股市财富效应传导 申城楼市爆棚

　　中高端楼盘热销，开发商抢地潮起，股市成幕后推手。

　　东地产财经周刊

　　今年以来，各项楼市利好政策持续发酵，经历了刚刚过去的“红五月”后，楼市成交在六月份持续火爆。与此同时，急于补充库存的房企在土地市场展开新一轮的“厮杀”。

　　大宁领衔火爆楼市

　　大宁板块领衔，5月楼市火爆延续至今。

　　《东地产财经周刊》（以下简称“《东地产》”，微信号：dongdichan）了解到，6月份，大宁板块迎来了销售高峰，大宁北玉兰公馆在近日首开的短短两个小时就销售了200套，去化近9成。直至开盘结束，还有几波没有选到房子的客户在询问下期推新房子的时间。

　　同样的时间，尚汇豪庭加推的56套房子在一个小时内即被抢光，千万级的房子也像卖白菜一样，一套不剩。

　　值得关注的是，和上一轮楼市的火爆不同，本轮楼市的成交集中于中高端市场。

　　成交均价的变化值得关注。据德佑链家统计，5月上海新建商品住宅的供应量106.7万平方米，环比上涨6%，同比上涨25.2%；成交量142.6万平方米，环比上涨14.7%，同比上涨139.4%；成交均价每平方米31832元，环比上涨8.2%，同比上涨15.4%，创5年来房价新高。

　　中原地产数据显示，5月成交项目中，单价每平方米2.5万元至4万元的改善型住宅占比25.1%，每平方米4万元以上的中高端住宅占比为25.8%，二者合计已过半。中高端房源热销，是商品住宅成交均价上升的首要原因。

　　股市财富效应

　　事实上，从去年下半年9·30新政以来，国家密集出台楼市利好政策，降低二套房首付比例、促进改善性住房需求、降息降准等等，极大刺激了市场的需求。

　　不过，真正的原因在于股市财富效应。业内人士指出，此次楼市火爆得益于股市，通过对股市的财富再分配，使得股市楼市共荣。

　　上海克尔瑞易居研究院研究员曹倪娜在接受《东地产》采访时表示：“除了国家政策之外，上月楼市成交量上涨和股市也有一定的关联，很多股民在5月份已经赚了一笔钱，便把钱转向了楼市，刺激了成交量。此外，从居民需求来看，房屋的置换需求较大，市场上出现的改善型住房满足了市场的需求。”

　　中金公司以深圳楼市为代表，认为其楼市暴涨主要是股市财富效应。

　　该机构称，土地稀缺，年轻人口多、需求旺盛，但这都是长期逻辑，放在2014年也成立，无法作为短期房价暴涨的解释因素。更合理的解释是购买力短期出现了剧烈变化，由于深圳当地开户的股东账户数已经超过1200 万，2014 年深圳常住人口1077 万人；截止2015 年1 季度末，深圳也是此轮牛市全国新开户最多的城市（开户超过57 万，占广东省同期新开户的67%），深圳城市中股民占比至少在60%以上，股市财富效应导致城市短期购买力显著变化才是深圳此轮房价暴涨的主要原因，类似于2007 年的深圳房价领涨全国。

　　土地市场硝烟再起

　　与楼市火热成交的相呼应，土地市场也迎来了新的交易高峰。

　　六月至今，上海、苏州、郑州、成都等地均迎来了土地拍卖。其中，上海、苏州两地在一天之内便揽金248亿元。

　　近日，上海迎来闸北区市北高新技术服务业园区N070501单元09-03地块、宝山区大场镇W121301单元38-02地块两幅地块出让。其中，闸北区市北地块起价约达69.32亿元，为上海今年起始价最高地块。最终，华润华发联合体以总价87.95亿元将该地块收入囊中，溢价26.87%，楼板价38062元/平方米。同时该成交总价也成功刷新了上海今年的地王纪录。

　　宝山区大场镇W121301单元38-02地块，经过18家竞买人1个多小时的竞拍，由招商平安联合体以总价30.1亿元拿下，溢价率89.67%，楼板价23277元/平方米。

　　较为传奇的是，此次华润华发联合体拍下的09-03地块和此前以70.52亿元拍下的10-03地块紧邻，被称为“兄弟”地块。

　　有观点认为，6月份土地市场的活跃得益于“红五月”。但是曹倪娜表示，土地市场的交易数据存在一定的滞后性，6月成交的土地并不一定是6月份推出的土地。并不能说5月份楼市较好，所以6月份推出地块增加，导致土地成交量上涨。

　　对于土地市场的火爆，曹倪娜有着自己的理解：“一般在第一季度时，政府会观望，第二季度才是土地的窗口期。其实，政府也需要时间去了解市场的状况，从而决定接下来要推出多少土地。从今年第一季度的市场情况来看，一线城市已经回暖，因此在第二季度，政府开始逐步加大土地的出让力度。”

　　对于楼市的后续表现，中金公司认为深圳的暴涨不会持续。不过，该机构认为，实际利率下行或将推动其他一线城市、核心二线城市房价环比上涨5%至10%。不过，对于会否引发宏观调控，该机构则认为无需担心因此引发短期调控转向。