深圳房价下一步走势如何，牵动着每一位置业者的心。

　　依法经营就不怕调控

　　王锋 深圳市房地产研究所所长

　　可以看到，目前房地产政策出台的频率是非常高的，在这个过程当中，深圳自己也出台了一些措施。应该说今年出台的很多宏观调控措施已经是非常具体了。各项措施立足的本意，都是对房地产市场秩序的进一步规范，总结起来就是三句话：制止投机性需求，遏制投资性需求，保护自住自用的理性需求。

　　回顾这两年的调控政策，就会发现都是针对供应的，而今年调控的主要目标则是围绕市场的需求展开的，特别是要规范房地产市场非理性的需求，最关键的问题就是房地产的炒作，这是导致泡沫产生的主要的原因。

　　深圳房地产市场稳健理性应该是得到社会公认的。在这种政策出台背景下，为了进一步规范市场，进一步使市场减少太多的泡沫和虚假的成分，具有积极的意义。

　　深圳确实也有一些炒作问题，但是在深圳比较严格的房地产市场管理制度约束下，炒房很多还只是停留在概念阶段。实际上期房转让在深圳的可能性非常小，即使我们没有出台四项公告、备案不予撤出等，即使没有这些，要撤销备案也很难，从各个环节我们都对炒房给予相应的抑制措施，真正有效遏制了这个问题。

　　另外，深圳的房地产价格确实在涨，主要是因为深圳特区内外政策不一样。深圳经济特区内和特区外是严重的二元机制，导致不正常的价格差异保持了很多年。最近这两年，特别是宝安、龙岗在城市化的进程当中，发展特别快，特别是基础设施的加快和通关的便利，居住需求向特区外转移，使得特区内和特区外的房价拉近的趋势很明显。这是市场内部进行结构调整的结果，是一种合理的因素。

　　最近有一些机构，包括广东省的有关部门，也在研究“取消预售”的新政策。如果真的能够取消预售，给予深圳以外的城市中那些开发资金短缺的开发商压力是很大的，但是对深圳大部分的开发商来讲却是好事。“取消预售”也是为了促进产业集中度的提高，不可能人人都来搞房地产，谁都来做房地产开发，这是行业发展的未来走势。有些开发商总是担心调控政策会影响自己公司运作，其实只要依法经营、依法运行和依法操作，发展商根本没有必要担心。

　　政策刚性越强市场弹性越强

　　郭建波 英联国际不动产董事长

　　今年3月份英联国际预测2005年是地产政策的拐点，而市场拐点最迟明年上半年会到的。房地产市场现在正属于政策多变，而且不可预期的时期。结合去年的研究，我发现市场的发展正在朝着大多数研究机构的预期在演变，这种演变就是政策的刚性越来越强，市场的弹性越来越强。深圳特区报地产新闻部在这样的市场的敏感期和政策的敏感期召开这样的会议，我觉得非常及时，意义重大，也承担了主流媒体应该承担的责任。

　　探讨政策拐点对深圳地产的影响更有意义，在我们的市场报告里，我们研究预测是房地产开发增幅会减少，不是市场预测增加10-20%的水平，我们是预测减少8%的价格增长。

　　深圳的房地产跟其他城市，包括北京上海的房地产不同的是，深圳已经经过了房地产的周期，深圳房地产市场化的过程，市场监管的经验和市场本身的存量结构，都说明深圳对这样政策的调整具有足够稳定的应对经验，所以我相信这对深圳的房价没有什么影响，深圳的房价会持续稳定。

　　深圳有比较完善的土地和市场管理的制度，在政府控制市场供给和需求方面也有更好的经验，所以深圳不应该和地产过热的地区对比，也不应该和长三角地区以及北京预期相提并论，因为基础不一样，市场不一样。

　　深圳的房地产还有很多的出路，深圳房地产业在这样市场背景下，投资会更加的稳健，全国的调整也会为深圳房地产的资本提供更好的选择和出路。当然我们也注意到很多资本转向了低房价的地区，比如成都和重庆地区，中部的长沙和武汉地区，包括周围城市的二级城市，当然这只是资金的一种的选择。

　　深圳房地产在这样新的背景下，显然也需要有一个正确的判断，这种判断首先是排除暴利，其次理性的面对市场。我最近注意到高档楼盘，不恰当的市场预期出现了一些问题，这对市场本身是有杀伤力的。媒体的理性可能在这个时候显得更加重要，所以我们希望能够组织更多对政策和市场动态的研讨和分析，有助于业内更快更及时、更准确的把握政策和市场的脉搏。

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