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　　文/本刊记者  王慧梅

　　尽管房地产形势不断变化，但是大多数居民认为我国的房地产市场价格仍会继续上涨或者保持稳定，为了安家置业，受制于资金不足，多数且具备一定经济能力的高学历单身或已婚已育的年轻人有强烈的住房融资需求，他们不仅具有专项资金的储备计划，而且青睐低利率的融资产品。

　　随着国内房地产市场形势的转换，居民购房需求正在悄然发生变化，在各家银行适时调整贷款政策的利好因素促进下，全国楼市处于复苏过程中，尤为明显的是近几个月，居民改善性需求明显释放，少数城市甚至可以说是爆发。为进一步了解居民对银行房贷政策的反应和期待，《中国银行业》杂志特别就住房金融业务展开调查，调查在北京、天津、重庆、成都、济南、青岛等一二线城市中展开，抽样问卷为160份。

　　本次调研将受访者分为6个年龄阶段，分别定义为25岁以下青年人群、26岁-35岁青年人群、36岁-45岁中青年人群、46岁-55岁中年人群、56岁-65岁中老年人群及66岁以上老年人群。

　　本次调研还按受访者的家庭年收入分为5个阶层，分别定义为5万元以下低收入家庭、5万-15万元中低收入家庭、15万-25万元中等收入家庭、25万-50万中高收入家庭、50万元以上高收入家庭。

　　从总体来看，不同年龄阶段和不同收入阶层的居民对房地产行业发展形势的态度不尽相同，而且根据受访者的婚姻、孕育子女情况不同，他们对住房需求和融资需求也存在较大差别。调查统计显示，未婚与已婚青年群体的购房融资需求最为强烈，他们愿意在自己工作的城市购买住房，而且他们更愿意接受低利率的融资产品，在适当的情况下，购房前进行有计划的专项资金积累成为他们必要的选择。

　　大部分人群看好房地产发展形势

　　目前，楼市利好政策不断，开发商在市场回暖逐渐明显的情况下，有可能实施价格回调以保证其集团全年盈利水平。从大势看，当前中国降准、降息通道已经确认，给予了购房者把握政策、趁房价估值水平仍在低位果断入市，尽早购房的机会。但投资者是否付诸实际行动与众多因素有关，比如形势把控、资金水平、融资渠道等等。

　　大部分投资者仍然看好一二线城市的房地产形势，其中男性投资者对房地产走势更加敏感。在本次调研中，继续看涨房地产走势的人群占比36.42%，认为房地产走势基本稳定的人群占比35.1%，认为地产走势将继续下行的人群占比11.26%。还有17.22%的人群并不关注房地产发展走势。

　　根据调研我们得出结论，总收入越高的家庭越看好房地产发展走势，他们不认为国内的房地产价格会下跌，且投资意愿也没有因为高企的价格而受到抑制。统计数据显示，低收入家庭中，看涨房地产走势的家庭占比39.29%、看跌房地产走势的家庭占比7.14%、认为基本稳定的占比21.43%、不太关注的家庭占比32.14%；中低收入家庭中，看涨房地产走势的家庭占比35.23%、看跌房地产走势的家庭占比14.77%、认为基本稳定的占比35.23%、不太关注的家庭占比14.77%；在中等收入家庭中，看涨房地产走势的家庭占比45.83%、看跌房地产走势的家庭占比8.33%、认为基本稳定的家庭占比37.5%、不太关注的家庭占比8.33%；中高收入的家庭中，看涨房地产走势的家庭占比12.5%、看跌房地产走势的占比为0%，认为基本稳定的家庭占比75%、不太关注的家庭占比12.5%；高收入家庭中，看涨房地产走势的家庭占比33.33%、看跌的家庭占比为0%、认为基本稳定的家庭占比33.33%；不太关注的家庭占比33.33%。

　　对此，大多数家庭表示愿意在目前工作的城市购买住房，仅有15%左右的家庭表示会回到老家自建住房或者在家乡附近的城镇购房。

　　住房融资需求客户群体特征

　　调查显示，在公司、事业单位或者政府机关从事一般性工作且具备一定经济能力的高学历单身或已婚已育的年轻人具有强烈的住房融资需求。

　　有房融资需求的家庭主要出于四个目的，其中购房、装修、还款以及还款需求者占比较高，分别是49.01%、18.54%、15.23%与22.52%，而维修房屋的占比最少，仅为1.99%。

　　从受访者年龄阶段来看，25岁以下的青年人群具有强烈的购房融资需求且占比最高，为60%；其次是26岁-35岁青年人群，占比54.12%；再次是中老年人群，占比50%；其余具有购房需求的人群分别是中青年人群、中年人群和老年人群，占比分别为37.5%、25%和25%。

　　在购房者人群中，峰值出现在25岁以下青年、26岁-35岁青年和中老年人群，主要原因我们可以通过以下数据分析得知，前两者出于组建家庭的原因具有强烈的购房需求，数据显示，有67%的未婚单身人士有购房计划。此外，中年、中老年及老年人主要出于为子女购房的考虑，数据显示，有67%和75%的中老年人群有帮助子女进行购房融资的计划。

　　从学历来讲，高学历的人群对购房具有较强烈的需求。具有大专学历的人群购房需求占59.18%；双学位以上学历占71.43%，大学本科人群购房融资需求占43.75%。究其原因是这部分人群毕业结婚后，出于组建家庭的愿望，需要购买住房，同时他们也有较强的还款能力，希望借助金融缓解自己的购房压力。在这部分人群中，他们对装修融资以及偿还贷款有比较大的需求。

　　从婚姻状况来看，在单身人群中，未婚单身的融资需求最高，占比66.67%，比离异单身和离异后与子女生活的人群住房融资需求分别高21.22个百分点和50个百分点；在已婚人群中，已婚未育的小夫妻和已婚已育的三口之家的购房需求最为强烈，占比分别为37.93%和48.72%，其次是家庭人口4人及5人以上者，在当前的社会环境下，孩子的教育及生活成本已然占据了家庭的主要支出，受经济因素的影响，此部分人群的购房需求受到明显的抑制。

　　从职业属性来讲，除了学生无购房融资需求以外，所调查的各个职业类型的人群对购房、装修、还款基本上都会有融资需求，值得注意的是，在一般公司的员工中，有4.69%的人有房屋维修融资需求，其他人均无此项融资计划，在调研中，我们可以了解到，随着房地产的商品化，房屋维修已经交给了物业，在城市购房的居民并不需要为修缮房屋而操心，只有拥有自建房的居民才会考虑修缮房屋，而在修缮房屋时需要融资的人当然少之又少，很明显地与购房和装修等项目形成鲜明的数据差异。

　　因此，银行在设计和推广融资产品时，显然需要根据不同职业的客户群体进行有针对性地规划才能满足他们的需求。

　　从家庭收入的状况来看，收入越高的家庭对住房融资的需求也较为强烈，因为他们比较擅长使用金融杠杆来盘活资产，这一点可以从他们对于还款的融资需求中得到映衬。数据显示，低收入家庭中，53.57%的有购房融资需求、7.14%的有装修融资需求、3.57%的有还款融资需求、还有35.71%的没有融资需求；中低收入家庭中，48.86%的有购房融资需求、3.41%的有维修住房融资需求、20.45%的有装修融资需求、12.5%的有还款融资需求、20.45%的没有融资需求 ；中等收入的家庭中，50%的有购房融资需

　　求、20.83%的有装修融资需求、29.17%的有还款融资需求、16.67%的没有融资需求；在中高收入家庭中，25%的有购房融资需求、25%的装修融资需求、25%的还款融资需求、25%的没有融资需求；在高收入家庭中，66.67%的有购房融资需求、33.33%的有装修融资需求、66.67%的有还款融资融资需求。

　　超半数家庭有计划专项存款

　　针对上述大额资金支出，调查显示，45.03%的家庭开始专项存款或者计划开始专项存款，54.97%的家庭并未开始专项存款。

　　在贷款购房成为潮流的情况下，大多数家庭会选择贷款买房，但是首付款作为必要的支出，我们还调研了他们的首付款构成情况。尽管每个家庭的情况也不尽相同，但一般情况下，多数家庭购房的首付款项主要来自存款、投资、借款、赊欠或者其他收入。

　　调查显示，80.13%的家庭收入来自存款，11.92%的家庭首付款来自投资、14.57%的家庭首付款来自借款、9.27%的家庭首付款来自于其他途径，仅有1.99%的家庭首付款来自于赊欠。

　　在家庭购房计划中，希望今年内获得融资的家庭占比16.56%、计划1-2年内获得融资的家庭占比17.88%、希望2-5年内获得融资计划的家庭占比15.89%、5年以上才有融资计划的家庭占比10.6%、对于融资时间不确定的家庭占比39.07%。

　　受访者明确表示，当前限购政策和限贷政策，以及由于政策导致的资金不足成为他们延迟购房的主要原因，这三项合并占比65.56%。

　　利率水平成为购房者选择融资银行的主因

　　购房者在选择融资银行时，主要受到贷款利率、银行口碑、个人印象、熟悉程度、他人推荐、开发商指定、其他机构指定金融机构等因素的影响。其中，贷款利率与开发商指定金融机构成为影响购房者选择融资银行的主要原因。调查显示，66.23%的购房者会根据利率水平来选择融资银行、其次是开发商指定的银行，占比29.8%、再次是银行口碑。

　　由此我们可以看出，银行需要通过渠道让购房者充分了解利率水平，塑造良好的公众形象，同时加强与开发商的合作，即可在住房融资市场中占据较大的市场份额。

　　那么购房者对哪种房贷产品更加感兴趣呢？调查显示，对预先存款，大约两年后获得低息住房贷款的银行信贷，产品利率水平约为商业住房按揭贷款的一半，且低于公积金贷款利率感兴趣的家庭占比51.66%、对于只要有钱进账就能抵扣月供的“循环贷”产品感兴趣的家庭占比26.49%、对于可稍微加快还款频率的“双周供”房贷产品感兴趣的家庭占比23.84%、对按揭购房者只需将活期存款账户与房屋贷款关联起来即可抵消一部分贷款利率的“存抵贷”产品感兴趣的家庭占比28.48%、对于专注额外降低贷款利率的“气球贷”产品感兴趣的家庭占比13.25%。很明显，购房者对于可以降低贷款利率的产品兴趣浓厚。

　　购房者在选择贷款模式时，选择商业贷款和公积金贷款的购房者占比较高，分别为47.68%和45.03%；选择低利率的住房融资模式和混合贷的购房者占比较少，分别为31.13%和19.21%。调查显示，通过住房融资产品何时能够申请到贷款存在不确定因素以及混合贷操作时间较长成为多数购房者放弃选择的主要原因。

　　那么购房者会通过何种渠道来了解产品信息呢？调研数据显示，42.38%的家庭会通过金融机构或者客户经理处了解产品信息、48.34%的购房者会选择通过家人或朋友了解房贷产品、40.4%的购房者会通过新媒体途径了解、36.42%的人会通过传统媒体获取信息。由此我们可以看出，口碑传播与媒体传播成为购房者了解银行贷款产品的主要渠道。

　　(特别鸣谢中德住房储蓄银行提供此次研究课题，以及为此所作出的贡献。)本文原载于《中国银行业》杂志2015年第6期。