保利：以战略转移破局(3)

　　去年10月11日，保利宣布将发行43亿元公司债。其目的主要是为了令融资渠道更加多元化，另外发行公司债的成本将比在加息周期下的银行贷款更低。而事实上，万科最近已步金地后尘，发行50亿元公司债。

　　保利防止资金危机的另一举措，是控制短期负债比例，而这是地产公司的风险之源。保利地产大约有120亿元银行贷款，其中中长期贷款接近100亿元。2007年夏保利向广州市东山支行申请贷款8亿元算是比较短的，但是期限也有三年。保利之前考虑了贷款期限问题，基本上不做一年期以内贷款。

　　同时，保利地产和境外银行一直在接触、洽谈中，但只考虑境外贷款。目前，东亚银行、苏格兰皇家银行等以前比较保守的银行，都加大了对华投资力度。去年底苏格兰皇家银行刚给做飞机生意的东星贷款30亿，为其提供全部的购买新飞机的款项，颇有点出手不凡的气概。虽然地产行业与航空的风险和行业评价度不一，但是，笑贫不笑娼似乎一向是资本的风格。3月，金地与瑞银集团合作，在海外共同投资开放房产，作为地产业内的金砖，保利获得国外贷款的可能性也非常大。

　　出于资金安全与成本考虑，保利地产暂不会考虑通过风险资金和民间资本方式获得资金支持，因为其成本较高并且这种资金并非稳定渠道，成本不低的证券化产品也暂不在其考虑之列。

　　今年保利计划直接投资300～350亿元。根据保利的计划，300亿资金主要投往三个方向：其中在建项目112亿元，拟建项目108亿元，保利将用80～130亿的资金拓展项目。资金来源主要由三部分构成。据保利高层估算，销售回款预计将有200亿，加上银行贷款和其他融资。保利可能会尝试信托等方式融资，加上公司账面上还有40多亿余额，通过银行审批的资金也有40多亿元，保利大约有80～90亿元流动资金。

　　以兼并合作方式进行扩张

　　无论从长期还是短期来说，兼并都将成为未来地产市场的趋势。

　　在国内市场，并购或者合作的方式在地产行业也逐渐流行起来。两年前，路劲基建趁顺驰资金危机时候突然出手，通过并购获得了顺驰的广大疆域，虽然过程多有瑕疵，但是不失为大手笔。在2005年，万科所获土地储备中约有40%来自并购其他地产公司，2006年此比例增至60%。一些中央企业也开始了并购历程，去年，中铁五局出资2亿多元，并购广厦集团两大地块，就颇令人注目。

　　对于企业来说，并购的最大吸引力不是来自偏低的土地价格，而是付款方式。万科当年并购南都集团资金付讫时间为2年，而当时深圳土地拍卖付款期限是5天，两者存在着巨大的时间差。

　　2007年7月，保利地产发布了2008～2010年度企业发展战略规划，预测在2010年保利地产净资产规模超过500亿元，总资产规模达到1000亿元，成为首批跻身中国企业“千亿俱乐部”成员的地产企业。保利地产在2008年，也将以收购兼并或合作开发的方式进行扩张。

　　近年来，保利已经逐步介入收购或者合作。2007年，保利通过并购合作方式，先后取得武汉阳逻柴泊湖项目、上海松江新区西子湾项目、长春市高新技术开发区项目，在这些项目中，保利均占51%以上权益，处于控制地位。