围绕澳大利亚楼市政策取向，政策制定者陷入囚徒困境——“什么都不做”或许仍是最优选择。

　　东地产财经周刊

　　 澳大利亚房价刷新历史高位，经济前景不确定性却在增加，围绕楼市的政策争议已成为澳大利亚朝野的争论焦点，这也在很大程度上左右着民间舆情。

　　房价继续任性上涨

　　 中国买家购入最贵公寓、严惩外资非法购房、澳联储降息需顾及楼市……近期以来，凡此种种关乎楼市前景的争议充斥澳大利亚各大媒体，焦点均指向楼市失控的任性上涨。

　　 数据显示，澳大利亚房价再度创历史新高。澳大利亚七大城市的加权平均住房价格在今年一季度相比去年四季度环比上涨1.6%，相比去年同期同比上涨6.9%。而在澳大利亚第一大城市悉尼，房价在一季度继续环比飙涨3.1%，同比涨幅超过10%，比澳洲全国平均水平高出近一倍。

　　 但购房人仍在积极出手，以中国为代表的境外投资者需要仍然强劲。稍早些时候，以中国买家为主力的购房人，让达令广场（Darling Square）581套公寓楼在半小时内售磬。

　　 关于房价走向目前已经产生巨大争议，多空观点泾渭分明。澳大利亚林赛·大卫和菲利普.索罗斯两位经济学家的分析报告称，澳大利亚正经历史上最大的房产泡沫，供过于求的情况在维多利亚州最为严重。由于供过于求，澳大利亚的房产市场正走上美国和爱尔兰的老路，面临分崩离析。

　　 但人口学家麦克兰登（MarkMcCrindle）说，虽然一些地区的建房成本没有改变，但供需关系的变化导致澳洲房价暴涨。“澳洲比40年前多了1000万人，”他说，“家庭规模缩小了一些，所以我们需要比过去更多的房子，还有外国买家和澳洲房产投资者，所以需求比供给大得多。”麦克兰登说，澳洲人应当料到住房成本会继续升高。

　　楼市政策争议

　　 房价泡沫已成澳大利亚朝圣争论焦点，但似乎难有定论。

　　 据澳大利亚媒体报道，无论是现任总理艾伯特（Tony Abbott），还是反对党领袖薛顿（Bill Shorten）都不拒绝房价的上涨。原因是二人显著受益于房产增值。

　　 据了解，艾伯特1994年以35.1万澳元购入现在的房产，现在价值150万澳元。而薛顿2009年以84.2万澳元购入位于墨尔本的房产，现在也价值达到130万澳元。艾伯特说，“数百万澳人都有房贷，他们最不愿意看到的就是房价下跌。想象一下，你需要偿还贷款，可是你买的房子还不如以前值钱。”薛顿说艾伯特不懂房价上涨的恶果，政府需要制定一个计划为年轻人进入房产市场做打算。

　　 但楼市政策似乎正陷入两难。今年以来，澳洲联储已两度降息，使得该国的基准利率降低到了2.0%的低位，以此来助推经济增长，缓和货币升值压力改善出口环境，从而提振就业，但被视为住房价格上涨重要因素。

　　 另一方面，由于近期经济表现乏力，进一步的降息仍被市场预期。国际货币基金组织[微博]（IMF[微博]）在最新的一份报告中指出，尽管澳洲联储（RBA）货币政策已处于宽松态势，但或许已经失去效果。如果澳洲经济复苏不及预期，且金融稳定风险继续得到抑制，则澳洲联储还是应该作好进一步放宽货币政策的准备。

　　 这也意味着，相比于经济与就业增长，澳大利亚楼市政策太可能激进。

　　严惩外资非法购房

　　 银行收紧房贷被看空派寄予期望。

　　 今年5月，为应对来自澳洲审慎监管局（APRA）的压力，澳大利亚四大银行纷纷都采取了措施，以减缓房产投资的快速增长，尤其是在悉尼和墨尔本地区。不过，这一效应目前尚未显现。由于除房地产以外的其它行业都表现乏力，降息背景下银行资金投向可选择方向并不多，专业投资机构预计，相对稳健的房地产领域仍是较为可靠的选择之一。

　　 另一方面，澳大利亚监管当局收坚了对外资非法购房的查处力度。

　　 据了解，在澳大利亚现行的国外投资管理条例下，外国投资者一般不被允许购买现有的住宅型房地产（二手房）。根据澳大利亚《外资并购法》，外国投资者在购买住宅房地产之前，必须通过外国投资审查委员会向澳大利亚财长申报。

　　 澳大利亚政府的一份官方声明显示，澳大利亚外国投资审查委员会正在对195起外资购房案进行调查，其中有24起为主动申报，另有40起为群众举报利用空壳公司和非法租赁协议购买房产以隐藏其外资所有权身份的案例，其余案例由澳大利亚税务局(ATO)审计查出。

　　 事实上，有国内大牌房企也在审查中“躺枪”。早在今年3月初，澳大利亚政府强制让恒大地产旗下一家公司将手中价值3900万澳元（约合1.91亿元人民币）的豪宅卖掉。恒大旗下公司购买这幢德尔姆马别墅（Villa del Mare）非新建住宅。

　　 然而，限制外资购房将损害澳大利亚外国投资目的地形象，这对经济已渐显疲态的澳大利亚来说并非好消息。另一方面，澳大利亚政府也在鼓励外资参与本国的新房开发项目，以增加住宅存量和促进投资。

　　 对于受到中国经济转型影响巨大的澳大利亚来说，以铁矿山为代表的支柱性产业全面陨落，房地产业已是经济中为数不多的亮点，政策并无太大腾挪空间。