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　　众筹：浮世狂欢

　　东地产财经周刊

　　一个新旧交替的行业，一股汹涌澎湃的潮流，一场裹挟争议的变革——地产众筹，如何在憧憬与躁动中演绎浮世狂欢？

　　众筹，这个定义“众人集资，集人集财集智，既筹钱又筹力、筹资源”的舶来品，如今已在地产业风生水起。

　　新事物总充满疑问。从众筹买房到众筹开发，这究竟是营销噱头还是创新模式？在互联网的热潮之下，“众筹”是借机造势还是“跨界合作”的新经典？是提振楼市的机遇还是蹭着“非法集资”的擦边球？

　　创新裹挟争议。支持者说，众筹为开发商提供了一条迅速融资的渠道，并恰如其分地解决了小额投资散户对房地产投资的需求，双赢的格局让众筹走俏资本市场；反对者称，众筹游走于非法集资边缘，这个挑战传统金融秩序的模式并不适合于资本密集型的房地产业……

　　带着凡此种种疑问与争议，《东地产财经周刊》(东地产微信号：dongdichan)展开业内采访调查，深入呈现一个变化世道中的创新风潮。

　　世界第三高楼的中国式众筹

　　武汉绿地606，见证“中国式房地产众筹”模式的异军突起。

　　东地产财经周刊

　　2015，进入了一个“人人道众筹”的时代。只要是能有收益的东西，这群众筹人都可以把它与众筹沾上边。

　　Fundrise率先将众筹的概念植入房地产中，诞生了美国“房地产众筹”模式。而在中国，相关的法律法规还并没有正式出现。目前我国房地产众筹仍处于起步阶段，一众房地产大佬从此前的观望转向了试水，正在摸索属于自己的“中国式房地产众筹”。

　　近日，绿地集团开启众筹行业的标杆项目，全球第三高楼、中国第二大高楼、未来华中地区地标建筑——武汉绿地606。据了解，绿地要做一个全球摩天大楼的众筹系列，全球top10的摩天大楼有六座为旗下项目，除了武汉606，绿地其他几座摩天大楼如大连的518等，都可能涉及到用众筹的方式去解决。

　　众筹非典型标杆

　　这可能是迄今为止国内众筹领域最为疯狂大胆的项目：全球最大的地产开发商绿地集团与中国第一家专业房地产众筹平台中筹网金联手众筹，总金额高达一亿人民币的武汉绿地606。

　　中筹·武汉606众筹项目是国内首家摩天大楼众筹项目，实则国际上已有可借鉴的成功案例。2013年，哥伦比亚最高摩天大厦通过美国房地产众筹平台ProdigyNetwork众筹，实现融资。2014年，美国房地产众筹平台Fundrise为美国世贸大厦三号楼的重建进行众筹融资。

　　中筹网金创始人兼董事长唐人向《东地产财经周刊》(以下简称“《东地产》”，微信号：dongdichan)透露，与绿地的合作，这是一个中筹主动找上门的合作项目。中筹网金正是看中了绿地这一大品牌，加之绿地集团2014年商住销量全球问鼎，其吸引力与其他房企不可相提并论。房产众筹的本质原理是“凑份子炒房子”，众筹的标的物越位于核心商业区块，越醒目越能吸引注意力，则前期众筹成功的概率越高，后期能获得的增值收益也越多，所以摩天大楼是房产众筹这种商业模式中的首选标的物。

　　一个定位“只做中国一线开发商、一线区域城市众筹项目”的平台，此时却在操盘不在一线地区的一个项目。

　　当《东地产》问及原因时，唐人这样说道：“武汉虽然不是一线城市，但是武汉有特殊意义。武汉在长江经济带的经济发展规划中处于龙头地位，绿地武汉606摩天大楼项目是在武昌区，靠长江边，相当于上海金茂的位置。对一个好的项目来说，地理位置是不可或缺的。另，它是全球的标杆项目，而不止是全中国的。对于跟他们的合作，在房地产众筹行业里肯定是有标杆性意义的。这几个标准，对我们有比较大的吸引力。”

　　“屌丝金融”助力

　　开发商站在他的角度，是更快去化，提前资金的回流，或者说解决更深层次融资的需求。而众筹平台更多的会去考虑用户的参与感、实际收获，相对其他理财产品有什么更胜的优势。

　　这是一个双方共同探索的过程。

　　从2014年年底到今年6月6日正式众筹，中筹网金在此期间做了很多众筹模型的结构。对于武汉绿地606的众筹，绿地集团起先想做成权益类众筹，投资人无收益，且对于认购起点要求较高，想向绿地内部业主众筹，把五万作为认购的起步。而互联网金融是普惠金融、“屌丝金融”，更多是针对白领、一些屌丝群体，放低门槛，让更多人都可以参与、享受开发的过程。

　　中筹网金此次圈定武汉绿地606的第十层十二套房子，分期众筹。第一期的产品，从4月25日开始预购到6月6日正式认购，第一期投放了一套大概将近800万体量的房子，按中筹网金后台统计，6月10日满标。

　　通过中筹网金官网显示，第一期产品持有期限不得超过18个月。由于众筹不得承诺保本保息，第一期为预期浮动收益。若中筹-武汉606项目超过18个月没有退出，将由中筹网金发起投票决策公告，由所有众筹人共同决定资产处置或持有方式。

　　“第二期和第一期会有不同。第一期全部是浮动性的收益，没有保本的。第二期可能做成固定收益类产品，会有保底的收益再加个预期的浮动。在第一期和第二期中，体现了交易结构和众筹结构的差异化。二期我们再做了升级，我们现在是腾讯的唯一战略合作方，是排他性的。二期产品可能直接发到腾讯的平台上发售，支付通道就用财付通。”唐人透露。“首先设定一个前面保底的收益，有了保底之后，投资人会有个心理安慰。中国老百姓的心态对固定型收益还是比较偏好，一个是固定收益，再加上一个浮动的，这样可能会有一个后面预期的联想，后面增值部分会比较多。”

　　三大众筹模式的融资革命

　　众筹为开发商提供了一条迅速融资的渠道，并解决了小额投资散户对房地产投资的需求，双赢的格局让众筹走俏资本市场。

　　东地产财经周刊

　　众筹火了！

　　“互联网+”的热潮来袭，传统行业迎来创新大潮。借助互联网走红的“众筹”(Crowdfunding)概念，在房地产行业迅速掀起一波新的潮流。

　　众筹最初作为一种营销手段被开发商频繁使用，去年“双十一”京东与远洋地产以“11元众筹，1.1折买房子”为噱头成功抓住众人眼球。随着众筹的普及，开发商已经不能满足于众筹所带来的营销效应，其互联网金融的属性被进一步挖掘，开发商希望能够借助于众筹融资建房。

　　众所周知房产投资，门槛高、投入大、周转慢，众筹为开发商提供了一条迅速融资的渠道，并解决了小额投资散户对房地产投资的需求，双赢的格局让众筹走俏资本市场。

　　近日，碧桂园、万达[微博]、万科等房企面对广大投资者的 “众筹”项目纷纷落地落地，但形式各有不同，有的是纯粹的互联网金融产品，有的是金融产品＋实体。

　　模式一：营销众筹

　　典型案例：远洋牵手京东

　　时隔半年，远洋地产和京东金融二次牵手。在京东金融的协助下，远洋地产于北京、上海、天津、杭州等多地楼盘的合计168套房产，将在6月18日以6.18折的价格开启“抢房活动”。168套房源价值2.5亿元，优惠1亿元。 这只是活动一小部分，截至6月底，京东众筹页面上将呈现远洋地产推出的全国13个城市24个项目8800套优质房源，房价优惠1.7亿元，平均每套优惠2万元。

　　去年11月11日，远洋地产和京东金融第一次牵手，远洋地产拿出11套房产推出第一波房产众筹项目“11元筹1.1折房”，筹集资金额超过了1220万元，刷新了国内实物众筹的行业纪录。3天后，远洋地产再次推出第二波众筹项目“11元筹新房首付款”，不过最终以失败告终。另一个众筹项目“5000元众筹9折起买房”活动超出了预期，共筹得2047套房，众筹金额超过1000万元，合计房款总价超过20亿元。

　　远洋地产赶了热点，赚了热闹。小成本包装大噱头吸引众多客户。去年营销费用最直接的就是11套1.1折的房子，远洋地产让利五六百万，吸引了20万的受众。无论怎么算，这都是一笔划算的买卖。

　　初尝众筹甜头的远洋地产，在上次的经验基础上，总结失败教训，汲取成功经验，以更大手笔投入到众筹中来。此次众筹无论是让利规模还是参与项目，都远远高于去年的投入。从远洋地产投入的力度和用户的参与热情可以看出，开发商和电商正在想尽办法跨界合作，以求探索出一条新的营销模式。这样的活动，电商赚人气，房产商卖房，而用户愿意来试试手气。希望未来双方能够摸索出真正具有颠覆性的房地产开发模式。

　　模式二：买房众筹

　　典型案例：万科众筹

　　去年11月，平安好房联手万科发起涉及216套房源的众筹项目“平安&北部万科城”，分享房产商和互联网金融企业的众筹盛宴。

　　根据平安好房发布的信息，如果 “平安&北部万科城”众筹金额达到1500万元的最低众筹额度，那么所有的众筹参与者都可以享受到比目前周边市场价低近13%的特别优惠购房价。据介绍，这一价格相当于回到了该楼盘2013年初的售价。该项目最终筹资1585万元。

　　据介绍，众筹项目完成后，若参与者选择置业，将根据其认购众筹资金的额度与时间排列，依次享有优先选房权。即使最终放弃众筹买房优惠权，本金和收益也会一次性退还到参与者账户。据了解，平安好房将提供3%的预计年化收益率。

　　此类众筹方式之所以受到关注，在于其给参与者提供的收益率和优惠程度较大，无论最终是否获得购房资格都能获得一定回报，对于购房者来说是一笔划算的买卖。

　　模式三：开发众筹

　　典型案例：碧桂园众筹

　　5月29日，平安好房与万科、绿地、万通等数十家房地产企业，共同发起并成立中国房地产众筹联盟。旨在以众筹模式改造房地产，从零构建众筹地产模式与生态。会上，平安好房与碧桂园联合发布了国内首个房地产“开发”众筹项目——“碧桂园-平安众筹建房”。项目将以“一平方米”作为众筹单位，投资者可以购买，在楼盘完成后，就拥有了某一套楼房整体或者部分的权益。之后，投资者可以选择众筹权利转为产权、直接拥有该套住房，或者是委托开发商卖房后转成收益权。

　　“我一直强调，房地产众筹应该是拿地众筹，而非销售众筹或价格众筹。”平安好房CEO庄诺表示，联合开发商推出房产众筹产品后，让投资者介入楼盘前期开发。

　　在众筹拿地的过程中，投资者不再仅仅是购房者、理财者，而是以“微开发商”的身份参与融资，在众筹成功后，再让用户根据需要，设计出不同的金融产品，进而拥有该房产的产权或权益。

　　庄诺透露，该项目的商业运作模式还在做进一步商讨，预计6月20日项目将上线。这是众筹联盟第一个开发众筹项目，众筹联盟还有很多项目，等碧桂园项目做起来，再做探讨。

　　众筹有风险 投资需谨慎

　　开发商找你借钱盖房子，这事有点玄！

　　东地产财经周刊

　　房地产搭上“众筹”快车道，开发商要向你借钱盖房子了。

　　6月8日，万达联手快钱推出“稳赚1号”的互联网金融产品，只需1000元，你便可以享受万达广场净物业收入及资产升值双重收益。5月29日，平安好房与碧桂园联合发布了国内首个 “开发”众筹项目——“碧桂园-平安众筹建房”。项目将以“一平方米”作为众筹单位，你只需以极小的投资便可坐拥房产升值及投资收益。

　　平安好房CEO庄诺告诉《东地产财经周刊》(东地产微信号：dongdichan)记者，众筹建房可以很好的解决开发商营销及融资难题，他断言众筹可以突破传统房地产的开发运营模式。

　　不过中筹网金董事长唐人指出：“众筹建房有一个很关键的因素，就是投资人的资金投进去之后，两三年是没有收益的。”该如何解决这个问题，他提到股权众筹或许会是一个突破口。

　　值得注意的是，在国内，目前股权众筹并没有合法化，相关的法律条文和试点方案正在加紧制定和修改。这也是为什么众多众筹产品被包装成了金融产品，因为做成金融产品就避开了股权众筹的监管。

　　“众筹有风险，投资需谨慎。”这是庄诺强调的最多的一句话。他所说的风险，是众筹基于互联网金融理财产品属性的涨跌逻辑，没有理财产品是稳赚不赔的。另外的隐性风险是，如果房价下降，资产无疑将缩水。

　　股权众筹的风险

　　众筹，很多解释，官方没有完整的定义。

　　为什么说股权众筹涉嫌违法，因为股权众筹不能突破200人、合格投资者投资100万以上。但互联网是碎片化、屌丝化的，众筹人多，三人成众，很多时候是超越了200人。

　　“传统金融是高大上，对于投资金额、人员、收益都有规定。我们希望互联网众筹能够改变这一状况。虽然现在还没改，但也没说不能尝试。”庄诺告诉记者。

　　股权众筹合规化正在加速推进——继2015年年初首批8家股权众筹平台申请成为中国证券业协会会员后，6月5日，证监会[微博]新闻发言人张晓军透露，在深入调研的基础上，目前已初步形成了股权众筹试点方案，正在履行必要的程序。

　　“我们现在不是纯粹的股权众筹，有两个阶段，当房子还没有预售许可证的时候，我们前期把众筹包装成或者策划成一个金融产品，你来参加众筹是投资一个金融产品，到房子建起来有预售许可证，又分两条路走，一个是往产权方向，就是买下房子；一个是不买房子，把认筹的房子卖给别人，收取投资收益。”庄诺这样解释他的众筹建房理念。

　　唐人也想往众筹建房这个阶段努力。中筹网金开展过四期众筹项目，都是在做预售许可证之后的项目，即众筹买房。“我们也想做预售许可证之前的众筹项目，也就是定制开发这个阶段，接下去后面几期，可能会往房地产开发上游这个阶段走。”

　　我的资金安全吗？

　　互联网金融具有零距离、低成本、无中介三大优点，因此，如果产品和服务做得好、管理得当，将会成为很好的发展战略。

　　不过，高风险性是股权众筹不容回避的问题，融资成功并不意味着项目的成功。从2013年年末开始，众筹平台跑路的新闻就频频见诸报端，这一问题愈演愈烈，到2014年12月，一个月之内有93家平台出现问题，数量超过之前数月的总和。可见，随着股权众筹模式大张旗鼓地推进，风险和隐患也在迅速集聚和暴露。

　　“最厉害的是上午10点多上线，下午拿两亿多就走的。一业内人士透露。

　　“投资有风险，众筹需谨慎。”庄诺指出平安好房是众筹平台，让开发商自己去发起众筹，客户可能会有点担心开发商会不会把房子拿去抵押，通过平安好房第三方平台来做，大家可能会相信一点。“投资的风险我们不担保，因为我们不能担保，盈亏大家都看得见。但是我们对资金的安全提供保障，比如你投资100万，这100万不会被开发商骗走。”

　　如何将投资风险降到最低？首先是选择好的开发商，其次选择一线城市的房产项目，一线城市房价抗跌性强。庄诺坦言很多三线、四线中小开发商找平安好房来众筹，但他们没有答应的原因，因为怕对开发商的资质不够了解。平安好房选择中国前20强房企、选择众筹联盟旗下的项目。

　　唐人指出众筹靠的是诚信，一旦诚信被打破便难以为继。“我们在选择项目的时候，看重的一是区域、二是地标性项目、三是开发商品牌。我们选择的交易对手选择的都是国企央企等，用产品来实现交易保证。另外，我们的合作方，包括腾讯、财付通等战略合作方，会树立良好的公信力。”

　　众筹颠覆房地产

　　在白银时代，地产商面临两大难题：一是找钱，二是找客户。房产众筹不仅为地产商解决了这两个难题，按照冯仑的说法，由于节省了10%的融资成本以及3%~5%的营销费用，再加上其他一些费用的节省，房子最终的实际优惠幅度能达到20%~30%。

　　“众筹能让房价下降，但是我们要透过现象去看本质。”庄诺指出，传统的开发模式，拿地、建房、蓄客、销售。这个模式的难点在于销售和融资。而众筹突破了传统房地产的开发运营模式，让开发商轻资产运作，通过互联网，一开始就能够把钱和客户聚集到。而对于购房者来说，可以全程参与建房的过程、参与监督、选择户型包括提出自己的建议。众筹可以说改变了房地产开发的生态。

　　对于大家关心的众筹促进房价下降问题，庄诺告诉记者，降价多少要从每个项目的不同去考量，从他的角度来讲，降价15%-20%是有可能的。

　　“股权众筹如果放开的话，对开发商来讲，是轻资产运作的契机。”庄诺说，未来众筹兴起，开发商只要把品牌建起来，少量运营的就可以了，不用储备土地，众筹能颠覆模式生态就是这样，降价只是一种现象。