那些调控期还在买卖房子的人

　　那些调控期还在买卖房子的人

　　文 《法人》特约撰稿 老猫

　　今年我是因为要换房，才折进了房屋买卖的潮流中，结果躬逢盛世，赶上了大调控，搞得悲喜交加的。

　　调控前，中介给我发了一个顺口溜，写道：去年没买房，今年剩首付；今年没买房，明年住车库。大概是说房子涨得太快要我快出快进吧。后来调控，口风就变了，建议我别着急下单，俩月之后，就有便宜可捡了。

　　个人的悲喜就不说了，因为每当我跟周边朋友吐槽的时候，大家都兴致勃勃，一些人还挺开心的。隔岸观火嘛，热闹不嫌大，没幸灾乐祸就算好人了。我就说说这小半年一路连滚带爬下来，看见的各种人等。说别人的事，心里可能会更好受点儿。

　　2016年3月开始，北京楼市开始调控。当时，最倒霉的就是那些刚签了合同、交了定金和中介费，但还没有网签的买家。难住他们的是贷款额度受到了突发限制，首付增高，一时半会儿拿不出这么多钱，交易眼看着就要黄了。尽管最高人民法院多次发文解释，因为调控政策而导致买方无力购房，交易无法进行，买卖双方都不担责，定金要退还。但依旧有卖家拿着定金不放——卖家的担心也不是全无道理：调控了，你突然不买了，我的房子今后再卖，跌价危险增加，我的损失谁担啊？所以，定金我不能还。

　　对于突发的调控，中介的表现也千差万别。有的中介是有承诺的，不管原因如何，只要交易不成，服务费全退。也有的中介则拼了命地维持着交易，劝卖房的降点价，劝买房的加点钱，总之是努力把黄了的事情抢救过来。还有的，就和买家讨价还价了，退你一半行不行？不答应就耗着。

　　中介好不好，平时怎么吹都没用，关键时刻显本色，老板格局大小，一调控高下立判。当然，买家也不是毫无办法，最简单的是告诉中介，不还服务费就去建委举报。一提建委，中介麻溜就范，一切都好商量———这个办法，是中介自己的业务员告诉我的。有事没事，都怕查。

　　别小看中介服务费，当时高的收到交易总价2.7%，一般都2%以上，有的比国家税收都高。跟中介聊天，中介说，昨天有个老爷子在他们店里哭到半夜，原因是老爷子想给儿子买房，用儿子的名字签的合同，为了锁住房子，拿了50万定金。没想到调控了，银行一查贷款记录，儿子多年前在外地贷过几十万的款购房，这下子老爷子算盘落空，贷款下不来了，卖家不退定金，老爷子是真急了，哭天抹泪。

　　50万搁老爷子那里不是小钱，值得一哭。

　　最后这事怎么解决的，没人告诉我。反正在5月的时候，我和一位专业的房地产律师聊起此事，她说，还真是神奇，受到调控政策影响的“在途合同”不少，真正闹上法院去解决的，比例却很低。大多数买卖双方和中介，都能自行解决问题。看来着急上火是真的，但民间对这种天大的变故，消化能力还真强。

　　除了拿着“在途合同”嘬牙花子的芸芸众生外，愁眉苦脸的还有一批想卖大房子的人。什么叫大房子？就是房本面积超过140平方米的住宅，官话叫“非普通住宅”。买这类房子的，大多是“改善型”，活到三四十岁了，想卖掉小房，贷点款，换个舒坦点的大房子。调控新政中，有过贷款记录的人，买这种房子只能贷20%的款，可要是买139平方米的“普通住宅”房，就能贷40%。这么一来，139平方米和140平方米，就有了云泥之别。这段时间，手里捏着大房子想出手的人，想必是心里苦，单价远远比“普通住宅”低了，可还是少人问津。如果倒霉，房子是五六层没电梯的，那就更难卖了。

　　没有最惨，只有更惨。最惨的是手里有商住房的人。我就见过这么一位——他在东三环有一套商住房，准备卖了，拿钱出国走人。当时调控政策刚开始，许多拿了钱想贷款买大房子的人一把走空，怕钱砸手里，转过头来开始买小房子，那种黄金地带的商住一居一下成了香饽饽。头天有人看房，第二天就想找他签合同，没想这哥们儿灵机一动，觉得何不趁此良机涨上20万呢？于是，那个合同愣是没谈成。后来的事情大家都知道了，商住也调控，而且控得死死的。不知道这哥们儿房子没出手，出国花什么。

　　其实，我挺佩服那些在调控之后还出手卖房的。这时候还卖房的是两种人，头一种，就是觉得调控不调控和自己没啥关系。另外一种，就是有急事非得用钱的。我们这边，北五环和六环之间，前些日子出了一套139平方米的三居室（多好的面积），三层（不错的楼层），满五唯一，标价510万元，但有个条件，买方必须先支付80万给他应急。中介问我买不买，我算了一下，手头现金不够，就说450万我能拿。没想到几天之后，中介真的告诉我，价格已经谈到475万了。当时把我给馋坏了，可最终还是因为账算不过来，没能下手。我只想说明，至少现在几个月，砍价容易多了。

　　还遇到的一处房子，是在三环边上的一个一居室，我去看了，小区特别安静，楼道里也没有小广告。房间朝南带电梯，满五年的老公房，推开窗子，外面一片花园绿地，小桥流水，没有遮挡，属于看得见风景的房间。房主标价是390万元，因为着急，很快谈到370万了。这在几个月前是不可想象的，那时候，很多成交的房子几乎没有谈价钱的空间，能磨下个一万两万就很不错了。中介跟我聊天的时候说起了窍门：你现在想买二手房的话，就买那些调控后新挂牌的。不急着用钱，谁现在卖房啊？价格不高，杀价也容易。

　　不过凡事都有例外，也有依旧沉溺于旧有思路，脑子转不过弯儿的人。我就遇上过一位卖家，房子不错，也挂牌销售了，买家看中，想和他商量价钱签约，那位却拒绝见面，理由是：我们要换房，必须先买到合意的房子再卖。

　　这都什么时候了？要是搁调控前，这个思路没错，因为房价在涨。先买后卖的连环交易合理，若是先卖了再去买，没准买的房子就涨价了，容易亏。可现在调控了啊，交易萧条，现金为王，卖了房子再去买房，手里有现金，砍价都硬气。晚几天，可能对方的房子就能掉个十几二十万的。怎么这个账算不过来呢？气得中介把这个房子下了架，房主进了他们的“黑名单”，算作“无诚意出售”一类。

　　出台调控政策，打击炒房族，我非常支持。炒房那帮人，在市场上也不太受待见。对炒房族，是有识别标准的。你看那房子，去年刚交易过今年就拿出来卖的，十之八九是炒房的，反正税费是买家出，他们也吃不了什么亏，这是做短线的；还有就是房子捏在手里好多年，拿出来还是个毛坯房，除了价格翻了番啥都没变，这基本可算作做长线的。另外一种，一会儿想卖一会儿不卖，昨天谈了价格今天又想变卦的，则是炒房族中最低级一类——手里没什么钱，哥儿几个凑钱炒房，结果在出手的时候意见不统一，才导致来回变卦。这几种房子，最好少碰，就让他们先憋屈着吧。

　　不过话说回来，谁变成蝎子都蜇人。我就常想，要是20年前，我手里有笔钱，我能忍得住不炒房吗？恐怕不能。我没炒房，肯定不是因为德高望重，就是因为没钱，所以就没挂那根弦。房子这事特别勾人，也真上瘾。再说了，那时候炒房又不犯规，凭什么不炒啊？很多事不是道德问题，是本能问题。这事儿，真没高尚可言。

　　当然啦，也有里外里都装好人的，翻手为云覆手为雨，怎么都占理怎么都不吃亏的。

　　比如那些写公众号的。只要房地产一有风吹草动，这帮人就特兴奋，一天好几篇儿往外撩，一会儿说楼市拐点到，有房赶紧抛；一会儿说现在该抄底，房子以后还会涨。没有准态度，一天一个样儿，还个个都跟先知似的，居高临下，振振有词，那口气，好像不信他就死定了。你是发改委有内线还是住建委有内线啊？其实，楼市到没到拐点，有没有泡沫，今后是跌是涨，市场说了都不算，你们说了就更不算了。建议大家别信这些口吐莲花的，房子只要自己住，跌涨由它去，清风过山岗。如果还有靠房子挣点钱的心，也别看那些公众号，最该看的是新华社消息，然后，自求多福吧。

责任编辑：陈楚潺