□本报记者 张莉

　　自1960年在美国出现以来，REITs产品在过去几十年中获得了迅猛发展，在海外发达经济体中，REITs已在各自的股市市值和整体资本市场中占有重要地位。目前，全球有30多个国家和地区推出了REITs产品，其规模已经从1990年的89亿美元增加到2015年3月底的1.8万亿美元。

　　总体来看，美国是发展最早也是目前国际上最成熟的REITs市场。截至2015年3月末，在美国NYSE和NASDAQ两个交易所上市的REITs有257个、合计市值9846亿美元，占到了全球市场的60%。欧洲和澳大利亚的REITs市场也相当庞大，截至目前，整个欧盟上市的REITs有100个，总市值合计1700亿美元，而澳大利亚一个国家的REITs总市值就达到了937亿美元。除了上述西方发达经济体以外，亚洲新兴市场的REITs发展起步较晚，2000年以后真正兴起，现今也成为国际上重要的REITs市场。REITs在全球的蓬勃发展印证了REITs这一模式在发展商业物业中具有的优势。因此，可以说REITs作为一个资产类别的发展壮大是一个发达、有效的金融市场的标志。

　　美国REITs市场发展成熟

　　在美国，有超过7000万居民用过其证券账户或者养老金账户投资了REITs产品，更有超过300个共同基金投资于REITs。目前，美国REITs行业的总市值已经远远超越传统地产开发行业。截至2015年1月31日，美国上市开发商总数34个，总市值520亿美元，其中市值最大的房屋开发商Lennar公司市值在89亿美元。而全美最大的商业零售REIT－西蒙地产(Simon Properties Group)市值达到636亿美元，这几乎是最大开发商Lennar公司的7倍多。另外一家美国著名投资企业黑石集团，旗下房地产和私募股权基金在2007年之前联合以260亿美元杠杆收购希尔顿全球控股，该交易成为黑石集团历史上最赚钱的一笔。可见REITs在美国资本市场上的重要地位以及其庞大的发展规模。

　　REITs在美国这几十年的发展历程中，在各个阶段的表现参差不齐，但是长期来看，却能持续地实现较股票高出300至600个基点(年化)的回报。REITs通过将资本高效地注入房地产行业帮助美国实现了重要的经济目标，给房地产投资带来了极大的透明度，也为美国房地产资产提供了较大的流动性。

　　亚洲REITs产品多元化

　　在亚洲，REITs于2001年首先在日本诞生，之后在新加坡、中国台湾、中国香港迅速发展起来。2013年亚洲地区上市交易的REITs市值已经达到了1500亿美元。截至2015年3月底，日本、新加坡、中国香港等地上市交易的REITs市值分别达到了908亿、483亿及273亿美元。

　　新加坡是亚洲最大的REITs市场。与其他发达经济体不同，新加坡的REITs市场较为国际化，即大量REITs持有的基础物业除了位于新加坡本国之外，位于马来西亚、中国、印尼的也占有较高比例，体现了新加坡作为亚洲地区REITs募资中心的地位。

　　另外，新加坡的REITs由于采用上市信托制/基金制模式，REITs往往由地产投资集团/开发公司(如CapitaLand，凯德置地)或大型资产管理公司(ARA资产管理公司)发起设立，一个地产投资集团或大型资产管理公司可以设立多只REITs，针对不同的物业类型(零售、办公、住宅、医院物业等)。

　　相比之下，香港的REITs起步更晚。在2003年8月通过了《房地产投资信托守则》，并于2005年11月才推出了第一只房地产基金(领汇)。香港在很大程度上借鉴了美国早期的REITs结构，以信托计划为投资实体，由房地产管理公司和信托管理人提供专业服务，即实行外部管理人制度。

　　截至2015年3月底，共有11只REITs香港联交所上市，其中两家在香港REITs市场发行的三只房地产信托基金具有鲜明的代表性：“领汇REIT”代表的是香港特区政府房委会资产的一种私有化融资工具，而“汇贤REIT”则是以中国大陆物业为基础的规模较大的房地产投资信托基金。其中有5家包含中国大陆的物业，涵盖了写字楼、商场、酒店等主要类型的资产，累计面积达到210万平米。