保利：以战略转移破局(2)

　　此消彼长，保利的重点区域市场近年崛起迅速。保利地产2002年进入北京和武汉市场；2003年进入重庆、上海、沈阳和岳阳；2005年进入佛山；2006年进入包头市场，2007年进入长春、成都、杭州等。在2007年度，重庆和沈阳销售结算收入已经占到近四分之一，沈阳市场更是同比上涨超过了200%。

　　2007年公司年报显示，保利地产不断加大项目拓展力度，新拓展项目20个，占地面积368.2万平方米，规划建筑面积754.5万平方米。这些项目绝大多数为普通住宅项目，范围遍及广州、北京、上海、杭州、武汉、重庆、沈阳、长春、包头等城市。

　　保利地产未来的区域战略十分明确：一方面，以广州、北京、上海为未来发展的重点核心城市，以渤海湾经济区、大东北、大西部、中部的经济中心城市为支撑，进行辐射重点城市的区域扩张，继续拓展其他发展潜力较大的区域性经济中心城市，进行全国性战略布局；另一方面，在各区域市场占有一定的市场份额，争取三年内在所进入的区域市场进入销售前二名，形成多区域利润增长点。

　　2008年开始仅两个月，保利公司即支付了约17亿元，又新增建筑面积共计210.24万平米的7幅地块，除上海南汇区康桥镇项目外，均为二、三线城市地产开发项目，分布在成都、长春、青岛等城市，其中青岛市四方区金华支路12号的项目耗资更达近5亿。同时，在中心城市土地价格飞涨的时候，保利平均楼面地价仅为1338元/平米。

　　对于一个成熟的企业来说，市场的转移能力，更多地体现为对于核心市场风险的防范。而如果失去市场的平衡，很容易导致市场动荡。很多地产企业在中心城市遭遇挫折后便出现动荡，就在于没有完成合理的市场布局，缺少战略转移能力。

　　向重点区域市场的战略转移，使保利不仅迅速崛起为全国性的地产巨头，更在客观上分散了风险，化解了中心城市市场动荡带来的负面影响。

　　资金百日危机

　　3月18日，恒 大地产在香港上市遇挫，这使本来就面临资金压力的恒 大危机重重。对于其他四十余家类似恒 大一样的欲上市企业来说，恒 大的折戟无疑使他们遭受了沉重打击。

　　号称“最后一家在香港上市”的SOHO老板潘石屹预言地产行业即将发生“百日剧变”，如果在100天之内不能解决资金问题，很多地产企业将面临倒闭。而对于保利这样业绩良好的上市公司来说，如何拥有足够渡过难关的资金也并非易事。

　　目前，保利公司负债总额为280.60亿元，其中不需要对外实际现金支付的预收账款为109.4亿元，占负债总额38.99%；银行、信托等金融机构借款合计121.58亿元，占负债总额的43.33%，其中短期借款和一年内到期的长期借款为31.19亿元，占金融机构借款的25.6%，长期借款90.39亿元，占金融机构借款的74.4%。此外，由于公司加大了在建项目的开发建设和土地资产投资，报告期内，公司经营活动现金流为负93.8亿元。

　　专业人士分析，保利可能会进行股权融资。公司2008年计划新开工630万平米，比2007年提高50%。若未来市场销售价格和地价保持当前水平，则公司需要通过快速销售使预售面积比2007年至少提高100%，或者通过资本市场融资实现快速开发的经营目标。考虑到2007年末公司资产负债率为68.62%，为了降低资产负债率，公司应该会选择进行股权融资。