王闻 发自上海

　　随着购房者支付能力和市场乐观情绪的进一步释放，主要一、二线城市的住宅成交量和价格开始反弹。

　　2015年进入到第二季度，对于国内房地产市场而言，多方利好已接踵而至。从“两会”首次明文提出支持改善性住房需求并将加大保障房投资力度，到 3月27日两部委联合发布新政，到 3月30日，二套首付下调至4成、首套公积金首付2成，再到二手房交易营业税5年改2年，近期房地产市场政策扶持力度大大超出预期。

　　 《中国房地产金融》从多方了解到的数据和观点综合来看，在历经低迷之后，目前主要城市已出现复苏信号，随着中央出台的一系列楼市新政效应逐步显现，预计市场将进一步回暖。但值得注意的是，政策的放松并非意味着阳光普照。除了一线城市和少数二线城市，大部分地区今年的市场依然是抓住窗口期，坚定走量、去化库存。

　　一季度房地产市场偏冷

　　随着中国经济步入新常态，房地产市场走势、政府调控方式以及开发商购房者的心态，也都发生了相应的变化。房地产业有望进入降速运行、提质增效的新阶段。

　　据国家统计局公布的2015年1-3 月的房地产数据显示，一季度全国房地产开发投资16651亿元，同比名义增长8.5%，其中住宅投资增长5.9%。

　　一季度，房屋新开工面积23724万平方米，同比下降18.4%，其中住宅新开工面积下降20.9%。全国商品房销售面积18254万平方米，同比下降9.2%，其中住宅销售面积下降9.8%。全国商品房销售额12023亿元，同比下降9.3%，其中住宅销售额下降9.1%。房地产开发企业土地购置面积4051万平方米，同比下降32.4%。一季度，房地产开发企业到位资金27892亿元，同比下降2.9%。

　　克而瑞分析师杨燕认为，一季度房地产投资额增速延续了去年以来整体逐步回落的态势。主要是房企将重心放在去库存和回笼资金上。在新开工面积上，和前两个月相比，降幅进一步扩大，说明房企3月份的开工信心仍不足，一方面是受行业外部环境影响，经济下行压力加大，投资信心不足和需求疲软，房地产发展基石不再稳固，面临挑战。另一方面，从房地产市场表现来看，面对去年以来政策刺激而来的阶段性回暖，企业紧抓窗口期、将精力主要放在消化存量、回笼资金上，导致投资规模继续收缩。

　　从商品房销售面积上看，和前两月相比，同比降幅略有收窄，说明，3月房企营销力度的加大一定程度上刺激了销售面积的上涨。随着3月末政策利好频频，预计市场成交将有所提升。

　　此外，随着今年“两会”定调“稳定住房消费”、“支持居民自住和改善型需求”以及各地公积金贷款额度加大等政策大幅度调整，业内预计房地产市场运行环境将进一步有所好转，房企新开工面积将逐步触底回升，同比降幅将逐渐收窄。

　　“新政”发力 效果显著

　　进入3月，中央出台的一系列楼市新政效应正在显现。

　　据世邦魏理仕（CBRE）在国家统计局每月发布的数据基础上创建的全国商品住宅价格指数显示，2015年3月全国70个大中城市中，房价环比微降0.1%至152.5，已连续11个月成下行态势，但降幅明显收窄。从CBRE监测的15个重点一、二线城市来看，3月份新建商品住宅成交量环比上月大涨73.7%，同比则微涨0.6%。其中，宁波、深圳、杭州三城不仅环比大涨，同比也分别有122.6%、72.2%、71.7%的巨大涨幅。

　　世邦魏理仕中国区执行董事陈仲伟表示，在3月底出台的包括信贷、财税等方面的政策对房地产市场，特别是改善型住房需求买家无疑是重大利好。随着购房者支付能力和市场乐观情绪的进一步释放，主要一、二线城市的住宅成交量和价格或将进一步反弹。

　　4月19日，央行[微博]再次释放流动性，宣布自4月20日起降准1个百分点，对其他符合条件的金融机构额外降准0.5-2个百分点。

　　陈仲伟进一步表示，有分析称此次降准可能释放约1.2万亿流动性，但在实体经济不振、市场风险不减、银行风控不松的情况下，新增流动性有多少会真正流入实体经济，又有多少会曲线流入股市，尚有待观察。另外，就房地产市场而言，此次降准有望增加二套房贷首付降至四成的可操作性，为改善型需求持续释放提供了资金保障。

　　除却短期刺激政策，陈仲伟还表示，中国政府正在致力于长效机制的建立，包括积极推动不动产登记制度、明确对住房供应明显偏多的城市减少住宅用地供应，努力扭转地方政府对土地财政的依赖、进行城乡居民户籍社保体制改革，加速推进“人的城镇化”等，这些措施都是调控逐步走向成熟的标志，会对中国房地产市场发展产生深远的影响。

　　政策进入宽松期

　　事实上，对于近期的这一系列政策“组合拳”，市场也有部分担忧的声音传出：政策春风频吹，不禁让人回想到2008年楼市政策最优惠的时期，当时国内房地产市场如火如荼，房价在2009年迎来疯狂上涨，历史是否会再次重演呢？

　　2008年，可谓是房地产行业的“政策年”。上至国家，下至地方，大大小小的针对房地产的新政层出不穷。从市场反映来看，政府的一系列救市动作在当时也颇具成效，无论是营业税“5改2”、降低购房首付款，亦或是多次降息，均是有利于“刚性住房需求”购买者进入市场，降低购房者的买房成本。

　　这一点，在数据上也得以显现，随着多重利好政策叠加，房地产市场迅速转向，当年销售面积突破9亿平方米，同比增幅超过50%；销售额高达4.4万亿元，同比增长83%。

　　回到现在，据“330新政”发布不到一个月，央行年内再次降准，2015年以来，新政一波接着一波，国内楼市政策迎来2008年以后最宽松的时期。

　　近日，央行行长周小川在国际货币基金组织[微博]第31届国际货币与金融委员会(IMF[微博]C)系列会议上发言时指出，中国政府高度重视房地产市场调整、部分行业产能过剩、消费需求不足和投资回报率下降等经济运行中存在的问题。中国将继续执行稳健的货币政策，并根据经济和通货膨胀走势进行适应性调整。

　　摩根大通中国首席经济学家朱海斌也表示，在近期央行、住建部、银监会联合下发的通知里，有关部门说明这项政策调整旨在支持居民改善性住房需求，并进一步发挥住房公积金对合理住房消费的支持作用。从宏观经济角度而言，住房市场的调整依然将是2015年拖累内需增长的主要原因之一。预计未来进一步的货币政策措施可能包括降准以及降息，这些货币政策措施也将放松房地产市场的融资环境。

　　不少专家也认为，楼市不会再出现暴涨暴跌，随着中国经济对房地产依赖程度降低，供需逐步匹配，楼市将实现健康发展。