倪建达：资产配置不能避开房地产

钜派投资集团董事长兼CEO倪建达

　　新浪财经讯 由金砖传媒主办的“2017第六届金砖论坛中国年会”于11月1日-2日在上海举行，钜派投资集团董事长兼CEO倪建达出席并演讲。

　　中国的经济发展正在进入下半场，倪建达认为未来资产配置主要有几个方面：第一，在战略的配置方面，还是不能避开房地产。第二，在大众创新万众创业的过程可能会有一些机会，有一些创新型的企业会脱颖而出。第三，关于保险行业。最后还有一个投资就是最好的投资就是教育领域。

　　以下为演讲摘编：

　　倪建达：刚才林博士讲了，房地产有可能成为中国经济的“灰犀牛”，经济学家那么多年一直在研究，房地产到底会成为中国经济的正面因素还是负面因素，我每一次都讲一个准确的观点，希望有机会让我继续发声。

　　第一，我想中国经济发展到今天跟房地产业的关系，我认为进入到中国经济的下半场，房地产进入一个非常重要的时期，这个时期不是很多人说的“白银时代”，我认为是进入了中国的“白金时代”。我们未来怎么看房地产业？我们这一次十九大报告已经都学了很多遍，美好生活向往大家都知道，或者说中国人历来就是对美好生活向往要有一个家。中国的房地产业发展了那么多年，我们这个行业从几千亿到几万亿，到十几万亿，这个行业发展已经是非常快。

　　为什么未来的房地产会持续地进入“白金时代”，我想这个问题根源并不是房地产造成的。我们这十几年来，房地产涨成这个样子，我们核心的政策是什么？这个政策是不需要用的，不公布的，一定要从文件上去解读的话，就是每年3月份的政府工作报告当当中今年会采用稳健的财政政策。这十几年来非常重要的政策就是货币，所以美国人减税，减税就意味着让民间的钱更多，我们当下的政府做得很长一段做的一件非常重要的事，就是增发货币。所以从2016年的数据来讲，2016年全球的货币超发了60%的60亿是我们中国人民银行干的。

　　如果说一个国家的货币还没有国际化，如果说我们超发货币的增加总量超过60亿在中国，那你想我们的房地产发展称这样是不是货币超发的原因？所以大家都会发现，这几年房地产公司这特别牛，房地产公司盈利的量越来越大，到底是什么原因？我作为现任的中国房地产业协会的副会长，我负责任地告诉大家，房地产这几年挣的不是资产，挣的是货币。所以财务报表都很好。

　　如果把底盘看清楚后，用当下的货币去买当下的资产，通过一年、两年、三年乃至更长的时间，利用资产泡沫化的过程，用未来的钱还当下借的钱，你就是最好的生意。

　　我举个例子，你在十年之前，今年是2017年，如果你在2007年你花10个亿买了一块地，当时你觉得是一笔非常大资金，通过十年的努力，你把10个亿的项目，通过团队的努力，市场的运销，你会实现100个亿的利润，如果你十年用10个亿赚了100个亿，你觉得这是一个成功的投资，房地产如果说你是上市公司的话，你的公司是不是盈利很强，买房子的人觉得开发商太会赚钱了，但是实际的情况是当你2017年完成100个亿利润的时候，再加上你原先投的钱，再去买一块相似的地，你会发现十年的努力加上你十年的投资，你要再去买一块可能只能买300亩，是原先的30%，连50%都不到。这个故事告诉你，你的资产通过十年的努力，你活生生让你的资产打了很大的折扣。这个例子就告诉大家，这几年你持有的资产和持有的货币，哪一样更之前。所以我想把这个故事告诉大家，大家以后就可以去研究。研究我们为什么要把当下的货币变成资产，为什么我们会在全球化的资产配置中间需要走出去。

　　也就是说，你通过REITs完全跑不赢资金成本，跑不赢资金成本的话，这个REITs完全是没有意义的，我们所有的这一些经营型物业就会变得有价值，所以中国的REITs的时代现在还没有来，前提是需要资金成本大幅降低，它的净利润才能上去。所以我刚才讲为什么会有人买房子在国内，或者投资完成了以后要进行全球化的配置，你会发现在国外买房子的成本可能已经比国内更低了，收益可能比国内更高。低的原因我们因为生活在北、上、广、深以及全国其他城市的人，当你要买第二套房子的时候，你选择不太好，要么选择离婚，要么选择到另外一个城市去注册一个公司，用公司的名义买。我们现在在房地产的交易环节的非市场变更已经变得非常多了，所以因此我们就想到小孩子长大的时候，是不是要留学？你就会关注全球的房地产市场，你会发现国外的房子真的好便宜。曾经在我们这个时代出生的人混得好的基本上都在国外，到了国外以后会拍张照片给我们看，他们有别墅，他们有豪车，那个时候觉得西方是天堂，我们觉得这才是真正的生活，但是20年过去，30年过去，我们会发现国外的房子原来是那么地便宜，我们上海的一套类似于非豪宅的普通商品房都可以在国外实现洋房、别墅、甚至豪车的梦想。我们在海外的投资可能是有很大空间的。

　　既然海外有那么便宜的房子，有那么便宜的资产，我们为什么不能去呢？因为大家都知道，中国是世界上发展最快的一个国家，虽然我们觉得海外的资产比国内便宜，交易的环节更简单，特别是十九大以后，应该对中国经济的未来，对我们经济发展的形成一个新的热点，这种期待大家非常多的。所以我们再想，我们未来中国的房地产业通过发展不平衡、不协调，是不是意味着四、五线城市是一个发展的机会？

　　我觉得中国的经济发展未来会很大的机会是会解决一些四线以下城市的发展。所以既这样的判断，我们未来中国的经济的发展，房地产的比重还不会下降太快，也不会下降太多。我想四、五线城市的发展会带动当今的就业，会极大地改善当地人的生活质量。所以我想今天是把这个观点跟我们各位同行分享，也是希望向各位同行请教。

　　中国的经济发展正在进入下半场，中国经济发展的机会还是非常大，我个人的理解未来资产配置有几个方面：

　　第一，在战略的配置方面，我认为还是不能避开房地产，房地产在未来战略的投资方面还是一个最大的领域和最大的标的，而且也是当下我们中国资产投资能够超越我们政府的货币政策一个非常好的筹码。

　　第二类投资我认为大众创新，万众创业，在这个过程中间可能会有一些机构，有一些创新型的企业会脱颖而出，但是这是风险很大的投资，所以如果要说投资，我认为还要投中国的，已经能够生存下来的，而且是未来发展有前景的企业，这些投资我认为还是比较值得的。

　　第三，我认为未来还是关于保险，中国的保险业发展到今天，其实还是有很大的空间，所以中国本土的保险企业和海外的保险企业的差异是显而易见的，所以很多一线城市的投资人几乎都成了海外保险的审批购买人、实际的投资人，在这个领域里面我们的保险机构应该有很多的作为，有很大的发展空间。

　　最后我想还有一个投资就是最好的投资就是教育领域，因为大家都知道，中国近几年一个非常大的转型包括我们的社会的转型，随着习近平总书记提出的“一带一路”的战略，我想中国对亚洲、东南亚这些影响力真的再增加，而且增加的速度是非常快的，尤其是在9月份，中央政府提出了关于企业家精神等等这些书面的文件，这是当下非常正面的利好。“一带一路”的战略很重要的是需要企业家能够走出去，需要我们企业家能够在“一带一路”的战略里面发挥作用，大家都知道，我们中国印了现在那么多钱，所以我们会有非常庞大的高竞争人群，差不多是160万人。这部分高精的人群如何让这些人群的资产，我认为“一带一路”提供了一个非常好的机会。

　　当然我们现在也面临很多挑战，在7年以前，我们大家知道有自贸区，自贸区对我们这些资产管理和财富管理机构最有吸引力的，就是在自贸区里面注册一个公司就可以实现投资外汇的自由流动，从去年年初就关掉了，为什么会关掉？那是因为我们的人民币贬值的机会特别大，所以大家希望把人民币换成美元，如果不把这条通道关掉，中国外汇储备会出现非常大的危险。从这个角度来说，中央政府做这个决定非常正确的，加强对外汇的管制，这是对的。

　　但是如果说怎样让我们的民间资本进入到“一带一路”发展的过程中间，其实参与到人民币的国际化是一个新的课题，也是我们今后投资未来的一个新的领域。

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