央行与建设部意见相反 老百姓买房应该听谁的(3)

　　至于说“因为供求关系改变导致涨价”，这个结论至少不能这么轻易地下。

　　本刊在报道《央行报告》的一组文章中曾重点关注了这个问题，采访了多位上海的房地产专家，得出的结论是至少在上海不用担心取消期房会让房价上涨。

　　“如果在去年废除期房预售制度，这很有可能会导致房价飙升，因为当时的情形是供 小于求，很多购房者为了得到一套房源，不惜长时间的排队。但是目前的状况已经不再是这样，就目前‘上海网上房地产‘网站公布的数据来看，其商品房可售总面积接近1750万平方米，由于现在投资需求已经被打压下去，而自主刚性需求还没有得到释放，那么在这种背景下，这个数字还会增加。由于开发商迫于资金压力，可能会将价格定得更为合理一些，所以他认为这样反而有可能导致房价下挫。”这是引用该文中相关专家的一段话。

　　此外，本刊记者请读者特别深思的是这样一个问题：期房真的比现房便宜吗？事实上，期房存在不少隐性成本不为人关注，一个重要的问题就是风险，你先把钱交给开发商，然后等他一年或者两年，这些时间内因为他基本处于无风险无制约状态，也许会拿了钱跑了，也许会肆意更改小区规划，也许会交给你一套空气质量很差的房子，而这些问题如果买现房就都一目了然了。在你承担了如此多的风险的情况下，拿到一点价格上的折让，真的值得吗？

　　声音四：90%的开发商也许会倒

　　据《21世纪经济报道》报道：深圳国土资源和房产管理局7月底就在“考虑取消预售制度”的建议。然而经过当地房产开发商的严厉反抗后，在8月底宣告流产。

　　开发商集体提交的反对意见称：“取消预售所导致回款周期加长，在当前销售本来就不活跃的情况下，对整个行业都可能是一个致命的打击。尤其是把企业战略和销售进程密切联系的企业，这样突然横生变故，可谓是必死无疑。”

　　事实上，这在深圳市国土局委托房地产研究中心做的调查亦有验证。所到之处，发展商一片反对声，很多发展商不明白政府实行现房销售的意图是什么，有发展商负责人大呼“现房销售是种倒退”，更有业内人士大呼“90%发展商将死于现房销售”。

　　不过，此时深圳市房地产研究中心的民意调查却是另外一番结果，91%的民众赞同取消预售制度，有置业者表示，现房买得放心，贵一点都无所谓；也有置业者表示首次置业对现房渴望拥有程度高，能越快入住越好。

　　也许，取消期房可能会让一部分资金紧张的房产开发企业难以为继，不过这在某种程度上说也许并不是坏事。

　　2005年8月24日的《上海证券报》刊登了评论家马国川对此的看法，颇为精到。他说：“有资料表明，目前中国的富豪集中在两大产业，一是

矿难频发的矿山开采业，一是

房价高悬的房地产业。相对于前者而言，房地产商们的风险要小得多。长期以来，在房产开发中，开发商只是在拿地、规划等少数环节上动用自筹资金，其他环节如土建，成本完全转嫁给了建筑承包商带资垫付。更让房地产商们高兴的是，房屋预售制度更让他们的资金压力大大减轻。

　　统计数据表明，近年来开发商的自有资金逐年下降。以上海为例，房企自有资金2001年为18.84%，2002年为17.53%，2003年为16.94%。直到2004年下半年，相关政策要求房地产开发企业(不含经济适用房项目)的自有资金比例必须从20%提高到35%以上。而同期的房地产开发企业自有资金利润率却居高不下，仍以上海为例，2001年为38.12%，2002年达到86.36%，2003年为74.24%，自有资金的利润率为同期社会平均利润率的10倍以上。

　　因此，房屋预售制度不但让房地产开发成为暴利产业，而且使得房地产开发成为低资金门槛产业。过低的资金门槛，又使得开发商回笼资金的压力不够大，倾向于时间换金钱，将房价越拉越高。这恰恰是这些年来房产价格越来越高的重要原因。”

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