开发商找你借钱盖房子，这事有点玄！

　　东地产财经周刊

　　房地产搭上“众筹”快车道，开发商要向你借钱盖房子了。

　　6月8日，万达[微博]联手快钱推出“稳赚1号”的互联网金融产品，只需1000元，你便可以享受万达广场净物业收入及资产升值双重收益。5月29日，平安好房与碧桂园联合发布了国内首个 “开发”众筹项目——“碧桂园-平安众筹建房”。项目将以“一平方米”作为众筹单位，你只需以极小的投资便可坐拥房产升值及投资收益。

　　平安好房CEO庄诺告诉《东地产财经周刊》（东地产微信号：dongdichan）记者，众筹建房可以很好的解决开发商营销及融资难题，他断言众筹可以突破传统房地产的开发运营模式。

　　不过中筹网金董事长唐人指出：“众筹建房有一个很关键的因素，就是投资人的资金投进去之后，两三年是没有收益的。”该如何解决这个问题，他提到股权众筹或许会是一个突破口。

　　值得注意的是，在国内，目前股权众筹并没有合法化，相关的法律条文和试点方案正在加紧制定和修改。这也是为什么众多众筹产品被包装成了金融产品，因为做成金融产品就避开了股权众筹的监管。

　　“众筹有风险，投资需谨慎。”这是庄诺强调的最多的一句话。他所说的风险，是众筹基于互联网金融理财产品属性的涨跌逻辑，没有理财产品是稳赚不赔的。另外的隐性风险是，如果房价下降，资产无疑将缩水。

　　股权众筹的风险

　　众筹，很多解释，官方没有完整的定义。

　　为什么说股权众筹涉嫌违法，因为股权众筹不能突破200人、合格投资者投资100万以上。但互联网是碎片化、屌丝化的，众筹人多，三人成众，很多时候是超越了200人。

　　“传统金融是高大上，对于投资金额、人员、收益都有规定。我们希望互联网众筹能够改变这一状况。虽然现在还没改，但也没说不能尝试。”庄诺告诉记者。

　　股权众筹合规化正在加速推进——继2015年年初首批8家股权众筹平台申请成为中国证券业协会会员后，6月5日，证监会[微博]新闻发言人张晓军透露，在深入调研的基础上，目前已初步形成了股权众筹试点方案，正在履行必要的程序。

　　“我们现在不是纯粹的股权众筹，有两个阶段，当房子还没有预售许可证的时候，我们前期把众筹包装成或者策划成一个金融产品，你来参加众筹是投资一个金融产品，到房子建起来有预售许可证，又分两条路走，一个是往产权方向，就是买下房子；一个是不买房子，把认筹的房子卖给别人，收取投资收益。”庄诺这样解释他的众筹建房理念。

　　唐人也想往众筹建房这个阶段努力。中筹网金开展过四期众筹项目，都是在做预售许可证之后的项目，即众筹买房。“我们也想做预售许可证之前的众筹项目，也就是定制开发这个阶段，接下去后面几期，可能会往房地产开发上游这个阶段走。”

　　我的资金安全吗？

　　互联网金融具有零距离、低成本、无中介三大优点，因此，如果产品和服务做得好、管理得当，将会成为很好的发展战略。

　　不过，高风险性是股权众筹不容回避的问题，融资成功并不意味着项目的成功。从2013年年末开始，众筹平台跑路的新闻就频频见诸报端，这一问题愈演愈烈，到2014年12月，一个月之内有93家平台出现问题，数量超过之前数月的总和。可见，随着股权众筹模式大张旗鼓地推进，风险和隐患也在迅速集聚和暴露。

　　“最厉害的是上午10点多上线，下午拿两亿多就走的。一业内人士透露。

　　“投资有风险，众筹需谨慎。”庄诺指出平安好房是众筹平台，让开发商自己去发起众筹，客户可能会有点担心开发商会不会把房子拿去抵押，通过平安好房第三方平台来做，大家可能会相信一点。“投资的风险我们不担保，因为我们不能担保，盈亏大家都看得见。但是我们对资金的安全提供保障，比如你投资100万，这100万不会被开发商骗走。”

　　如何将投资风险降到最低？首先是选择好的开发商，其次选择一线城市的房产项目，一线城市房价抗跌性强。庄诺坦言很多三线、四线中小开发商找平安好房来众筹，但他们没有答应的原因，因为怕对开发商的资质不够了解。平安好房选择中国前20强房企、选择众筹联盟旗下的项目。

　　唐人指出众筹靠的是诚信，一旦诚信被打破便难以为继。“我们在选择项目的时候，看重的一是区域、二是地标性项目、三是开发商品牌。我们选择的交易对手选择的都是国企央企等，用产品来实现交易保证。另外，我们的合作方，包括腾讯、财付通等战略合作方，会树立良好的公信力。”

　　众筹颠覆房地产

　　在白银时代，地产商面临两大难题：一是找钱，二是找客户。房产众筹不仅为地产商解决了这两个难题，按照冯仑的说法，由于节省了10%的融资成本以及3%~5%的营销费用，再加上其他一些费用的节省，房子最终的实际优惠幅度能达到20%~30%。

　　“众筹能让房价下降，但是我们要透过现象去看本质。”庄诺指出，传统的开发模式，拿地、建房、蓄客、销售。这个模式的难点在于销售和融资。而众筹突破了传统房地产的开发运营模式，让开发商轻资产运作，通过互联网，一开始就能够把钱和客户聚集到。而对于购房者来说，可以全程参与建房的过程、参与监督、选择户型包括提出自己的建议。众筹可以说改变了房地产开发的生态。

　　对于大家关心的众筹促进房价下降问题，庄诺告诉记者，降价多少要从每个项目的不同去考量，从他的角度来讲，降价15%-20%是有可能的。

　　“股权众筹如果放开的话，对开发商来讲，是轻资产运作的契机。”庄诺说，未来众筹兴起，开发商只要把品牌建起来，少量运营的就可以了，不用储备土地，众筹能颠覆模式生态就是这样，降价只是一种现象。