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[21世纪经济报道]招商地产再融资80亿 遇市场抵触焦点http://www.sina.com.cn 2008年02月22日 08:49 文华财经
文华财经(编辑整理 李欣)--据21世纪经济报道2月22日报道,招商地产(36.800,0.00,0.00%)再出融资和资产注入计划。
2月19日,招商地产控股股份有限公司(000024。SZ)发布公告,称将在2008年择机增发A股股票,募资80亿元。全部资金将用于购买招商局蛇口工业区有限公司(下称蛇口工业区)拥有的花园城数码大厦、花园城五期、科技大厦二期、领航塔、领航园和雍景湾项目六宗土地使用权和14个房地产项目的开发建设。
同日,招商地产公布2007年年报,完成营业收入41.12亿元,营业利润13.27亿元,净利润11.58亿元,同比分别增长46%、76%和83%,每股收益1.616元。
58个项目的资金之渴
良好业绩的背后,是巨大的资金投入和再融资需求。
招商地产年报显示,2008年招商地产将在12个城市同时发展,有58个项目同时进行,总规划建筑面积543.74万平米,其中续建项目13 个,规划建筑面积92.06万平米;新建开工项目30个,规划建筑面积288.78万平米;处于设计阶段的项目有15个,总建筑面积162.9万平米。
这种发展规模对于资金的需求可见一斑。
年报显示,报告期内,招商地产先后在深圳、佛山、番禺、苏州、上海、重庆以及漳州取得14 个项目共447.53 万平米的土地储备。这14个项目的总投资高达171亿元,其资金缺口可以想象。有数据显示,去年招商地产用于购地的资本开支超过70亿元。
同时,招商地产还宣布,2008年仍将继续加大土地资源的获取,并适时进入有潜力的二、三线城市。
根据年报,招商地产的现金储备为35.88亿,但应付账款就多达29.16亿。
销售回款或许会成为招商地产解决资金需求的重要渠道,但销售回款有一个周期问题,显然难以解决招商地产当前存在的发展资金燃眉之急。据年报显示,2007年,招商地产共实现销售收入26.3亿元,增长64%。结算面积为25.7万平方米。按照目前的发展速度,招商地产预计今年销售结算面积在 45万平米以上。
同样,受制于银行的紧缩政策,即使招商地产能够获得高额的银行综合授信,但要想提现也会是非常困难。
此情此景,招商地产的再融资势在必行。
今年1月,招商地产开始启动10亿元的信托融资计划。而此次公开增发计划如果得以实现,除了26亿元是以蛇口工业区六宗土地所有权的资产注入方式取得之外,将会有50多亿的现金融资,这对招商地产现金流会是一个及时补充。
招商地产去年已通过定向增发方式向大股东招商局蛇口工业区融资23亿,其中注入资产14亿,现金9亿。
股价继续下挫
招商地产的融资计划,市场反应不一。
国信证券房地产行业首席分析师方焱认为,招商地产的资本市场再融资和资产注入将为公司发展带来更大空间,预计未来3年,招商地产的净利润将保持60%以上的复合增长。
据了解,招商地产实际控股公司招商局集团在深圳尚有760万平米待开发土地。根据股改承诺,集团将根据公司的业务需要,把优质资产注入上市公司。显然,招商地产具备大股东资产持续注入的预期。
持有相同观点的还有东方证券,其房地产行业分析师薛和斌指出,2008年公司在开发规模和销售面积方面,均跨上一个大的台阶。据了解,东方证券 1月对招商地产南京公司进行了调研,南京国际金融中心项目大部分将在2008年销售,如果销售良好,南京公司2008年销售收入可能达到20亿元,超出预期。
而在北京,招商地产的首个项目“公园1872”也已于1月底进入市场,开盘即有60%的认购率,估计今年将对招商地产产生不小的业绩贡献。
如果增发完成,招商地产在财务上最直接的体现是,资产负债率将进一步改善,财务风险减小。去年23亿的定向增发对资产负债率的贡献已不小,年报显示,目前,招商地产的资产负债率已由此前的70.5%下降为63.3%。
然而,也有不同意见者认为,自从中国平安(53.270,-0.18,-0.34%)的增发遭市场所诟病之后,大规模增发已成市场抵触的焦点,就算80亿的增发能顺利完成,是否可以满足招商地产的资金需求仍要打一个问号。目前招商地产的土地储备约为940万平方米左右,并不算多。
据了解,按照招商地产2007年预交的23亿地价款来说,增发募集的80亿也可能只够开发其中的一部分项目。
同时,楼市的现状也将考验招商地产的盈利和抗风险能力。
申银万国的分析师认为,虽然目前招商的土地储备和在建项目均比较充足,但是深圳市场的低迷状况以及公司的产品业态,可能使得公司2008年业绩的增长压力变大。
据了解,2008年对公司业绩贡献较大的两个项目为兰溪谷和曦城。这两个项目都位于深圳并且属于高端豪宅项目。深圳市场持续一年左右的低迷状况将可能拖累公司的销售,而高端市场在调整期间将面临着更大的销售压力。深圳业务占到招商地产总业务的70%左右。
受此影响,2月20日,招商地产复牌后并未受到业绩上涨的利好影响,反而下行,以61.00元报收,跌幅逾6%。2月21日,继续下行至56.50元,成为这两日的领跌个股。
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