保利：以战略转移破局

　　2008年向何处去，从中心城市到环线城市、从资金解困到兼并式扩张，保利式解读或许与众不同。

　　出于资金安全与成本考虑，保利地产暂不会考虑通过风险资金和民间资本方式获得资金支持。

　　-文/罗建法，本刊记者

　　朱莎莎，特约撰稿，世华财讯分析师

　　对于地产业来说，2007年的冬天似乎格外寒冷。

　　不绝于耳的“拐点论”，使处于漩涡中心的地产商和消费者都无法拥有旁观者的从容。一直避而不谈“拐点”的保利地产，终于在2008年初由董事长秘书岳勇坚对媒体传导出“保利式解读”：“如果说房地产上涨的迅猛势头到达了一个“拐点”，我们是承认的。所谓楼市出现拐点，应该是楼市发生了根本性逆转，这点我们是不认同的”。

　　从去年底延续到今年两会期间，国家收缩银根、调整税收、控制土地出让等宏观调控政策；物价上涨引发的恐慌与观望；股市狂飙引起的投资转移，三重因素令不少地产公司处于风雨飘摇之中，甚至在一些上市地产公司中出现了比较大的业绩动荡。

　　在楼市的普遍萧条之下，也有一些地产企业，不管风吹雨打，胜似闲庭信步。在刚出笼的2007年财报中，保利送出了“大红包”。保利地产(600048)2007年年报显示：基本每股收益1.3元，每股净资产9.73元，净资产收益率12.49%，每股资本公积金6.545元。如此高的净资产和资本公积金，造就了公司推出每10股转增10股派0.7元(含税)的高分红方案。

　　保利地产实现房地产销售面积199.6万平方米，销售金额170.4亿元，比去年同期分别增长62%和104%。实现营业收入达81.15亿元，同比增幅101%；归属于母公司的净利润为14.89亿元，同比增幅122%。

　　从中心城市到环线城市

　　在万科抛出的拐点论中，其证据之一就是在核心城市的业绩出现大幅度下滑。以2007年11月份为例，在万科的老巢深圳成交面积同比下降82%、环比下降29%，地产龙头尚且如此，也难怪王石判断在中心城市，地产业已经面临巨大危机。

　　事实上，保利在部分中心城市也遭遇到一些动荡。在保利的收入结构中，中心城市的比重呈现下降趋势， 2008年1月份保利实现销售面积7.75万平方米，与2007年12月相比，销售面积下降53%。和去年同期相比减少14.12%，主要是因为一些中心城市的市场出现了低迷。但奇特的是，在部分中心城市低迷的情况下，保利却能够获得整体的良好业绩，其秘密就在于在二线城市的强劲增长。

　　2002年股份制改革完成之后，保利地产就制定了全国扩张的十年战略规划，计划分为两步走：第一步在三年内完成全国性的战略布局；第二步拓展重点区域市场。确定了“推进以广州、北京、上海为重点城市，辐射区域全国布局”的区域战略。

　　在保利2007年的年报中，广州、北京、重庆和沈阳的房地产销售结算收入分别占公司结算收入的31.62%、22.93%、12.44%和12%，随着保利成长为全国性的企业，其发源地广州的比重逐步下降。2003年保利地产的销售收入中有97%来自于广州，但到2007年，这个比例已经下降到31.62%。