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　　地产股“明日世界”

　　东地产财经周刊

　　谁将是下一波模式革命的领跑者？谁又能在行业集中度提升下的转型中华丽蜕变？谁又是中国地产界的“漂亮50”？

　　50年前的华尔街，迪士尼、花旗、施乐等50只蓝筹股，在美国经济转型与周期交替中表现强劲，10年间增长数倍至数十倍，从而以低估值高增长创造出华尔街价值投资典范，成就美国证券史上“漂亮50”(Nifty Fifty)投资传奇。

　　50年后，当中国面临相似的经济环境，手握巨资的房地产上市企业，能否于行业变局中找到新的增长点，从而演绎一段属于A股的价值投资传奇？

　　始自去年底的A股暴涨行情，虽近期出现急跌，但仍汹涌澎湃，人气不减。然则，作为上一轮牛市的主角的地产股，在这一轮以“互联网+”为主要炒作逻辑的暴涨行情中，优质的地产蓝筹公司，表现却显著落后了。

　　这值得深思。

　　早在2013年底，《东地产财经周刊》(微信号：dongdichan)年度地产MBA教例之“2013-2014地产投资价值榜”中，所精选出的50只地产股票，为投资者获取了丰厚回报；浓缩本刊研究精华的《东地产中线股票池》更是在两年间获得了220%的整体回报，表现优越个股的回报超过5倍。

　　本着从投资安全边际出发的原则，《东地产财经周刊》再度对A股上市地产公司全面梳理，精选出新的价值投资50强。

　　这些公司会否成为中国地产界的“漂亮50”，时间将会给出最好的答案。

　　蓝筹价值被低估 七成房企有偿债压力

　　调整不阻股市火爆，地产蓝筹投资价值几何？资产回报率与规模扩张并不对应，债务风险如何评估？

　　东地产财经周刊

　　什么样的房企最具投资价值？哪些股票是具有增长空间的潜力股？以什么指标来衡量？《东地产财经周刊》(微信号：dongdichan)综合多家券商及投资机构意见后，选取了5项指标。

　　这5项指标分别包括：市销率——反映企业投资价值的指标；净资产收益率(ROE)——反映企业核心盈利能力的最重要指标；资产负债率——即财务杠杆，反映公司的负债状况；销售毛利率——反映公司产品的竞争力和获利潜力；流动比率——反映企业短期偿债能力的强弱。

　　被低估的市值

　　本次入榜的50家房地产企业，市销率在1-2之间的有16家房企，2-3之间的有17家，3-4之间的有11家，市销率在4以上的有6家。房地产市销率行业平均值为3.27，低于其他热门板块。如证券行业的市销率平均值为13.96，互联网行业的市销率平均值为11.30，相比之下，房地产板块明显被低估。

　　以A股龙头房企万科(000002)为例，万科的市销率为1.09。今年以来，万科股票涨幅仅为3.24%，在地产A股涨幅排名倒数第三。万科总裁郁亮曾经在公开场合毫不讳言万科的股价被严重低估。截至目前万科市值为1659亿元，早已被作为同行的万达[微博]、绿地超过。

　　ROE与扩张的悖论

　　2015年起，在政府出台一系列扶植政策之下，行业出现全面复苏，资产负债表逐渐优化。2014年四季度和2015年一季度，A股地产板块销售商品、提供劳务的现金流同比分别增长了13.2%和7.7%。板块净负债率98.3%，比2014年年底小幅上升，但比2014年三季度水平下降。本次入榜的50家房企中，资产负债率在60%以下的有14家，60%-70%有16家，70%-80%的有17家。

　　房地产行业聚焦资源，强调ROE考核，追求现金为王的管理思维，在过去一段时间，房地产也的确是ROE比较高，现金流比较活跃的行业。

　　2014年，行业的平均ROE为11.89%，其中龙头房企万科、保利、招商、金地的ROE为19.08%、21.56%、14.72%、13.19，在行业中处于较高水平。2014年万科年底持有的货币资金上升至627.2亿元，净负债率下降至5.4%，为2006年以来最低水平。保利地产年末账面资金401亿元，显示其现金流平衡情况良好。

　　现如今，房企转型屡被提及。新房开发的长期增长空间已经受到限制，三四线城市局部面临去化压力，一二线城市局部地价透支房价未来上涨潜力。房企该走向何处？中信证券认为，强调ROE考核让房地产和很多新兴产业并不能兼容，房地产公司最为适合的转型领域，主要是金融和地产产业链。

　　毛利率回升

　　一季度上市房企毛利率小幅反弹，单季毛利率36.4%，环比2014年全年上升4个百分点。龙头房企“万保招金”中，除了万科销售毛利率略有下滑，其他均有所上调。上榜的50家房企中，大部分毛利率集中在20%-50%之间，其中有12家超过40%，4家超过50%、2家超过60%，显示房地产仍然是一个高毛利、能够贡献足够利润和收入规模的行业。

　　中期来看，由于近年地价上涨幅度大于房价上涨幅度，叠加建筑成本的上升，未来1-2年开发商结算毛利率仍面临下调压力。

　　财务安全性受考验

　　在上榜的50家房企中，流动比率在2以上的企业15家，占比达30%，显示这部分企业资产变现能力强，短期偿债能力强。流动比率在2以下的企业35家，占比达70%，显示这部分企业资产变现能力较弱，短期偿债能力不强。

　　以上显示，虽然房地产资产负债表得到优化，但有部分企业仍存在短期偿债压力。

　　值得注意的是泰禾集团，一直受到激进扩张的质疑。

　　2015年一季度其负债总额达到585亿元，其中流动负债352亿元，长期负债233亿元。泰禾集团连续两年现金流缺口均在百亿以上，其中2013年现金流净额为－114亿元，2014年降至－166亿元，缺口持续增大。虽然公司在资本市场上抛出了40亿元的增发方案，但面对高企的债务及巨大现金流缺口，40亿元也只是杯水车薪。

　　转型概念搅热资本市场

　　宏大叙事与中小市值，让那些转型的中小房企站上资本市场台风口。

　　东地产财经周刊

　　今年以来，楼市政策大招不断：二套房贷最低首付比例降至四成，两年普通住房售出免征营业税，两次降息、两次降准，各地持续响应中央落实公积金新政，加之货币政策进一步放宽的预期影响，回暖成为楼市的主旋律。

　　与此同时，上证指数一路上扬，从3200点上涨至4600点，涨幅43%。房地产板块涨幅61.78%，整体跑赢大盘。不少房企表现亮眼。《东地产财经周刊》(微信号：dongdichan)金融研究部统计显示，142只地产A股中，有100只股票涨幅超过50%，其中有42只股票涨幅超过100%。

　　进一步观察发现，涨幅最大的股票往往是最会讲故事的。例如华丽家族，凭借“石墨烯+机器人+临近空间飞行器+金融”的转型，迎来了市场热捧，今年以来股价累计涨幅380.81%。

　　积极转型改革的地产A股都受到资本市场不同程度追捧，互联网概念、金融概念尤为受到关注。

　　谁最会讲故事？

　　华丽家族是个故事大王，这些故事成功打动了资本市场。今年以来华丽家族股价累计涨幅380.81%。是地产A股涨幅最大的股票。

　　5月6日，停牌3个多月的华丽家族公布非公开发行股票预案并复复牌，据公告，公司拟募集资金不超过26.66亿元，用于投资智能机器人、临近空间飞行器和石墨烯项目。复牌后华丽家族股价一路高涨，截至5月29日收获13个涨停板，股价从停牌前的6.65元至27.31元，涨幅310.68%。

　　热点概念的投资拼盘，让投资人称“错过了就没后悔药”，没搭上车的酸溜溜称华丽家族为“故事大王”。不过“故事大王”的华丽还能延续多久尚未可知。

　　华丽家族本是一家房地产开发商，由于受到房地产宏观调控的影响，华丽家族及其大股东南江集团一直在谋求转型。2014年11月，华丽家族发布公告称，因未来发展需要，拟对经营范围进行调整，宣布剔除房地产开发和相关所有业务，新增股权投资业务，并保留实业投资、投资咨询及管理业务。而此前7月，华丽家族刚完成定增，募资17亿元加码房地产。对此番经营基调骤变，公司未作过多解释。

　　根据华丽家族2014年年报，公司营业收入4.12亿元，其中房地产收入3.83亿元，收入占比92.85%。

　　转型受追捧

　　过去很长的时间，房地产市场高歌猛进，商品房销售面积和房地产开发投资迅猛发展。到今天，我国的新房的规模，相比很多发达国家要庞大很多。这种极大的新房开发规模是不可持续的。房地产开发企业要么走向转型，要么就走向衰退。

　　转型已成为全行业的话题。而受到资本市场追捧的，往往是那些积极转型改革的房企。

　　莱茵置业5月29日公告称，为加快推进公司体育产业发展，加强与境外优秀体育公司在体育赛事组织、运作、传播等体育产业领域的合作，2015 年5 月28 日，公司与 Venetian Macau Ltd签署了《关于体育赛事商业开发的长期战略合作框架协议》。当日，莱茵置业股价逆市涨停报收27.02元。

　　一个月前，莱茵置业(000558)全资子公司莱茵基金拟对万航信息进行增资，获得万航信息35%股权。万航信息主要从事体育产业资源与移动互联网行业的整合、开发，意图打造全国首家体育互联网服务平台，开拓体育产业“O2O”联动新模式。本次合作无疑将完善莱茵置业体育产业链的布局。

　　莱茵置业还在2014年涉足天然气环保领域，2014年5月，其首个天然气项目落户杭州萧山。互联网+体育+大健康助力公司股价持续上涨，今年以来，莱茵置业股价累计涨幅352.60%。

　　世联行是国内领先的代理行，在预期到房地产下半场地产代理业的天花板后，它将眼光瞄准了资管、金融和电商，在已有的业务之上叠加创新服务。2014年年报显示，公司金融服务业务实现收入2.7亿元，同比增长285.71%， 2014年这三项创新服务营收占比已达19.5%，同比提升11.6个百分点。

　　世联行转型成功涉足两大热门概念“互联网+金融”，今年以来股价涨幅209.01%，截至5月29日股价报收29元，成为《东地产》中线股票池表现最为抢眼的股票之一。

　　转型本身需要资本市场的助力，而资本市场的高估值企业，又往往聚焦于转型领域。在某种程度上，A股地产板块实现了企业转型和资本市场的良性循环。

　　无解方程式 炒股+炒房=炒地产股？

　　具不动产与权益投资双重主题的地产股，在投资逻辑中究竟扮演怎样的角色？

　　东地产财经周刊

　　短期的剧烈波动，不改牛市持续火爆。汹涌澎湃的民间资本，纷纷涌入股市。在持续涨升的牛市中，表现分化的地产股，让投资者爱恨交加。

　　地产悲喜

　　晚上19点，已是《小苹果》音乐响彻四川北路公园的固定时间。跳广场舞的大妈们在路灯下，不再谈论家长里短，而在约定明天几点去证券交易所。现年58岁的张琴，在没炒股前每天两点一线的生活，家里和公园。自从今年股市形势一片大好，两点一线变成三点一线，多了个证券营业部。

　　公园里几乎每位阿姨都喜上眉梢。张琴说：“收益还不错，近期看整体形势好追加了几十万进去。”

　　张琴告诉《东地产财经周刊》(以下简称“《东地产》”，微信号：dongdichan)，听朋友介绍买入了金丰投资(600606)，由于绿地集团借壳重组获通过，股票自4月24日以来连续涨停，帐面收益超过50%，但她4月份同时买入的保利地产[微博](600048)，如今仍处于亏损状态。

　　曾经误打误撞而进入炒房领域，如今拥有多套房子的她，尤其钟爱地产股。

　　“买地产股，就等于买房子加买股票。”然而，让她难以理解的是，今年以来，以万科、保利为代表的地产蓝筹股，表现差强人意，而那些业绩不佳的中小地产公司，反倒因具有各种题材而鸡犬升天。

　　作为资深股民的詹晓珍，在上一轮牛市中靠地产股赚得盆满钵满，但如今遇到了和张琴一样的困惑，她买入的是金融街(000402)，尽管也赚到一些收益，但比起身边朋友们买到的创业板股票，收益却是差了很多。

　　偏好转向

　　投资者的疑惑，反映着当前资本市场的偏好。

　　房地产专家、易居中国执行总裁丁祖昱表示，“3·30”新政和“五改二”的二套房营业税政策，直接影响房地产的需求端和交易端。此外，降准政策使得万亿级别的资金流入到市场中，房地产也是受益最大的产业。

　　然而今年以来，地产蓝筹类企业，远远跑输创业板和中小板。

　　联讯证券副总裁首席策略师曹卫东对《东地产》表示：“国家对新兴产业的扶持力度较大，该产业在以后的股市中发展潜力还是比较大的。”

　　地产行业利好政策不断出台，房地产市场的“小阳春”，是否就意味着地产股也可以唱起“春之歌”呢？曹卫东认为：“地产股的总体估值以及走势不会强于大盘，房地产市场虽有回暖，但黄金时代已过，行业上涨空间较小。”

　　阳光私募先行者刘明达也向《东地产》透露：“一般来讲，大型房企虽整体实力雄厚，但是市场空间见顶，规模再难提升，小的地产商缺乏竞争力，转型是必由之路，反而为股价带来想像空间。”

　　曹卫东认为，从区域经济发展的角度来讲，可以在一方面给房地产发展带来机会。但出路还是在转型，很多房企比如万科都在寻求新的发展模式，转型成功之后会带来新的发展机会。