行业步阵痛期 开发商陷三重门

　　利润下行，无米下锅，转型任重道远。

　　东地产财经周刊

　　2015年已经过半，开发商半年成绩单即将出炉，纵观上半年楼市，国内房地产市场虽然已由低潮期走向回暖，但仍改变不了利润下行的大势。

　　市场回暖 利润下行

　　“6 . 28”降息和定向降准再为楼市添加一个利好。

　　年初以来，楼市利好政策接连出台，尤其是在多个信贷“组合拳”的作用下，楼市升温明显。“330新政”，涉及“认房不认贷”、“最低七折利率”以及“二套房最低首付四成”等实质性内容，此外，四次降息、两次降准，以及各地提高公积金贷款额度及放宽使用限制等政策，均对楼市的回暖起到了实际的推动作用。

　　5月份北京、上海、广州、深圳4个一线城市新房和二手房价环比普涨，4个城市环比平均分别上涨3.0%和3.8%，最高涨幅分别为6.7%和6.3%。

　　但市场回暖，难敌利润放缓。

　　数据显示，2004年-2014年龙头房地产企业净利润年复合增速为37.3%，2010年后明显放缓，2014年复合增速进一步放缓至平均15%左右的水平，与此同时，中国新建商品房销售面积在2013年达到13亿平方米的历史峰值，在2014年底的商品房库存面积则达到60亿平方米的历史高位，显示随着住宅开发业务达到顶峰，房地产行业面临长期拐点到来以及净利润下滑的压力。

　　此外，据中国房地产测评中心“2015中国房地产上市公司研究成果”显示，2015上半年中国房地产上市公司在盈利之路上还是举步维艰：营业收入增速回落，稳增长控成本保障利润空间。资产收益水平稳中有降，经济增加值(EVA)出现下滑。负债水平小幅上升，销售回款受阻导致资金压力加大。

　　促销半年 地价上涨

　　然而，相比于利润下滑，开发商近半年来不断促销，又面临着地价上涨。

　　一线城市的开发商在两难选择中，处于尴尬境地。一方面，既有库存压力，这必然导致促销；另一方面，一线城市地价不断上涨，项目卖完的开发商将面临无米下锅的现实。

　　今年以来，多家上市房企业在处于市场调整期，面临的去库存压力，主动调整价格加大了促销力度；在行动上，从今年春节期间就开始通过推特价房源、大幅度折扣等活动。

　　春节过后这一轮新建住宅刚需项目的定价来看，房企与客群之间的博弈已经出现了微妙的变化，供需双方的市场预判已经出现转向，购房者观望情绪增多，而房企“让利跑量”心理渐占上风，供需格局已经悄然生变。“零首付”、“无理由退房” “保利是个P”等等各种促销手段暗自较劲。从全国范围看，积极卖房成了不少大型房企的共同选择，开发商纷纷采取“平价跑量”的高周转策略，以加速资金回笼。

　　此外，土地成本不断提高，挤占了房地产上市公司的大部分利润空间，部分房地产上市公司的净利润增速明显低于同一时期营业收入的增速。

　　根据已公布供地计划可以看到，北京市2015年总计划供应土地面积为4600公顷，住宅用地计划供应土地面积为1200公顷，同比降幅达到27%，两项指标均为十年来最低值；广州市2015年总计划供应土地面积1622公顷，同比2014年大幅减少了24%。上海2015年土地供应计划400-600公顷，还包含了保障房，实际供应的商品住宅用地就更少。

　　楼板价屡屡高涨，而周边房价还没涨上来，新开楼盘不得不选择亏本销售。例如，以上海闸北区一个实际楼盘价5.1万元／平方米的楼盘为例，销售价格为6.8万元／平方米，扣除建安成本、装修成本与财务、销售、管理费用，利润可想而知。但对开发商来说，难题在于，在同样的地段，同样的地价或许已经不太可能再拿到相似的地块。

　　精细运营 缓解压力

　　在面对利润率持续下行的压力，房地产上市公司大都开始注重精细化运营，以推行标准化管控体系、拓展多元融资渠道、建立与上下游企业的采购战略合作等为主要手段。

　　“万万没想到”、“IT巨头闯进地产圈”“房子归你钱还你”等话题的炙热，均注释着在利润率持续下行的形势下开发商作出的探索。

　　值得一提的是，尽管地产行业下行带来企业的盈利空间收窄，但资本市场的不俗表现，或为企业打开另一扇窗。

　　2015年至今，A股和H股的房地产板块涨幅明显。统计还显示，截至6月底，多家机构一致预测2015年净利润增长率超过100%的房地产股共有29只，其中基金在一季度重仓持有13只。这些股票成为各路机构资金的香饽饽，极有可能在后市获得更多的机构关注，如降息后，房地产股率先反弹，市值不断增长的背景下，为房企通过定向增发募资转型提供了难得的契机。

　　这或许将让开发商不必再亏损卖房，通过在资本市场增发募资的方式或将为开发商打开转型之门。