美国股市为何没有房地产板块？其价值链留给国内开发商怎样的启示？

　　东地产财经周刊

　　中国股市高歌猛进之时，金融、地产板块总被屡屡提及。

　　然而，值得思考的是，中国股市中房地产是一个体量庞大、不容忽视的板块，但在美国股市，并无房地产板块一说。

　　那么是美国的房地产业不发达么？还是房地产业很少从股市融资？答案都是否定的。细究原因要从美国房地产模式和产业分类方式中去找。

　　横向价值链

　　从房地产发展模式来看，美国模式的特点是房地产金融产业链、开发产业链、中介产业链和流通产业链非常完整并相互协调发展，其核心是金融运作而非开发营建。以REITs为主的金融产业链非常发达，开发商是吸引资金、把控中介和流通的组织者。

　　与中国房地产纵向安排价值链的发展模式相较而言，美国房地产公司的业务更专业化。中国的房地产公司拿地、规划、开发、销售、物业等全流程皆由一家公司封闭操作。而美国的房地产开发中，每一环节通过完成各自的任务获取利润，每家公司只做一个环节来追求增值，是一条横向价值链。真正的主导者是资本和发达的基金，开发商、建筑商、中介商以及其他环节都属于围绕资本的价值链环节。

　　在美国房地产模式的各个链条中，金融产业链最为发达。美国拥有全球最成熟和完善的房地产金融体系。美国没有一家房地产开发企业进入世界500强，但却有许多以房地产投资和服务为主业的金融机构进入世界500强。美国的房地产金融产业链由REITs、投资基金和银行组成。在美国，融资方式除银行提供贷款外，主要依靠退休基金、私募基金等多种金融工具，大多数人都可以通过不同方式参与房地产的投资。

　　产业分类 异同

　　美国股指中最有代表性的标普500指数，覆盖了美股大约80%的市值。500家上市公司被分为10大产业板块，房地产业无缘成为单独的板块。如果细看所谓的二级行业，只有非必需消费品产业中的住宅营造业大致可以与中国的房地产业划等号。不过500家标普公司，只有区区3家公司被列入住宅营造业。

　　值得注意的是，从具体官方与第三方机机分类中，也看出房地产未来发展走向。

　　按照证监会[微博]发布的《上市公司行业分类指引》，在中国的上市公司中，房地产是一个单独的类别，与制造业、金融业等是并列的一级产业门类。这份《分类指引》，虽然是针对上市公司行业划分，但实际上来源于国家统计局的分类标准。而标普500指数的行业划分来源于标准普尔的GICS体系，分类目的是为投资者的投资分析、价值评价、资产配置或管理以及金融机构的衍生工具活动中应用。

　　中国的《分类指引》是产品导向，基本上是站在生产者的立场进行分类；而标普的GICS体系结合消费者的市场需求分类，其划分的基本标准是主营收入或构成收入的主要来源是什么。证监会的行业划分基本上以三类产业(农/工/服务业) 的划分为依据，而美国股市的行业分类将投资价值和消费特征作为主要依据，淡化了商品和服务的区别，也淡化了三类产业的概念。这意味着将住宅视为一种商品，而其他的不动产商，包括绝大部分商业地产运营商、开发商和中介服务商，都划分为金融业，其收入主要来源于其持有或管理的物业的管理服务费或资本利得，换言之，这些不动产是一种投资品种。

　　这正是美国房地产行业划分的主要出发点：主要标的物是否视为投资性物业。同时，这也是中美住宅市场的一个重要区别：中国的私人住宅被赋予了很多的投资属性，而美国的住宅更多的被视为一种消费性产品。在美国，由各类房地产信托基金 (REITs) 持有的投资性物业，才是美国投资人进行房地产投资的主要途径。

　　美国房地产业估值

　　回过头再看标普成分股，其实有整整20家REITs，占据金融产业的半壁江山。2016年标普新的全球产业划分标准正式实施后，所有的REITs将被重新划归为新设的第11类产业：房地产投资基金。另有一家公司CBRE (世邦魏理仕) 同样也是金融产业的标普成分股，但是它的主业是更加单一的商业房地产服务业。这些公司目前在中国股市中还找不到可以对应的上市公司。

　　与住宅营造业相比，REITs属于典型的高财务杠杆运作，长期债务与股东权益比率平均在100以上，反映了其金融行业属性的典型特征。而相对的住宅营造业不到80。

　　估值方面，目前整个房地产行业的市净率都不高，说明目前市场对这个行业的估值比较低。相比较而言，REITs的估值稍高于住宅营造商。

　　财务状况方面， REITs的盈利能力比较高，净利润率可以超过20%。而住宅营造的净利润率都不理想，平均只有6%。