独家专访戴德梁行亚太区董事局主席大中华区行政总裁张国正

　　丛霄 发自北京

　　对于开发商来说，目前看准时机部署一线城市核心区域的土地资源，或许是一个很好的避风港。

　　 2014年国内房地产行业进入调整的态势，从宏观金融环境来看，去年央行[微博]已经开始执行宽松货币政策，而2015年预计宽松化的金融大环境仍然持续。面对这样的外部环境，戴德梁行亚太区董事局主席大中华区行政总裁张国正认为2015年房地产金融将迎来更有利的发展机会，这对房地产业而言是一个极大的好消息：“我们期待房地产金融的改革和创新进一步释放经济活力，促使行业走向更成熟、多层次化的良性发展之路。”

　　去库存与城镇化相结合

　　在张国正看来，2015年是房地产行业集中去化的一年，去库存必将成为新一年的主题。无论是解除限购还是调整二套房首付比例，目前政府推出的一系列政策会使得未来整个市场的去化形势有所好转，而2015年独家专访戴德梁行亚太区董事局主席大中华区行政总裁张国正

　　不要重蹈之前一窝蜂盲目投资的覆辙

　　丛霄 发自北京

　　对于开发商来说，目前看准时机部署一线城市核心区域的土地资源，或许是一个很好的避风港。

　　 2014年国内房地产行业进入调整的态势，从宏观金融环境来看，去年央行已经开始执行宽松货币政策，而2015年预计宽松化的金融大环境仍然持续。面对这样的外部环境，戴德梁行亚太区董事局主席大中华区行政总裁张国正认为2015年房地产金融将迎来更有利的发展机会，这对房地产业而言是一个极大的好消息：“我们期待房地产金融的改革和创新进一步释放经济活力，促使行业走向更成熟、多层次化的良性发展之路。”

　　去库存与城镇化相结合

　　在张国正看来，2015年是房地产行业集中去化的一年，去库存必将成为新一年的主题。无论是解除限购还是调整二套房首付比例，目前政府推出的一系列政策会使得未来整个市场的去化形势有所好转，而2015年的去化速度较去年也会有一定的增长。

　　从不同地域上来看，张国正认为一线城市由于存量较少，几乎不存在去库存方面的压力，而与之相比二三线城市的库存压力相对较大。“各大开发商都会在去库存方面动脑筋，但是想要很好的做到这一点还是非常不容易的。”

　　由于库存压力较大的城市往往面临产业力量较弱的问题，房企如果完全通过价格杠杆来调节,效果将是非常有限的。近年来许多城市开始在主城区周围开展新城建设，造城计划，大量兴建楼盘，但是与此同时，新城区内部的商业、工业等产业建设并没有发展起来，很难吸引人口入住。

　　因此，想要完成去库存工作，必须从产业引进等方面入手，导入有效的人口，要将去库存过程与新型城镇化结合起来。新型城镇化的过程不光是扩大城市面积，而是应该从基础建设、产业结构、居住环境、生活方式上面有一个科学、合理的转变，从而给当地带来合理的人口增长。“尽管这需要较长的时间，但也是开发商实现去库存目标的最有效途径之一。”

　　对于去年整个市场全面调整的状况，张国正认为：“我们可以认为这是回归正常市场周期的表现。”过去几年房地产市场呈现出近乎井喷的局面，而目前正是市场正在经历回归理性的过程。面对目前市场的调整态势，各方需要抓住时机反思今后土地供应、项目投资等方面如何能够做到科学合理，使得整个市场更加有序，而不是重蹈之前一窝蜂盲目投资的覆辙。

　　一线城市成避风港

　　受楼市调整的影响，2014年土地市场呈现成交减少、溢价率低等下行趋势。有数据显示，2014年全国300个城市共成交土地27907宗，同比减少28%;成交面积104032万平方米，同比减少31%。

　　不过在张国正看来，尽管市场遇冷，但开发商并没有停止吸纳土地，而是收缩战线，全面回归一线城市。“从数据上看，一线城市土地城市无论从价格还是数量上来说都是呈现出上涨的态势，而二线城市之中，比较成熟的省会城市，也会相对比较稳定。”

　　 张国正告诉《中国房地产金融》，由于经济总量较大，购买力相对较高等原因，一线城市的土地市场依然充满活力。“从全球的经验来看，即便是在金融风暴席卷欧美之时，伦敦的海德公园、纽约的中央公园附近等核心地段的土地和房屋价格都几乎没有下跌。”因此，对于开发商来说，目前看准时机部署一线城市核心区域的土地资源，或许是一个很好的避风港。

　　同时在拿地资金方面，张国正认为不同等级的开发商之间也出现了明显的分化。一方面，规模较大的开发商资金依然非常充足，加之近年来市场一直在持续推动房地产金融发展，这些房地产开发商也在建立各自的金融类子公司进行有效的集资。另一方面，一些中小开发商则可能遇到融资困难等问题，“由于一些中小开发商手中的资产质量并不理想，因此在资产变现方面将会遇到不小的困难。”

　　REITs或成新亮点

　　在房地产企业融资方面，张国正认为REITs将成为未来一个新的亮点。“近几年来市场上出现一些房地产基金与地产相关的理财类产品REITs等项目，这些金融产品的创新显著缓解了房地产企业的融资压力。”由于房地产行业是一个资金密集的行业，离不开金融业的支持，因此随着金融体系的完善，房地产金融也将趋向多元化，从而成为房地产行业发展提供更便利的融资渠道。

　　张国正告诉《中国房地产金融》：“现在整个市场都在召唤资产证券化，但是目前政府对于REITs任然持一种观望的态度。”其实，早在2010年的时候，国内已经具备了适宜REITs推出的整体的法律环境，相关的试点产品也曾经推到了国务院层面做了审核，但是由于经济环境等原因一度搁置。

　　目前看来，虽然关于资产证券化的呼声不断高涨，但国内对于REITs发行企业一直缺乏税收优惠和政策鼓励。张国正分析，之所以出现这一局面，从根本上是由于政府担心REITs会推动房地产市场泡沫的继续发酵。但是，从全球的实际来看，REITs作为一个房地产的投资品种推动的是对地产资产的理性定价，更多的可能会是价值标杆的作用，对市场的健康发展是有帮助的。同时，由于REITs在将资产打包上市时对于其资产质量有一定的要求，这也会使得房地产企业更加注重所持有房地产的质量，而不是盲目开发。

　　当下国内关于REITs方面的尝试已经逐步开始,而房企也会在这一进程中不断调整来面对市场变化。“REITs 会给房地产企业带来新的机遇，鼓励他们将手上持有的房地产更加合理地运营。”张国正最后说道。

　　的去化速度较去年也会有一定的增长。

　　从不同地域上来看，张国正认为一线城市由于存量较少，几乎不存在去库存方面的压力，而与之相比二三线城市的库存压力相对较大。“各大开发商都会在去库存方面动脑筋，但是想要很好的做到这一点还是非常不容易的。”

　　由于库存压力较大的城市往往面临产业力量较弱的问题，房企如果完全通过价格杠杆来调节,效果将是非常有限的。近年来许多城市开始在主城区周围开展新城建设，造城计划，大量兴建楼盘，但是与此同时，新城区内部的商业、工业等产业建设并没有发展起来，很难吸引人口入住。

　　因此，想要完成去库存工作，必须从产业引进等方面入手，导入有效的人口，要将去库存过程与新型城镇化结合起来。新型城镇化的过程不光是扩大城市面积，而是应该从基础建设、产业结构、居住环境、生活方式上面有一个科学、合理的转变，从而给当地带来合理的人口增长。“尽管这需要较长的时间，但也是开发商实现去库存目标的最有效途径之一。”

　　对于去年整个市场全面调整的状况，张国正认为：“我们可以认为这是回归正常市场周期的表现。”过去几年房地产市场呈现出近乎井喷的局面，而目前正是市场正在经历回归理性的过程。面对目前市场的调整态势，各方需要抓住时机反思今后土地供应、项目投资等方面如何能够做到科学合理，使得整个市场更加有序，而不是重蹈之前一窝蜂盲目投资的覆辙。

　　一线城市成避风港

　　受楼市调整的影响，2014年土地市场呈现成交减少、溢价率低等下行趋势。有数据显示，2014年全国300个城市共成交土地27907宗，同比减少28%;成交面积104032万平方米，同比减少31%。

　　不过在张国正看来，尽管市场遇冷，但开发商并没有停止吸纳土地，而是收缩战线，全面回归一线城市。“从数据上看，一线城市土地城市无论从价格还是数量上来说都是呈现出上涨的态势，而二线城市之中，比较成熟的省会城市，也会相对比较稳定。”

　　 张国正告诉《中国房地产金融》，由于经济总量较大，购买力相对较高等原因，一线城市的土地市场依然充满活力。“从全球的经验来看，即便是在金融风暴席卷欧美之时，伦敦的海德公园、纽约的中央公园附近等核心地段的土地和房屋价格都几乎没有下跌。”因此，对于开发商来说，目前看准时机部署一线城市核心区域的土地资源，或许是一个很好的避风港。

　　同时在拿地资金方面，张国正认为不同等级的开发商之间也出现了明显的分化。一方面，规模较大的开发商资金依然非常充足，加之近年来市场一直在持续推动房地产金融发展，这些房地产开发商也在建立各自的金融类子公司进行有效的集资。另一方面，一些中小开发商则可能遇到融资困难等问题，“由于一些中小开发商手中的资产质量并不理想，因此在资产变现方面将会遇到不小的困难。”

　　REITs或成新亮点

　　在房地产企业融资方面，张国正认为REITs将成为未来一个新的亮点。“近几年来市场上出现一些房地产基金与地产相关的理财类产品REITs等项目，这些金融产品的创新显著缓解了房地产企业的融资压力。”由于房地产行业是一个资金密集的行业，离不开金融业的支持，因此随着金融体系的完善，房地产金融也将趋向多元化，从而成为房地产行业发展提供更便利的融资渠道。

　　张国正告诉《中国房地产金融》：“现在整个市场都在召唤资产证券化，但是目前政府对于REITs任然持一种观望的态度。”其实，早在2010年的时候，国内已经具备了适宜REITs推出的整体的法律环境，相关的试点产品也曾经推到了国务院层面做了审核，但是由于经济环境等原因一度搁置。

　　目前看来，虽然关于资产证券化的呼声不断高涨，但国内对于REITs发行企业一直缺乏税收优惠和政策鼓励。张国正分析，之所以出现这一局面，从根本上是由于政府担心REITs会推动房地产市场泡沫的继续发酵。但是，从全球的实际来看，REITs作为一个房地产的投资品种推动的是对地产资产的理性定价，更多的可能会是价值标杆的作用，对市场的健康发展是有帮助的。同时，由于REITs在将资产打包上市时对于其资产质量有一定的要求，这也会使得房地产企业更加注重所持有房地产的质量，而不是盲目开发。

　　当下国内关于REITs方面的尝试已经逐步开始,而房企也会在这一进程中不断调整来面对市场变化。“REITs 会给房地产企业带来新的机遇，鼓励他们将手上持有的房地产更加合理地运营。”张国正最后说道。