升息周期最早9月开始，美国房地产市场能否挺过升息周期？

　　东地产财经周刊

　　 随着美联储加息日程的临近，市场再度陷入焦虑。尽管美联储主席耶伦在多个场合表态，预计会在2015年内加息，并强调“需要看到劳动力市场状况持续好转，而且需要在通胀重返2%方面抱有信心”，暗示6月加息的可能性不大。但加息“靴子”究竟何时落地，影响几何，依然牵动着投资者们敏感的神经。

　　 6月的美联储会议成为全球市场关注焦点。6月17日美联储货币政策会议结束之后，美联储宣布维持利率不变，并暗示准备在今年采取利率行动。在随后召开的新闻发布会上，联储主席耶伦表示，消费者信心依然稳健，家庭开支基本面依然稳定；同时又表示不要过高评估首次加息的重要性，即使在首次加息之后，货币政策依然保持宽松。

　　 假如美联储真的如大多数观察人士所预期在9月首次升息，那意味着美国在长期维持接近零利率之后，正式进入升息周期。美国上一次加息还是在2006年。

　　按揭利率提前启动

　　 按揭利率和其他长期利率并不受美联储直接掌控，而是更多反映市场对长期经济走势和通胀的预期。不过联储对于短期利率的决定，最终也会反映到中长期利率上。传统上按揭利率走势大致会与10年期国债利率走势一致。

　　 事实上，对基准利率敏感的按揭利率已经提前启动。6月初，30年期的固定利率按揭已经从5月底的3.87%升至4.04%，创年内新高，也创2013年以来涨幅的新高。

　　 不过，经济学家和市场分析人士似乎更加关心按揭利率突破4%的指标意义。过去10年来按揭利率一直维持下行趋势，按揭利率是否就此踏上上升通道，重返5% 至7% 的传统区间，值得关注。

　　 按揭利率的变动对于住房市场的影响不言而喻：按揭利率决定了每月按揭还款支出，从而直接影响住房需求。以30年期和40万的贷款额为例，3.9%每月需还款1890元。如果按揭利率升至4.9%，还款额相应升至2100元。再升至5.9%，每月支出将达2370元。

　　 但是另一方面，利率上升表明管理层对经济成长的信心。对消费者来说，未来收入增加可以部分抵消更多按揭支出的担心。这也是为什么大多数经济学家对短期内住房市场能否承受升息抱有信心。从美国全国范围来看，平均按揭支出与平均工资水平比较，还处在一个可以承受的范围之内。

　　地区间不平衡

　　 受升息冲击最大的地区应该是东西海岸高房价区——比如洛杉矶、旧金山和纽约。这些地区的超高房价已经将普通工薪族逐出了住房市场，升息只能是雪上加霜。以洛杉矶为例，当前4%的按揭利率意味着一个普通家庭在住房上的支出要占收入的41%；如果按揭涨至5%，这个比率会升到46%。

　　 在中西部低房价的地区比如芝加哥，住房消费占居民收入的比重只占14%；即使按揭涨至6%，这个比重也不会超过20%。

　　 按照国际惯例，通行的说法认为，房价收入比在3-6倍之间为合理区间。如果考虑住房贷款因素，住房消费占居民收入的比重应低于30%，超过这个红线意味着房价对普通人高不可攀。

　　 如果升息意味着买房支出增加，那么消费者会转投租房市场吗？在大多数城市应该不会。相比租房，还是买房更划算一些。以5%的按揭利率计算，一个普通家庭买房的话需要在住房上支出17%，而租房则需要支出30%。

　　没有理由抛空REITs

　　 占据房地产市场半壁江山的REITs (房地产投资基金) 也是评估升息影响不可忽视的一个环节。2009年以来，REITs跑赢大市很重要的一个因素是REITs稳定丰厚的股息回报远超其他债券的收益——因为REITs明文规定所有收入的90%要以股息形式返还给股东。那么在升息周期到来之后，REITs还能不能持续保持优势？

　　 进入2015年， 随着加息迹象越来越明显，REITs也罕见地走出了六连阴的周线。REITs真的会像债券和高股息股票一样呈现与利率负相关的走势吗？华尔街的成见认为随着利率升高，高股息股票和REITs都会因为股息与债券利息的差额缩小而被投资者抛弃。但是正如大多数成见不一定对一样，这种看法错误地假定REITs的股息不变。事实上，大多数升息周期是伴随者经济扩张周期，在大势向好、房地产供不应求的情况下，REITs的租金/投资收入只高不低。相应地，REITs向投资者返还的股息也会水涨船高，因此REITs与债券息差缩小的看法并不成立。

　　 从市场历史走势来看，也印证了REITs回报与利率上升并无直接关系。

　　 美国上一次升息周期是2004年到2006，期间利率从1% 到5.25%，上升了17次之多。同期美国GDP和房地产都稳步上升，REITs在这个期间回报率超过60%，而大盘只涨了20%。再看1977年以来的其他6个升息周期，REITs在其中五个升息周期中升值，只在一个周期中走熊。整体上来看，在总共7个升息周期里，REITs的平均回报率是14.9%。展望很可能在今年底到来的新一轮升息周期，投资者没有理由感到担忧。