东地产财经周刊

　　在上海的“十二五”规划中，徐汇滨江板块被规划为徐家汇商业圈的延伸和升级。《东地产财经周刊》（以下简称“《东地产》”，微信号：dongdichan）记者了解到，坐落在滨江板块内的徐汇滨江城开中心，将于今年下半年破土动工。初步预计这座总体量约50万平方米的大型城市综合体会在2017年实现结构封顶。

　　大力发展经营性物业

　　作为一家中外合资企业，上海城开有着自身显著的优势，“在运行过程中，我们更多的会考虑按照国际化的管理理念来管理我们的经营性物业。同时会更多地考虑和国内国际一流的商业企业进行合作。”上海城开总裁杨彪告诉《东地产》。

　　对杨彪而言，每一次合作都意味着一次成功经验的探索，为什么这些企业会成功？上海城开可以有哪些借鉴？这些都是经常围绕在杨彪脑海的问题。

　　杨彪举例，和好的商业地产企业合作可以让上海城开学习到丰富的商业地产的运营及管理经验。

　　他谈到香港新鸿基：“我们和香港最优秀的商业地产企业新鸿基一起合作开发莘庄综合交通枢纽项目，新鸿基的经营性物业的运营及管理是非常有优势的。较早前就有相关人士跟我讲新鸿基50%的收入都来自于经营性物业，50%来自于开发。最近，有相关人士透露，新鸿基的经营性物业收入已经超过了60%。这样的运行就是非常良性的。”

　　“上海城开就是要借鉴他们优秀的管理理念，在共同合作完成项目的同时，也锻炼了上海城开自身的团队。我们今后更多的就是把经营性物业整合在一起，同时和资本市场联系起来，这是我们经营的一个理念。”

　　杨彪解释，目前上实城开的经营性物业面积达64万平方米。收入超过3亿元。未来5年经营性物业的比重将进一步扩大至100万平方米以上。

　　《东地产》记者了解到，城开集团今年成立了锡隆资产管理有限公司，就是要把经营性物业整合在一起。“锡隆”内部有一个管理团队，既管理资产又管理经营性物业。

　　“未来，我们会有一个强有力的招商团队，使这块资产能够做到非常优秀，在这个基础上，和资本市场挂钩，这将是一个非常良性的循环过程。”杨彪自信满满。

　　收缩二三线 回归上海

　　说起房地产市场的发展趋势，上海城开这个老牌房企自然是有话要说。

　　“三四线城市房地产市场开发的体量已经大大过剩。”杨彪以长沙为例，“我们城开有项目在长沙，现在长沙有些住宅只卖到2680元，即使是土地零地价拿来也都是亏本的。三千多的楼盘比比皆是，体量非常大。类似长沙这样的城市要消耗原有的存量没有5-10年是不行的。”

　　基于这样的考虑，上海城开目前正在逐步选择性退出三四线城市。据相关资料显示，此前城开的全国化布局已进入了包括成都、天津、重庆、沈阳、西安、深圳、珠海、长沙、昆山、无锡等众多二三线甚至四线城市。

　　“未来城市化进程的推进下，一二线城市的房地产仍然会在相当长的时间内保持良好地平稳增长。城开的长远策略是将专注发展长三角地区及沿海城市。深耕上海这片我们最熟悉的土地，上海是我们土生土长的地方。”杨彪告诉记者。说起回归上海，杨彪的底气明显足了许多，回归之后，上海城开将会深耕徐汇区和闵行区两大区域。

　　滨江城开中心是上海城开在徐汇滨江的第一个项目，一个树形象的项目，后续上海城开会更多地拿地去开发。杨彪解释道：“深耕徐汇对我们来讲，是想更多地参与到徐汇其他的项目当中，比如徐汇区相对发展比较滞后的西南地区。我们希望积极配合政府的工作，参与到各项土地的开发之中，这也是我们的目标。

　　对于回归一线城市，回归上海，杨彪有着自己的理解：“首先，一线城市具有人口导入的功能，随着户籍制度的改革，人口向一线城市集聚的趋势不会改变。其次，一线城市住宅土地供应会越来越少，上海挂牌的住宅土地是很少的，出来的每一块都是稀有的，都是抢的。人口导入是供需的需求，土地市场的减少是一个供应量的缩小，所以一线城市的住宅在今后若干年里面一定是平稳增长的。”