蔡燕兰 发自重庆

　　相比预期，“330救市”政策在重庆地产取得的效应明显打折不少。究其原因，或许房产过剩是促使救市政策调而不控的一大阻抗。

　　 红色钢结构建造的双层跨江大桥上，上层路面上不停往来着各式车辆，而下层则是飞驶而过的重庆地铁线路。站在大桥一端的洪崖洞古老的站台上，放眼远眺嘉陵江，满眼除了雾蒙蒙的烟波之外，便是密密麻麻如同树林一般的水泥钢筋大楼。

　　 在这个两岸布满高楼的山城中，330救市政策虽然也让该城市的刚需楼盘市场出现短期内访问量猛增的良好局面。但是对于豪宅、公寓等高端楼盘的影响，却明显较弱。

　　主城楼盘无动于衷

　　 重庆最繁华的地段——解放碑商业广场前，一块标注着“日月光解放碑1号闪亮开盘”等字样的巨幅楼盘广告，霸气而张扬地矗立在这一地区的制高点。或许是因为悬挂时间过久，这块接近2层楼高的巨幅广告海报边缘明显泛着老旧的黄褐色。

　　 解放碑广场上三三两两的人群，大多是当地的老住户带着年幼的孩子们，在广场上闲逛遛弯。看到我们好奇地打量那副广告牌，一位抱着孩子的当地住户樊阿姨，笑着跟我们调侃这个当地著名的豪宅楼盘，“这个楼楼在这边好像蛮长时间喽，一直都在开盘，从来没见卖光过噻。”

　　在解放碑1号售楼中心，两层挑空的大堂内摆放着一个一人多高的沙盘模型。模型内，几栋高楼模型或透明或墨黑地树立在沙盘内。一位销售中心工作人员告诉我们，作为重庆最繁华地段的高端豪宅，该项目除了此前已经上市的R1和R2两栋商住大楼之外，今年还将陆续推出一栋R3商住楼。目前对外的新房均价为23000元/平米，是解放碑地区最贵的楼盘之一。

　　这位工作人员告诉我们，由于该楼盘为当地的豪宅项目，高层新房每平米售价超过20000万元，其购房者大多为当地土豪或者为外省的投资客。“330政策所能影响到的范围，可能更多涉及刚需、改善型或者二次改善型住房。像豪宅的话，可能受政策面的影响会小很多。”

　　“330政策推出后，好像对我们这边的影响并不是很大。”同样的市场感受还来自于市中心地带的另一改善型楼盘项目——瑞安雍江翠湖。该售楼中心一位负责人向我们直言，虽然楼盘的访客数量有明显的上涨，但销量却依然维持以往的比例，并没有出现短期猛然增量的情况。

　　 《中国房地产金融》在现场看到，这一被当地人称为重庆“十里洋场”的楼盘，无论是楼房的外观建筑还是整体的环境设计，明显具有现代的简约设计风格。加上重庆当地特有的山地自然风貌，和高低错落的地形，颇具上海宛平南路、思南路上诸多花园洋房的幽静和雅致。目前，该楼盘对外售楼均价约在11000元/平方米，其价格跟紧邻的重庆天地售价相差不多。但相比另一周边楼盘恒大名都的8200元/平方米的均价，则要高出不少。

　　 “可能也是因为我们本身具有一定的地理优势，加上周边教育、医疗、生活配套设施的完善。对于那些追求生活品质的购房者而言，宏观调控政策对他们购房决策的影响，其实微乎其微。”上述这位售楼中心负责人表示，想要来买他们家楼盘的购房者依然会来购买，而那些犹豫着的购房者，即便没有330救市政策的出台，他们也依然还会继续犹豫不决。

　　山城房产沉疴

　　有意思的是，“330政策”在重庆楼市引发的救市效果，似乎远远低于不少人此前的预想。《中国房地产金融》在随后走访的瑞安雍江翠湖、恒大名都等多个位于主城区内的大型楼盘后了解到，虽然330政策在当地诸多楼盘、开发商之间的确引发了不小的关注，但从实际楼盘销量上来看，却并没有出现预想中的猛涨、暴涨等现象。究其原因，或许最大的原因便是当地庞大的存量房。

　　 “楼太多了！330政策推出后，我们这边的电话咨询数量真的多了很多，但是仅限于咨询，实际成交量跟之前相比，其实并没有太多的起色。”位于石油路上恒大名都楼盘附近的 一家重庆当地房产中介公司办公室内，一位公司负责人告诉我们，重庆的房产过剩现象严重已经不是一天两天的事情了，即便前有330救市政策的推出，但对当地楼盘的销量拉动其实并不会产生太多的作用。

　　国内某知名开发商在重庆当地开发了诸多品质型楼盘，但即便如此，对方也对重庆当地楼市存有诸多担忧。“我觉得至少未来3年，不但当地楼盘将会更难卖，就连地产开发商和房产中介也有可能倒闭好多家。”

　　 “房子太多了，光去库存就要很多年。”驱车沿着嘉陵江在主城区行驶一圈，你便会为这座城市中随处可见的高楼大厦所震惊，高楼与高楼间的距离之亲密，大厦与大厦间的楼层数量之攀比。无怪乎，一位自江浙地区远道而来购房的投资者感叹说，“看重庆这楼盘的架势，更多的房子是用来投资而不是用来居住的。”

　　楼盘越来越多、楼层越来越高，但其出售价格却越走越低。据搜房网的统计数据显示，自去年5月份以来，重庆楼市的房产出售价格已经从当初的7527元/平米，悄然降至7147元/平米。如以重庆当地的繁华地区——解放路为范畴，其周边楼盘出售价格则由去年10月的10066元/平米，降到了8852元/平米。而那些所谓的豪宅楼盘价格跌得更惨，原本还是每平米上万元的土豪身价，仅仅数月，便跌至每平米八九千元的白领价格。

　　地产二次回归

　　 虽然有重庆房产专家认为，在一系列调控政策、新政出台之下，重庆当地有着改善型需求的购房者大有人才，并且将逐渐成为未来购房者群体的主力军。但在不少业内人士看来，重庆房产过剩问题显然不是能用简单的一两则救市政策，就能在短期内缓解或消除。既然房产过剩局面已定，那么通过一系列房产新政让房产开发重新回归正常、健康，或许将成为这座二线城市治疗房产沉疴的新思路。

　　 “我觉得一系列房产新政的出台，不应该将它们看成‘救市’，而是应该将它们看成一种让房产回归健康、正常的理性政策。”曾在重庆当地开发多项刚需、改善型住房的某地产开发商一位内部高层人士告诉《中国房地产金融》，目前重庆楼市的确存在着供大于求的房产过剩现象，但是近年来，购房者也在渐渐回归理性。

　　 对于一座过剩的城市而言，当面对越来越多的理性购房者时，也意味着楼盘产品也将逐渐回归到它的本质居住属性。“随着人们对住房需求的提升，房子将不再成为房子，而将成为凝聚更多宜居、科技、服务等多维度附加值的‘建筑’，我们的购房者将要求我们打造出更多的建筑，而非房子。”

　　 上述这位高层人士举例养老地产，到目前为止，重庆60岁及以上人口占比达到17.42%，老龄化问题使得养老养生类住宅产品受到了关注。“人们会对住房提出更高的功能需求，这其实也是在提前向我们的地产开发商发出提醒，我们应该更为长远的考虑这些无形需求和服务，并且有意识地提升它们的商业附加值。”

　　 优胜劣汰并非坏事，某种程度上，诸如成都、重庆这类房产过剩城市，或许也能给未来的地产开发商带来更多可借鉴的意义。