王闻 发自天津

　　各种利好频出，让天津楼市蠢蠢欲动，随着未来政策逐步明朗，市场有望全面回暖。

　　作为北方经济瞩目的焦点，天津也是环首都城市圈的核心城市。

　　按照天津市房地产业协会高层的说法，“一带一路、滨海新区开发开放、自贸区、京津冀协同发展、自主创新示范区等五大战略叠加的发展机遇，为天津市房地产市场迎来了大发展的新契机。”

　　而“330新政”、降准等利好政策，也恰好于此时出台，进一步刺激天津楼市回暖，无论是开盘量还是成交量上都在稳步的提高。我爱我家市场研究中心认为，新政出台后，大大提升了购房者的入市积极性，市场活跃度较高。但是由于政策出台短期内各银行的信贷政策处于落地初期，部分银行尚未明确，使得多数购房者对于政策的落地处于观望，交易量尚未出现明显的涨幅。预计随着政策逐步明朗，积压的交易会逐步释放。

　　购房成交周期缩短

　　根据天津十二五规划，解放南路新梅江生态区是天津重心南移的重要拓展区域。

　　在《中国房地产金融》实地探访新梅江板块中的金侨·新梅江壹号项目时，据置业顾问小马介绍，“330新政”出台后，前来看房询问房源的客户激增，大多数客户都关心首付款的相关问题。一部分客户持观望态度，另一部分客户则表示趁新政实施初期，市场行情较稳定，抓紧下定。销售人员表示，新政出台后项目成交量有明显的小幅上涨。

　　3月的系列新政，最直接的作用是改变了市场的信心，从开发商的角度说，这无疑是给2015的销售业绩打了一剂强心针。据金侨·新梅江壹号项目管理人员介绍，目前，该项目已收回之前推出的总价减约20万的特惠房源，并且对销售价格有所调整，每平米均价上调了千元左右。

　　而与金侨·新梅江壹号项目仅一墙之隔的万科·新梅江柏翠园项目，现场销售小张告诉《中国房地产金融》，上个月（3月）该项目售出了十余套，而目前离四月份过完还有10天时，销售数量已经突破了20套。“因为现在政策放开了，现在来看房的客户明显的多了，而且成交的意愿也有显著提升。”

　　天津市区方面，汤臣津湾一品项目以45000元/平方米高价成为目前天津全市在售价格最高的商品住宅项目。

　　现场销售人员告诉《中国房地产金融》，“新政出来后，近段时间销售都不够用了。”据其介绍，目前汤臣津湾一品项目在售的7号、8号楼，价格从300万/套到1400万/套不等。虽然目前新政的具体细则还没有出台，但二手房交易“营业税5年改2年”对项目的二手房交易成交已经有明显提高。

　　“4月上半月的销售额已经接近2亿，而3月的销售额仅为1亿左右。”销售人员还表示，近段时间购房者的平均成交周期已经缩短至三天。

　　量价齐升趋势明显

　　事实上，虽然距离新政出台已经过去将近一个月的时间，天津房地产市场的库存高企使得“涨价潮”虽然没有如期而至，但是，最新一份调查显示，还是有部分项目进行了提价。

　　数据显示，在10个市区楼盘中，有6个项目已经涨价，普遍上调了500至1000元。仁恒河滨花园和金融街融御两个楼盘虽然保持价格不变，但均表示日后推出的新品房源将上调价格。府上和平以重点小学学区房为由，将售价上调至35000元至40000元/平方米，而之前对外报价不足3万元。以最小的42平方米一室户型计算，调价后总款增加21万元。观锦新政前的均价为15800元/平方米，当前价格为17000元/平方米。旺海公府、天津万达[微博]公馆的均价也上调了1000元。除此之外，金桥公园一号以及正荣润璟湾也有小幅上调。

　　克而瑞数据显示，天津市2015年商品住宅方面成交有明显下降趋势，一季度成交面积为182.9万平米，环比下降大幅33.71%，同比下降10.4%，虽然2014年四季度销售情况回暖，带来了2015年一季度初的顺销，但是整体仍难掩颓势。从成交均价方面看，同比保持了一定的上升，涨幅为9.3%，但是环比也有所下降，下降幅度为7%。

　　在“330新政”出台当周市场成交量有明显下降，是受清明假期影响，在之后的两周内成交量有明显的复苏，新政当周及后续两周的商品住宅成交量分别为16.4万平方米、21.5万平方米和23.2万平方米，成交均价分别为10574元/平方米、10412元/平方米和10798元/平方米，整体呈量价齐升的趋势。

　　克而瑞天津高级分析师孙韬告诉《中国房地产金融》，本次新政对于刚改和改善型客户的需求释放还是产生了一定的积极影响。从成交产品上来看，90-100平米的三室产品成交占比有一定增长，功能性三室也就是常说的小户型三室成为刚改客户的重点选取对象。

　　“目前“330新政”的效果虽然仍不明显，但是预计在未来一段时间内，改善类客户的需求会进一步打开，市场成交占比会进一步向这个方向倾斜。”孙韬说道。

　　二手房成交量价影响较大

　　实际上，本次新政对于天津二手房的成交量价影响远远超过一手房市场。

　　孙韬表示，天津二手房市场在3月底新政执行之前，日均成交量在400套左右，进入新政后的第三周成交数量增长到了日均600套，而且成交均价由3月的9552元/平方米也小幅增长到了9632元/平方米。

　　《中国房地产金融》走访时发现，目前天津二手房市场买卖双方交易意愿较高，同时中介机构统计显示进店咨询量与挂牌量均上涨了20%左右。

　　我爱我家市场研究中心总监郭燕表示，预计相关政策完全明朗和落地后，交易量还会进一步上升。

　　此外，“330新政”明确的指出了本次释放的需求为刚改和改善型客户，但天津市场并未出现此前担忧的“暴涨暴增”现象。

　　孙韬认为，主要原因有四点：一是产品与客户不对应，之前受限购政策影响很久，天津市场上主流产品都是针对刚需类客户，该类型产品与现有释放的需求并不对称；二是天津市场的高存量，现在天津商品住宅市场整体存量在3000万平米左右，去化周期接近三年，加推新品会继续加重存量压力，所以很多项目仍在选择借助政策优势去化存量；三是人口构成，天津市1400万常住人口中有1000万左右是户籍人口，而在2014年又取消了蓝印户籍政策，人口导入难度继续加大，外来人口不足对房地产市场也难以形成较大的房地产市场推动作用；四是地方银行和政府的政策落地执行滞后的问题。

　　从二季度天津楼市开局表现来看，无论是楼市去库存压力，还是开发商集中推盘带来的竞争压力，都使得二季度楼市仍需在“量”上做文章。

　　业内人士分析，政策利好频发，为楼市接下来几个月提供了放量的“窗口期”，但就二季度而言，仍然应以跑量为主。新政对楼市实际成交、客源量、房源量来说，只带来了15%至20%左右的刺激增长，其实是低于预期的。在这个态势下，房价并不具备暴涨的条件。