如何防范“假按揭”风险

　　如何防范“假按揭”风险

　　文/董少广 张伟 编辑/刘洋

　　个人住房按揭贷款具有门槛低、手续简便、速度快，利率比房地产开发贷款明显偏低等特点，因此为了弥补建设资金的不足，一些实力较弱的中小开发商屡屡通过”假按揭”的手段弥补资金空缺。

　　Q:“假按揭”风险频发的根源是什么？

　　A:银行贷前审查不严，并缺乏贷后追踪。

　　随着零售业务的下沉，按揭贷款成为银行网点链接房地产开发商和购房人的主要业务之一。“假按揭”即房地产开发商通过其内部员工、关联企业员工伪造假身份证，虚构购房事实，到银行办理房屋按揭贷款，再用贷来的款项归还开发商的其他债务或挪作他用的行为。

　　房地产业是典型的资金密集型行业，银行贷款一直是房地产业资金的主要供应渠道，但面对经济下行的压力，尤其是三四线城市房地产投资的相对过剩，银行纷纷缩紧了房贷。而相对于商品房开发贷款，个人住房按揭贷款具有门槛低、手续简便、速度快，且利率比房地产开发贷款明显偏低等特点。因此，为了弥补建设资金的不足，一些实力较弱的中小开发商屡屡通过“假按揭”的手段弥补资金空缺，使一向较安全的个人按揭贷款业务也出现了风险。

　　发生根源及其主要风险

　　在银行业竞争日趋激烈的形势下，很多网点出于抢占市场的考虑，盲目追求放贷规模，可贷款客户家庭情况千差万别，高度分散，很难全面估计到，这从很大程度上加大了核查难度。

　　如今网点人员流动频繁，新上岗的客户经理新较多，他们或业务素质不高、责任心不强；或为了一己私利以违规操作实现短期业绩（如以贷吸存、销售理财产品等）；甚至有些客户经理在开发商的利益诱惑下铤而走险，在审查中流于借款人申请材料形式上的合规，对客户提供的资料缺乏有效的甄别，贷前调查不实，针对收入证明只通过电话进行核实，降低准入标准，其经营理念的偏差，为风险的发生埋下隐患。

　　银行不仅在贷前审查方面不严，发放贷款后也缺乏对借款人资金使用情况进行有效的跟踪管理，而且合规部门的行为排查经常受到业务部门的掣肘，使审查缺乏针对性和有效性，责任追究力度过小、违规成本过低，对违约行为不能及时采取自救措施，失去了惩处的警示作用，一旦违约风险上升，只能依法诉讼减少损失。一般来说，“假按揭”风险主要表现为以下六种：

　　1. 银行债权悬空的风险。为尽可能多地套取银行资金，开发商在做假按揭贷款时往往将房产价格抬高，或通过评估机构高估房价并与购房人串通，以虚假购房合同向银行申请贷款，目的达到后开发商立即转移资金，即使银行依法处置贷款抵押房产，也会有一定幅度的“缩水”，所得款项在扣除各种处置成本后不足以清偿银行贷款。尤其是抵押的房屋为预售房时，开发商已把一些位置较好的房屋抵债给施工方。

　　另外，按照最高人民法院的司法解释，建设单位垫付的工程款以及拖欠的工人工资等，优先受偿银行的抵押权，也就是说处置抵押物所得必须优先支付工程款和工人工资，剩余部分才能归还银行贷款，这就将对银行造成损失。

　　2. 开发商担保责任悬空的风险。银行的按揭贷款开发商与银行签订的《合作协议》中都有阶段性担保责任或回购义务的约定，但这一义务的履行依赖于开发商的担保能力和担保意愿。目前一些城市房地产交易量普遍缩减，部分城市房地产成交价格有所回落，房地产市场进入调整期。“假按揭”风险出现时，开发商往往已出现经营恶化，财务风险上升等状况，当财务风险积累到一定程度，可能引发企业的资金链断裂，开发项目不能按期交付使用甚至烂尾等，此时要求开发商履行担保责任难度很大。由于按揭贷款涉及千家万户，对不良贷款清收的成本高、难度大，据了解，国内银行新增的个人房贷不良贷款，其中约有80％因虚假按揭而引起。

　　3. 借款人还款责任风险。“假按揭”涉及到借款人、银行、开发商三方主体，按照我国的合同法，购房合同的虚假将导致住房按揭贷款合同的无效。

　　如盛鑫公司某领导和建设银行某支行的信贷人员及律师，利用公司员工的存档个人资料，编造虚假收入证明并冒充本人签字制造虚假购房合同。北京市丰台区人民法院对此作出判决，盛鑫嘉园假按揭案借款合同无效，由盛鑫公司承担拖欠借款的偿还责任。

　　即使个人与开发商合谋或被骗合同关系合规，在当前经济环境下，部分地区高档房、大户型个人住房贷款，由于家庭收入减少、企业经营情况不佳等造成违约风险不断增大。此时，一旦出现违约银行索赔不仅费时费力，即便赢了官司，银行也要从执行个人财产中弥补资金损失。

　　4. 处置抵押房产的风险。购买商品房如今已成为一种重要的投资产品，借款人违约风险是银行在经营按揭贷款业务时面临的最直接最集中的风险，主要表现为被迫违约 ( 指个人财力不足引起还款能力丧失)，理性违约（指借款人具有还款能力，将不愿继续拥有的房产变现转移投资）。

　　目前实行的预售制度，办理完购房按揭贷款手续后，开发商即得到全部售房款，而在开发商正式交付房产前，购房人抵押给银行的房产容易导致抵押物悬空风险。另由于我国当前法律法规不完善及司法环境等问题，如果当事人只有一套住房，银行或其他单位必须为当事人提供周转房后，才能拍卖抵押的房屋，且对借款人对外出租已产生的租金等，从房屋拍卖或者变卖价款中优先扣除。

　　5. 利率变动的风险。银行是经营货币的特殊行业，按揭贷款期限都相对较长，随着利率市场化的不断深化，贷款期限内市场利率可能发生数轮波动，而贷款利率一年一调，短期存款利率上升，压缩了银行获利空间，利率下降，开发商通过种种方式以较低利率筹资并提前还贷，银行会因其放贷不能获得原定贷款利息回报而受损失。同样，房价上升，借款人理性违约的情况少，而市场不景气时，借款人可能通过处理收购房屋筹集资金提前还款，银行在一定的时间内，会失去收入来源，影响资金正常循环。

　　6. 员工应承担的法律风险。打“擦边球”已成为银行内部不少人默认的“潜规则”，甚至有的行长都存在侥幸心理带头不执行监管规定，当 “假按揭”风险暴露时，最终将根据其参与程度（如帮助开发商包装信贷资料）、主观恶意、损失大小追究相关法律责任。

　　2007 年，北京市第二中级人民法院对被称为京城“假按揭”第一案的森豪公寓系列案一审宣判。银行相关人员因未认真执行关于个人房贷的有关规定，工作严重不负责任，造成贷款本金损失巨大，分别被判处有期徒刑三年至五年不等。

　　按照我国现行的法律和司法实践，只要违法发放贷款数额在 100万元以上，不管是否造成损失，不管贷款数额是否达到 100 万元以上，只要发放贷款损失在20万元以上的，都可能构成犯罪。

　　如何完善按揭贷款风控体系

　　面对房地产业新一轮上涨热潮，某些开发商更有进行“假按揭”的冲动。而银行的风控体系又随着外部竞争环境的恶化，受到多重考验。此时银行如何完善按揭贷款风控体系呢？

　　1．严守贷款合规操作的底线

　　在业务操作中，无论是商品房现售或预售，先看开发商《五证》(《国有土地使用证》、《建设工程规划证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程开工许可证》、《商品房预售许可证》) 是否齐全。仔细检查购房合同要素的填写是否有漏项、空白，购房合同是否是复印件，合同交易时间是否早于贷款申请时间较长，如果发现同一公司的数名员工在相近日期同时贷款购买同一楼盘，一人购买同一楼盘多套住房，应对借款人的资料加以仔细审核。

　　银行可要求借款人提供抵押房屋或现居住家中的固定电话，必要时可上门核实借款人收入的真实性和购房用途，如借款人及其配偶提供的个人所得税单、代发工资银行帐户流水账单、公积金缴费证明等，询问借款人或其配偶对房屋价格、户型、小区名称、房屋交付时间、月还款金额等信息是否清楚，对所从事的职业是否熟悉，必要时还要实地考察按揭楼盘层室是否对应无误，现房中大部分业主是否入住。

　　首付款的高低关系到个人住房贷款的安全，对贷款金额一致、贷款期限较长、还款时间集中的放宽项目，应认真分析其原因：如开发商是否通过人为因素虚增房价，申请贷款客户是否大多提供同一任职单位出具的收入证明，联系人是否为开发商或销售代理公司的人员，首付款是税务部门监制的正式发票还是预收款收据，必要时，将首付款证明记载内容与银行进账单、现金交款单等进行比对，如姓名、交易金额、交易日期等要素是否相符，首付款是否直接或间接来源于借款人及配偶外的第三方划入借款人个人账户的资金，短时间内是否由开发商一次性统一转账或提现。

　　如果是现房买卖，则看是否将《商品房预售许可证》变为《商品房现售备案回执》，通过多种渠道了解开发商是否发生过被客户投诉、被媒体曝光、被管理部门处罚的情况。贷款夫妻双方应携身份证、户口簿或结婚证等当面签订抵押借款合同，并结合其职业、收入，企业经营等情况合理确定贷款金额和期限。

　　2．强化银行贷后管理

　　由于期房是处于建设中的房产，购房人在支付房屋价款之后，并不能像对成品房那样取得房屋的所有权，它在本质上是一种债权。网点应设立押品登记管理台帐并有专人管理，对楼盘的完工交付时间及时进行登记监控，做到帐实相符。

　　客户经理应定期到楼盘施工现场走访，检查合作楼盘是否按工程进度施工，建设场面是否正常，工程质量、消防配套设施、物业管理等是否存在影响借款人还款的因素。深入售楼部询问销售人员、购房人以了解房屋销售状况，通过明察暗访周边楼盘是否存在销售异常，或滞销楼盘、尾盘是否突然热销，查看楼盘销控表，与银行掌握的销售情况进行对比，登录房管部门网站了解预售许可证允许的销售范围，按比例抽查房屋备案号验证销售真实性，有条件的可到房管部门查阅销售进度、合同备案等情况。

　　业务条线在常规检查中应密切关注下列三个问题：

　　①房屋产权登记证编号、姓名、身份证、联系电话等记录内容有涂改或重复的，《借款合同》、《保证合同》、《抵押合同》所记载事项不一致的；

　　②根据《物权法》的规定，自能够办理不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。对多笔贷款未能在规定时间办理预告登记转正式登记，同一楼盘项下多次或集中发生无理由退房，或多笔贷款在同一时段内申请提前结清的；

　　③迁就开发商擅自提前释放保证金（比例一般不低于 5%），由开发商或客户经理办理自身经办贷款抵押登记手续的。

　　发现以上情况后，业务人员应即时上报，由合规部门组织开展专项排查，约谈当事经办人员，现场和电话核查借款人情况，再延伸调查人行征信系统、公安部门身份证查询系统，以及房屋产权登记处等有关部门确定是否有真实购房，是否存在售后再抵、一处房产多次申请贷款等情况。

　　对贷款时间相对集中的购房人均不能按时还款，或由单位统一还贷的关联交易贷款问题，要深入了解借款人是否为合作方内部关系人或外部关联人，例如材料供货商及施工、装修等联系紧密企业的内部员工，调阅有疑点的借款人在相关银行网点还款的会计凭证或交易流水，如公司按月以网银等方式在同一天相邻时段将资金转账到借款人账户、存款凭条序列号连续、存款经办人在凭条上的字笔迹一致等。

　　如查实有以上情况，则极有可能为开发商批量还款或统一支付首付款，此时应核对房地产公司财务账目，查看个人按揭贷款资金入账后的帐务处理，如作应付账款或长期借款而未作收入，则为开发商办理的虚假按揭。

　　3.不断完善按揭贷款风险报告制度。

　　对潜在的风险要做到早发现、早处理，涉嫌违法犯罪的要移送司法机关，避免不必要的批量诉讼。同时，认真解剖假按揭的典型案例，对发生的风险事件要引以为鉴并举一反三。有针对性地开展一些业务技能培训，让风险意识渗透到每一位员工的思想深处，提升假按揭的防控“合力”，达到标本兼治。