独家专访香港恒隆集团董事长陈启宗

　　赵轶鸣 发自上海

　　一场看似缓慢的发展，却带给恒隆惊人的回报，同时也给了中国大陆喧嚣的商业地产一份冷思考。

　　从1992年登陆上海，来自香港的商业地产发展商恒隆集团已经在内地发展了23个年头。回首23年，恒隆在内地的发展似乎有些缓慢。截止到2014年底，恒隆在内地只进驻了5个城市，累计持有物业面积不过176万平方米。2014年度，整个集团的销售规模刚刚破百亿。

　　这样的数据，不要说和那些动辄年销售上千亿的龙头房企相比，就连在商业地产开发领域，恒隆所展示出来的规模实力，也很难让人感觉惊艳。

　　或许，在很多人看来，在过去的23年里，恒隆作为商业地产领域中的顶级存在，浪费了很多发展甚至是快速壮大的机会。而然，恒隆的掌门人陈启宗显然并不认同这样的看法。

　　恒隆CPO

　　从表面上看，恒隆的发展缓慢似乎同陈启宗的“不务正业”有着直接关系。

　　尽管，从1960年，陈启宗的父亲陈曾熙先生创办恒隆集团以来，恒隆就始终将房地产开发作为自己的主业，直至今天。

　　然而，作为恒隆集团现任的董事长，陈启宗却很少在公开场合谈论关于地产的话题。

　　4月18日，作为“2015中欧国际工商学院[微博]‘大师讲堂’第一讲”的主讲嘉宾，陈启宗在其两个小时的演讲中，他从欧洲谈到美国，又从东亚讲到中国，天马行空的分析了世界和中国的政治与经济格局，但对于房地产市场却不置一词。

　　而更有意思的是，在4月18日的那场演讲开始，陈启宗就公开表示，自己既不是恒隆的CEO，或者是CFO、CMO和CTO，而是CPO。

　　对于这个CPO，陈启宗的解释是：“P代表Political（政治），首席政治官（chief political officer）”。

　　事实上，从1991年接掌恒隆开始，陈启宗与他父辈们的隐士风格相比，他更像是一个另类的存在。

　　除了商人之外，陈启宗还有着包括撰稿人、思想家、中国文物保护基金会发起人、香港发展论坛发起人、世界华人数学家大会发起人等多重身份。

　　相比于商人的身份，陈启宗似乎更愿意将热情倾注在对国际政治经济的研究上。

　　在过去的几年里，他在英国《金融时报》发表了，《西方说教可以休矣》、《西方过于自由了》等文章，就金融体系下全球再平衡和实力转移，以及中西方国家政治和经济自由之间的差异等问题进行论述，言语犀利而生动。

　　与此同时，陈启宗也利用他的各种社会身份，与包括德国前总理施密特，美国前国务卿亨利?基辛格和前不久刚刚去世的新加坡前任总理李光耀保持着良好的私人关系，据说他和李光耀之间甚至长期保持着书信往来。

　　然而，如果就此认为陈启宗只是一个醉心仕途的政客，那就大错特错了，实际上，陈启宗对于国际政治经济的兴趣，更直接的是为恒隆的生意服务。

　　在4月18日的演讲中，陈启宗就提到，“ 中国是世界大舞台的重要分子，我需要对世界整体的政治环境有一个比较正确的理解，我花在（了解政治）上面的时间，绝对不亚于我花在生意上的时间。”

　　而在随后接受《中国房地产金融》采访时，陈启宗进一步解释说，“1992年，我之所以选择来上海，就是因为考虑到广东太活跃，太乱（暗指广东投资环境不好），北京又太冷，对做生意的人不感兴趣（暗指北京管得太死），上海人讲规矩，但又不是很死板的那种，所以我选择了上海，选择上海就是很大程度上是政治因素的作用。”

　　“慢”是恒隆的方法论更是价值观

　　当陈启宗花费在对国际政治经济研究上的成果，转化为恒隆的生产力的时候，人们惊奇的发现，恒隆罕见的循环曲线几乎与经济周期吻合。

　　1992-1994年的3年间，恒隆在香港购入物业；1995-1998年的4年间，恒隆停止购地，是为亚洲金融危机爆发前已先行作出的准备之一 到了1997年亚洲金融风暴，香港楼市暴跌，到1998年6月，香港住宅的价格已比最高时期的价格跌去一半有多。在价最高的时候出售了手中的物业，同时也没有什么土地储备的恒隆，成为金融风暴后香港地产界的少数赢家之一；1999-2000年，在没有竞争的情况下购入土地；2001-2004年的4年间，再次停止购地；2005-2006年，落子二线城市，购入多幅商业用地；2007-2008年，市场变得火热，而恒隆却再次戛然而止；2009-2011年，连续购入若干幅土地；自从2011年9月作出最后一次购置后，恒隆至今仍未有购置行动。

　　“我们不是一个高技术行业，而是一个高知识、高经验含量行业”，陈启宗如是表示，“全国最有经验之一的商业房地产公司恐怕是我的公司。”

　　他表示，房地产周期一定是一个倒U形曲线。一般来说，最好买的时候只有5%的时间，就是谷底，最好卖的时候也不过是5%-7%，也就是说，作为好的房地产商，真正要动、要快的时候不超过15%。

　　“作为一个好的房地产商，就是90%的时间不做事，你做事你就很容易出错，你就不能赚到最好的回报。所以，对于房地产商，特别是商业地产，周期特别长，第一件事要做的，就是耐性。我的股东给我很高的薪酬，不是要我做什么，而我的没行动很大程度上是有意识的行动。”陈启宗如是解释自己多次“故意置身市场之外”。

　　 实际上，对其行为，轻谩者有之，嗤笑者有之，更是不乏机构投资者斥其“保守”，甚至“懒惰”，然而鲜少人读懂陈启宗抵抗诱惑的勇气和自信，面对外界对其保守和缓慢的质疑， 陈启宗说，恒隆的策略是建立长远财富，“不是说短线不赚钱，只是说我们对那个不感兴趣，也没有那么大的能耐。我们能做的是比较长远的东西。这就是恒隆的方法论，也是价值观。”