深圳房贷新政调查：农行否认85折利率优惠
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近日被传得沸沸扬扬的“农行85折”消息遭到深圳分行多名工作人员否认，一名农行信贷经理表示，“现在总行的首套房认定标准都还不知道，各地情况也不一样，只能依照旧规则。”
理财周报见习记者 马传茂/深圳报道
始于9月22日的央行[微博]放开限贷政策的传言终于在节前的最后时刻得到证实。
9月30日下午4时，央行、银监会公布通知，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷政策，首套房贷利率下限为基准利率的0.7倍。
传言的尘埃落定让各方反应不一，本已准备出发度假的相关者瞬间被拉回工作状态：银行抓紧时间制定操作细则，开发商配合楼盘销售测试新政落地效果，房屋中介比往年更加忙碌……市民反而观望居多。
房贷新政看上去风风火火，但涉及银行资金成本、资金供给，业内多数都认为，“7折优惠的可能性太低，《通知》也只是监管价格指导而已”，可资佐证的是，央行也提到“由银行业金融机构自主确定”。
不过，除首套房认定标准及利率优惠外，《通知》最大的亮点在于鼓励通过住房抵押贷款支持证券(MBS)及专项金融债券等措施筹资，专门用于新政贷款投放，同时盘活存量。
而对于央行此次出手，加之限购松绑城市名单的不断拉长，双管齐下能否助力持续走弱的楼市？实际效果还需市场检验。
那么对于央行及银监会发布的此次新政的落实者，目前银行的工作进展如何？上周，理财周报记者带着这一问题走访了数十家包括五大行、股份行、城商行(农商行)在内的深圳区域内银行。
记者调查发现，目前建设银行、中国银行、招商银行、兴业银行均表示可按新政受理住房贷款申请，但受理条件每家银行各有不同。
而值得注意的是，近日被传得沸沸扬扬的“农行85折”的一则消息，则在理财周报记者调查中遭到深圳分行多名工作人员的否认。
此外，记者调查了解到，对于能否达到“7折利率”的下限标准，多数银行都表示“不可能”。但对于各家银行新政细则的出台时间，多数银行也表示虽然目前还未接到通知，但应该“快了”。
银行：具体细则制定中
理财周报记者经过对深圳地区银行业大面积调查发现，可能由于假期原因，多数银行尚未接到调整住房信贷政策的相关通知，对首套房的认定标准及首套房贷利率均沿用既有规定。
但也有建设银行、中国银行、招商银行、兴业银行表示可按新政策受理住房贷款申请。
10月9日晚间，建设银行在官网正式发文表态，落实央行房贷新政，重新定义首套房认定标准，“支持居民家庭合理的住房消费，优先满足居民家庭贷款购买首套普通自住房和改善型普通自住房的信贷需求。”
“我们收到的政策是：无房，无房贷余额，执行首套房政策；有一套，无房贷余额，可执行首套政策；有一套，有余额，执行二套政策；有两房，或两笔住房贷余额，暂停贷”，一名建行工作人员将该政策发到理财周报记者手机中。
但文中所提到的“贷款利率下限为贷款基准利率0.7倍”却被建行深圳分行多名个贷客户经理否认，“从年初开始，建行深圳分行对于首套房的房贷利率就设定为基准利率的97折，现在仍然不变，新政改变的只是认定标准。”
中国银行的新政执行与建行类似，理财周报记者于10月9日下午致电深圳中国银行，其信贷经理表示，“中行执行认房不认贷，一笔贷款已经结清是可以按首套条件认定，但前提还是家庭名下房产只有与此前贷款匹配的一套，如果超过两套还是会受到限购政策的限制，首套没有还清贷款，还是按二套政策。”
对于房贷优惠利率，他首先直言7折利率是不可能的，同时表示，“中行的规定是，深户的首套房贷利率97折，非深户则要缴纳一年社保才能享受97折优惠。”
招行也将执行认房不认贷。记者以购房者身份向多家网点询问时，有客户经理表示，“认房不认贷和限购政策同时执行，对首套房存款达月供一年、半年的分别提供95、97折优惠。”
兴业银行的客户经理则对记者表示，“目前分行的新规只是首套认定标准按照央行要求改变了，但房贷利率暂时还没有变化，最低只能做到基准利率。”
而在近日被传得沸沸扬扬的“农行85折”消息则遭到深圳分行多名工作人员否认，一名农行信贷经理表示，“我们都把这个消息当作是个玩笑，因为谁都不知道这个消息怎么来的。现在总行的首套房认定标准都还不知道，各地情况也不一样，只能依照旧规则。现在有客户过来询问，我们也是劝客户先等一等，情况明朗后再做决定。”
据理财周报记者获悉，作为本地银行的深圳农商行，目前已经有口头通知认房不认贷，但具体文件因假期原因还未下发到客户经理层面。
另据记者从深圳各大行调查获悉，工行、交行、光大、广发、中信、邮政储蓄银行均统一回复称暂无新政，其中一家银行明确告诉理财周报记者，“暂时还没有接到新的通知，可能细则也快出了，但现在还不明确，客户咨询时我们也都是依照旧规答复，如果不急可以先观望，细则出来之后再说。”
对房贷新政，也有银行是“局外者”。平安、华润、宁波三家银行的深圳分行则实际上已经不怎么做房贷业务。
而民生银行则有支行表示，“分行层面只做5年以内的短贷，不做长期按揭，即使报上去，审批也非常困难。应该会有新政出来，但是具体执行情况还要看分行的决定，看是否放开审批。”
也有城商行客户经理表示，“对公贷款，中小企、小微贷款做得多，但房贷业务在利率上没有优势，分行不积极也就没有下派任务，奖励也少。”
总的来看，目前深圳地区大多数银行还处于等通知阶段。有业内人士预计，近段时间内将会有更多的银行开始依照央行要求实行房贷新政，但利率优惠应该不会太大，认定标准重新定义的意义远大于利率优惠。
市民观望，开发商试探
此次新政主要利好改善型需求住房人群，深圳开发商宝能的一名研究人士就认为，“超140平的大户型供需一直保持相对平衡的状态，新政的波及面主要还是在80-140平方米的中等户型，尤其是对有改善需求的市民来说是个利好。”
央行房贷新政的出台也让这部分置业者蠢蠢欲动。
银行方面也捕捉到这部分置业者的一些动向，有多家股份制银行的理财经理向理财周报记者称，近段时间有客户将到期理财产品资金暂时闲置，经询问多为准备再买房，但大多也仍在观望中，目前果断出手的占少数。
有计划购买二套房的叶女士在先后询问楼盘置业顾问、银行信贷经理后，预计购房计划要提速，“虽然房贷利率没有什么太大变化，但是二套房首付三成占用资金少，现在就看哪几家银行能够尽快的施行新的首套房认定标准，对比各行优惠政策就可以再买一套了。”
而有着首套房刚需的廖先生反而不紧不慢，廖先生在一家大型集团从事财务职务，此前无房无贷，在他看来，“地产商还处在库存清理的过程中，不会有什么涨价的迹象，等几家大行出了具体优惠折扣后再考虑购房也不迟。”
某中小户型居多的楼盘销售经理也同意廖先生的看法，“首套刚需的客户量一直都比较稳定，交易量能不能迅速上升要在新政出台后看各行的优惠幅度。”
据深圳龙岗某中档楼盘置业顾问反映，“黄金周的后两天看房的人数比去年多了很多，每天上门看房的人少说也有一两百，但很多都借着看房的机会想问问房贷新政的信息，现在出细则的银行少，我们在接待客户时也建议客户先付定金选好房，首付可以推迟一些时间再交。”
“这两天建行、中行的细则已经出炉，按照房企和银行合作‘一楼盘一利率’的规则，大型房企譬如保利和这两家银行合作的一些楼盘可以最低做到95折优惠”，该置业顾问于10月10日向理财周报记者补充道。
公开信息显示，国庆七天内深圳一手商品住房成交共139套，较去年同期失色不少，但一位不愿具名的地产行业研究人士称，“黄金周期间市民大都还在看房、选房过程中，也都还在询问银行房贷利率优惠的事情，国庆后就会有签约量的释放。”
果然，节后仅10月8日当天成交就达182套，10月9日成交量再次达到182套，签约量释放已经得到体现。
需求量的增加让一些市民担心房价的再次上扬。近日，一份疑似恒大集团内部文件在网上流传，文件内容大致为，借央行新政利好，对在售项目进行价格调整，上涨幅度在3%-8%， 理财周报记者对此向恒大集团内部人员进行询问时，对方予以否认。记者了解到，目前恒大在深圳的楼盘并未发现有提价的现象。
另一大型房企员工向记者表示，“涨价还是要看项目，但在去库存的情况下大范围涨价是不合适的。”
而在中粮地产的一位内部人士看来，对开发商来说，今年上半年情况都不太理想，很多开发商上半年的现金流及利润指标都没能完成，下半年的目标不是利润指标而是去库存，涨价可能性不大，趁政策利好赶紧去货才是四季度应该要做的。
市场声音：银行执行程度引导有效需求
作为仅剩的六个限购城市之一，深圳的限购政策还没有放松的迹象，节前在网上有疑似省住建厅的文件截图，显示广深两市除中心城区外将不执行限购政策，但这一消息很快被市规划国土委否认，称不知有该会议和文件，深圳将继续实施限购政策。
新政对二次置业者的影响无疑更加突出，二套首付大幅降低，减少资金占用，但对首套刚需及投资客来说，并无太大影响。
中原地产的一名研究员认为，二次置业是合理的需求。“一般来说，一个家庭经过几年的资产增长，都会有换房欲望，二套房首付降低，将促使需求的释放，房产商也可借此消化部分库存。”
第一创业证券人士也认为，新政将刺激具改善型住房需求在短期内集中释放，从这两天的成交情况也可以看出，到各行细则出炉后的一段时间内，都有可能维持这样的局面。
新政对开发商而言也是个重大利好，“目前对市场比较看好的是我们开发商，希望房贷新政能够对市场起到鼓舞作用，我们的业务员也从这方面口径去引导客户，政策利好效果将逐步显现”，一名房企营销策划对记者称。
在利率优惠方面，她认为，“认房不认贷对市场的影响不如将利率降到7折，往年的中下旬一般都会出现85折到9折左右的优惠幅度，但今年整年都是在基准利率基础上上浮，如果房贷利率能够有往年的优惠甚至幅度更大，那市场方面反应也会更大。”
对银行来说，相对而言房贷虽然风险低、不良情况少，但收益率较低，在房贷额度有限的情况下，并没有太多银行将房贷作为重点业务，主要还是中农工建交五家银行在做，其中建设银行住房贷款占总贷款余额22.85%，总额度也超2万亿元。
对于银行的执行程度，招商证券银行业分析师肖立强认为，“在建行总行已经出台相关政策的情况下，其余各行也会跟进，但利率政策还是会根据各行的资金成本来制定。”
此时，央行提及的鼓励银行业金融机构通过发行住房抵押贷款支持证券(MBS)、期限较长的专项金融债的作用就得以体现，“MBS、专项金融债最大的作用在于盘活存量住房抵押贷款”，上述分析师说道。
一般来说，MBS及专项金融债的资金成本可以保持在4%以下，银行借此筹集更多低成本资金，同时还能盘活往年的存量贷款，将增加首套普通自住房和改善型普通自住房贷款的市场投放。
上述分析师表示，新政对整个房地产市场及关联行业的影响由于银行的执行细则未能公布而未全部显现，主要还是要看首套房刚需者及希望改善住房条件的家庭能否形成有效需求。
一位浸淫地产行业多年的投资者称，“深圳作为移民城市，每年都有大量从外地入深工作、生活的人群，购房需求比其他一线城市更为强烈，如果能形成有效需求，那对整个市场都是一个巨大的推动，毕竟现在的房产市场就是由这部分人来支撑的。”
