加息后怎样提前还贷最划算

　　文/金育松

　　央行在3月17日下午宣布：“自2007年3月18日起金融机构一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的6.12%提高到6.39%，5年期以上贷款基准利率由现行的6.84%上调至7.11%”。这是自2004年10月29日央行上调利率以来的第五次加息，也是自去年以来不到一年时间内的第三次加息。由于央行的频繁加息，房贷消费者尤其是房产投资者会产生巨大的未来再度上调利率的心理暗示，因此预计伴随加息新一轮提前还贷也将到来。那么，对于想提前还贷的消费者，选择哪种提前还款方式更省钱呢？下面这则实例可以为你解答：

　　李先生于今年2月购买了一套西三环边的二手

商品房，建筑面积85平方米，房屋总价为102万元，李先生首付51万，剩余51万元款项打算通过银行商业贷款来交纳，原本打算用15年时间还清贷款，由于李先生是首次买房，其贷款利率可以享受下限利率的优惠，即享受贷款基准利率15%的优惠，目前李先生的贷款利率为5.814%，按等额本息还款法每月还款4252.59元。而此次加息后，自2008年1月1日起，李先生的贷款利率将执行6.0435%的年利率，月还款额将增加，再加上这是今年第一次加息，未来有可能还会加，于是李先生准备在执行新的利率前，于今年年底12月提前还款。

　　李先生可承受的月支付款在5000—6000元之间，针对此实际情况，李先生有四种提前还款方式作为选择。

　　李先生在2008年之前剩余本金为489920.23元，假设李先生提前还款189920.23元万，剩余30万元。以等额本息还款方式计算还款金额(等额本息还款法计算公式为：按月等额本息还款＝贷款本金×月利率＋贷款本金×月利率/(1＋月利率)还款期限-1)来比较一下四种还款方式哪种更省钱

　　方式一：部分提前还款，剩余的贷款保持每月还款额不变，将还款期限缩短。这样，30万元贷款需照旧每月还款4252.59元，需要大概87个月左右的时间。利息共计71250.20元。

　　方式二：部分提前还款，剩余的贷款将每月还款额减少，保持还款期限不变。这样，30万元贷款要在169个月期限来还清，每月需还款2640.68元。利息共计146275.63元。

　　方式三：部分提前还款，剩余的贷款将每月还款额减少，同时将还款期限缩短。假设30万元在10年内还清，月还款额从最初的4252.59元减至3337.17元。利息共计100460.82元。

　　方式四：剩余贷款保持总本金不变，只将还款期限缩短。假设剩余贷款还款期限缩短为5年，月还款额从最初的4252.59元增至5805.91元。利息共计48354.67元。(各种提前还款方法比较详见附表1)

　　附表1 各种提前还款方式优劣对比一览表

本金	还款方式	月还款额（元）	贷款时间（月）	利息（元）	优缺点
30万	方式一	4252.59	87	71250.20	月供相对较高，利息节省较多
	方式二	2640.68	169	146275.63	月供相对较少，利息支付最多
	方式三	3337.17	120	100460.82	月供相对较少，利息支付较多
	方式四	5805.91	60	48354.67	月供相对最高，利息节省最多

　　目前消费者对购房未来支出成本不断加大的心理预期，使得消费者的贷款心理发生变化，提前还贷的现象将会逐步显现，鉴于此，我们建议消费者，通过提前还贷来规避利率风险不一定就是最合适的，关键还在于需要对自己目前的还款能力和未来的预期还款能力作出理性的评估，只有这样根据自身的实际状况选择贷款方式才是最佳的。 (作者 链家地产副总经理)

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