罗敏 发自广州

　　330新政”之后，部分楼盘依然保持着去年低售价继续“以价换量”去库存。另有一些刚需、改善性需求的高性价比楼盘则小幅上调售价。

　　在位于广州萝岗的中海誉城售楼中心门前，巨幅海报上的标语“政府救市组合拳，出手抢房正当时”显得格外醒目。无独有偶，离中海誉城不远的刚需项目万科东荟城以及位于天河区的豪宅项目富力东山新天地，不约而同以这种方式提醒购房者，现在该是出手买房的好时机了。

　　尽管开发商殷殷期盼近期接连出台的利好政策能够刺激购房者尽快入市，但在经历前段时间低迷的市场环境之后，广州市场一直保持着不温不火的状态。

　　开发商策略不一

　　想必大多数开发商并不愿意回首惨淡的2014广州楼市。去年，在新建商品住宅方面，开发商们走过从全面促销、局部降价到全面降价的艰辛，终于在年底迎来翘尾。

　　“以价换量”是广州楼市主旋律。《中国房地产金融》走访发现，“330新政”之后，部分楼盘依然保持着去年低售价继续“以价换量”去库存。与此同时，一些楼盘打出亲子活动等促销手段吸引人气。另有一些刚需、改善性需求的高性价比楼盘则小幅调高售价。

　　位于广州萝岗的万科东荟城正在推出尾盘，该盘销售称售价在1.5万每平米左右。笔者在售楼现场看到，由于是工作日，前来咨询的购房者并不多。万科东荟城首次开盘在2011年年底，随后的几年时间里，陆续有购房者买进入住，售价从1.2万到1.8万每平米不等。

　　该小区一位居民表示，她在2012年以1.6万每平米价格买进，购买初衷是因为这里曾经是学区房。她说，这里的楼王单位曾经卖到1.8万每平米，而去年最便宜的时候甚至有人拿到1万每平米的“笋盘”。

　　一位中介告诉笔者，现在万科东荟城已经不再有学位房。而该盘销售在向笔者介绍时，也闭口不提学位房，重点指出这里是萝岗地区目前为止配套最为完善的地区，等地铁6号线通车之后，交通也极为便利。

　　尽管不再以学区房作为营销噱头，万科东荟城的售价还是在去年低位价格基础上有所回调。而该盘不远处的中海誉城项目销售则称，中海誉城目前并未涨价，仍然保持去年低位价格继续销售。数据显示，中海誉城是2014年黄埔区未售套数最多的楼盘。由于项目体量较大，未售套数高达2770套，但2014年总成交套数排名全市第4。

　　新政影响有限

　　合富辉煌监测数据显示，2015年第一季度广州商品住宅网签16135套，共184.22万㎡，与去年基本持平；网签均价、网签金额分别为14588元/㎡和268.75亿万元，均同比增长5.5%。其中，得益于自贸区利好刺激，南沙网签面积增长1.1倍。同时，萝岗网签面积也约有四成增长。

　　从数据上看，广州楼市成交数据与去年同期变化不大，其中部分区域呈现出缓慢回暖趋势。合富房地产经济研究院院长龙斌说，广州楼市前两年土地供应大，这两年正好是房屋供应高峰期。“并不是说政策一回暖，每个楼盘都很热销，但品牌开发商开发的高性价比的优质楼盘会比较好卖。不过，这些优质楼盘一旦价格高企就会无人问津。”

　　“330新政”出台之后，市场积极反应主要体现在二手房方面。合富辉煌监测数据显示，4月13日到19日一周时间，广州二手住宅网签量爆发式增长，一举冲破千套大关，逼近1200套，是自去年4月以来成交量最高的一周。此前两周网签量分别为894套和799套。

　　龙斌表示，“330新政”之后，广州二手住宅成交量略有上升，二手住宅交易集中在中心城区，出现较多反价现象。但从供给上看，二手房有效供给并没有明显增加。

　　广州楼市向来以新建商品住宅供应为主要供应，每年新建商品住宅供应量与二手住宅供应量占比约为7:3。世联行广州市场研究部总监崔登科表示，尽管广州二手住宅成交量略有上升，但它对新建商品住宅的连带效应并没有得到体现，“‘330新政’之后新建商品住宅周成交量在1500套左右，处于历史正常水平。”

　　市场竞争充分

　　崔登科认为，造成广州楼市上行乏力的主要原因是“刚需优惠力度不够”。他指出，“330新政”主要释放改善型住房需求，但广州楼市向来以刚需为主导。“地方政府对房地产支持力度不大以及银行利率落实不到位是主因。”崔登科举例说，四川已经全面取消限购限价，在利率方面，广州各银行贷款利率普遍在9.5折左右。

　　特殊的供给关系造成了广州楼市一直以来不温不火的局面。阳光家缘网统计数据显示，4月26日广州住宅库存可售库存面积966.51万㎡，未售库存面积为2014.89万㎡，其中可售库存去化周期在12个月左右。而同为一线城市的深圳，根据深圳市规划和国土资源委员会的数据，截止3月底，深圳新房存量为356.4万㎡，当前去化周期仅有六七个月。

　　这意味着，尽管“330新政”给广州市场带来一丝暖意，但房企面对高库存量仍感“压力山大”。龙斌指出，广州房地产市场竞争充分，同时购房者较为理性。多重因素重合导致广州楼市在市场低迷期降价很快，在面对利好政策时则呈现出平稳回暖。

　　多数业内人士认为，开发商趁机“稳价走量”是2015年广州楼市主旋律。崔登科认为，在稳价走量情况下，如果成交还未明显回暖，则开发商有可能会出现去年从全面促销、局部降价，到全面降价的轮回。

　　龙斌则显得更为乐观一些，他说尽管广州楼市供应充足，但供需结构均衡。“广州85%的供应都在外围六区，中心区供应量只有15%，而需求也集中在中心区。相信这一轮是中心城区带动价格上涨，但幅度应该不会特别大。”

　　值得玩味的是，一组来自世联行的数据显示，在2015年年后至“330新政”出台之前，购房信心指数下跌17%，未来房价预期指数、购房时机预期指数分别下跌5.3%和7%。