蓝筹价值被低估 七成房企有偿债压力

　　调整不阻股市火爆，地产蓝筹投资价值几何？资产回报率与规模扩张并不对应，债务风险如何评估？

　　东地产财经周刊

　　什么样的房企最具投资价值？哪些股票是具有增长空间的潜力股？以什么指标来衡量？《东地产财经周刊》（微信号：dongdichan）综合多家券商及投资机构意见后，选取了5项指标。

　　这5项指标分别包括：市销率——反映企业投资价值的指标；净资产收益率（ROE）——反映企业核心盈利能力的最重要指标；资产负债率——即财务杠杆，反映公司的负债状况；销售毛利率——反映公司产品的竞争力和获利潜力；流动比率——反映企业短期偿债能力的强弱。

　　被低估的市值

　　 本次入榜的50家房地产企业，市销率在1-2之间的有16家房企，2-3之间的有17家，3-4之间的有11家，市销率在4以上的有6家。房地产市销率行业平均值为3.27，低于其他热门板块。如证券行业的市销率平均值为13.96，互联网行业的市销率平均值为11.30，相比之下，房地产板块明显被低估。

　　以A股龙头房企万科（000002）为例，万科的市销率为1.09。今年以来，万科股票涨幅仅为3.24%，在地产A股涨幅排名倒数第三。万科总裁郁亮曾经在公开场合毫不讳言万科的股价被严重低估。截至目前万科市值为1659亿元，早已被作为同行的万达[微博]、绿地超过。

　　ROE与扩张的悖论

　　2015年起，在政府出台一系列扶植政策之下，行业出现全面复苏，资产负债表逐渐优化。2014年四季度和2015年一季度，A股地产板块销售商品、提供劳务的现金流同比分别增长了13.2%和7.7%。板块净负债率98.3%，比2014年年底小幅上升，但比2014年三季度水平下降。本次入榜的50家房企中，资产负债率在60%以下的有14家，60%-70%有16家，70%-80%的有17家。

　　房地产行业聚焦资源，强调ROE考核，追求现金为王的管理思维，在过去一段时间，房地产也的确是ROE比较高，现金流比较活跃的行业。

　　2014年，行业的平均ROE为11.89%，其中龙头房企万科、保利、招商、金地的ROE为19.08%、21.56%、14.72%、13.19，在行业中处于较高水平。2014年万科年底持有的货币资金上升至627.2亿元，净负债率下降至5.4%，为2006年以来最低水平。保利地产年末账面资金401亿元，显示其现金流平衡情况良好。

　　现如今，房企转型屡被提及。新房开发的长期增长空间已经受到限制，三四线城市局部面临去化压力，一二线城市局部地价透支房价未来上涨潜力。房企该走向何处？中信证券认为，强调ROE考核让房地产和很多新兴产业并不能兼容，房地产公司最为适合的转型领域，主要是金融和地产产业链。

　　毛利率回升

　　一季度上市房企毛利率小幅反弹，单季毛利率36.4%，环比2014年全年上升4个百分点。龙头房企“万保招金”中，除了万科销售毛利率略有下滑，其他均有所上调。上榜的50家房企中，大部分毛利率集中在20%-50%之间，其中有12家超过40%，4家超过50%、2家超过60%，显示房地产仍然是一个高毛利、能够贡献足够利润和收入规模的行业。

　　中期来看，由于近年地价上涨幅度大于房价上涨幅度，叠加建筑成本的上升，未来1-2年开发商结算毛利率仍面临下调压力。

　　财务安全性受考验

　　在上榜的50家房企中，流动比率在2以上的企业15家，占比达30%，显示这部分企业资产变现能力强，短期偿债能力强。流动比率在2以下的企业35家，占比达70%，显示这部分企业资产变现能力较弱，短期偿债能力不强。

　　以上显示，虽然房地产资产负债表得到优化，但有部分企业仍存在短期偿债压力。

　　值得注意的是泰禾集团，一直受到激进扩张的质疑。

　　2015年一季度其负债总额达到585亿元，其中流动负债352亿元，长期负债233亿元。泰禾集团连续两年现金流缺口均在百亿以上，其中2013年现金流净额为－114亿元，2014年降至－166亿元，缺口持续增大。虽然公司在资本市场上抛出了40亿元的增发方案，但面对高企的债务及巨大现金流缺口，40亿元也只是杯水车薪。