杨柳晗

在9月底央行[微博]和银监会调整房贷政策后，多家大行已出台了具体措施，并已按照新的房贷政策开始执行。其中，国有四大行公开表示已经开始落实执行首套房贷款新政策。

虽然新政要求贷款利率下限为贷款基准利率的70%，但据《第一财经日报》从多家国有大行营业部和房产经纪商处了解到，多家银行虽已经改变首套房的认定标准，但考虑到资金成本与额度，在基准利率的基础上打七折几乎很难做到。

北京一家房产经纪商告诉《第一财经日报》：“新政刚刚开始，很多家银行营业部已经出台了具体的房贷利率打折程度，但从客户的申请情况看，七折很难申请到，七折只有在2009年左右的时候出现过，现在国有大行最低能做到的大致是八五折，贷不到款的情况依然可见。”

光大证券研报表示，受宏观形势影响，银行目前仍处于风险释放期，不良贷款持续暴露，这使银行在企业信贷方面趋于谨慎，风险偏好下降，倾向于将信贷投向低风险领域，个人住房贷款是相对稳妥的选择。但由于此前二套房贷款限制仍然较严，使银行无法大规模开展此类业务。近期部分银行放松二套房认定标准，正是对这种信贷投放意愿的反映。但利率折扣不会太大，预计七折不可能见到。

据光大证券测算，目前银行资金成本在4%左右，再加上业务费用、拨备费用等，按6%左右发放信贷才有利可图(也就是九折左右)，因此房贷大打折扣的可能性不大。

“现在很多理财产品的收益率都能超过基准利率的七折，除非满足一些附加条件，否则对银行而言，很难做到七折，因为七折保本都很难。”《第一财经日报》从一国有大行某营业部了解到。

至于房贷新政下来首套房贷款利率，国泰君安证券[微博]分析认为，各家银行会综合权衡本行资金成本高低、地区业务竞争状况制定本行的利率折扣政策。预计在竞争激烈地区(例如北京市)国有行利率折扣可能落在八折到八五折区间，资金成本较高的股份制银行利率可能落在九折到九五折区间。

据记者了解，此前数年，每年进入第四季度，房贷额度都比较紧张。国泰君安证券预计，2014年不会出现这种情况，只要有需求，头寸都会有保证。原因包括：实体有效信贷需求不是很充足，部分银行存在额度难放的情况；当前银行间流动性相对宽松；央行曾作过明确表态，房贷额度不够可跟央行另外申请。

而民生证券首席宏观研究员管清友[微博]则认为，重申利率七折下限意义不大，目前银行基本对房贷实行基准利率，自由定价体系下，房贷利率触及下限的可能性不大。

9月30日，央行和银监会发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，内容包括首套房首付比例30%，贷款利率下限是贷款基准利率的0.7倍，以及对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买商品房，执行首套房贷款政策。

随后，多家银行相继发布最新措施表示已经开始执行房贷新政，而国有四大行则首先表态，具体的打折情况授权各分行自主确定。

此外，有媒体报道称，央行对商业银行的开发贷限额管理制度已有松动，以往央行要求各大商业银行的开发贷不能超过贷款余额的10%，而现在，各大银行能够自由地调节开发贷总量，目前，央行已经把开发贷授信总量的权限下放至商业银行总行，商业银行可以重新启动新增开发贷款审批制度。

全国房地产销售数据下滑的情况已经多次出现。据国家统计局数据，今年1～8月份，全国商品房销售面积64987万平方米，同比下降8.3%，降幅比1～7月份扩大0.7个百分点；商品房销售额41661亿元，下降8.9%，降幅比1～7月份扩大0.7个百分点。

瑞银证券分析表示，央行和银监会已于9月30日放松了房贷政策，这是本轮回调以来房地产政策最明确、最重要的放松。短期内，放松限贷应会多少有助于提振市场情绪、助推房地产销售，从而在一定程度上改善开发商和地方政府的财务状况。但政策放松无法扭转房地产部门的结构性下滑，因此不可能使房地产活动显著反弹。