王闻 发自北京

　　 从北京房地产市场实地调研及综合各方数据结果来看，无论一手房还是二手房市场，虽然均受政策影响而暗流涌动，更多购房者仍处于观望之中。

　　3月底，六部委连续出台的利好政策，搅动了北京房地产市场的一汪春水。

　　北京部分项目纷纷打出“一周之内不涨价，抓住最后的购房时机”、“连夜排卡”、“一夜热销”等营销手段，甚至二手房市场新房源挂牌量和带看量也出现大幅上涨，仿佛市场已进入一种极度亢奋的状态。

　　但《中国房地产金融》从北京房地产市场实地调研及综合各方数据结果来看，无论一手房还是二手房市场，虽然均受政策影响而暗流涌动，但并未出现报复性上涨，而且购房者在经历多次市场波动之后，也更显理性，更多购房者仍处于观望之中，新政后北京楼市的复苏并未如期而至。

　　房企涨价意愿增强

　　 通州，是北京的城市副中心，这里的房价一度曾呈火箭式上涨。

　　 在楼市新政出台后，通州楼盘迅速做出了反应，当天就有楼盘开始涨价，位于通州运河西大街的合生滨江帝景项目就是其中之一。

　　 在《中国房地产金融》对合生滨江帝景的实地调研过程当中了解到，这个定位为偏高端的改善型楼盘，目前只有一栋楼在售，其他都已售罄。在售房源有两种户型，一种是99平方米，一种是137平方米。

　　 据现场销售人员介绍，99平户型的价格在两万五千元左右，137平的价格两万四千元左右。这两个数字分别都要比楼市新政出台前高出1000元左右。销售人员称，在楼市新政公布的当天，就接到上级通知，以总价3%到5%的幅度涨价。平均下来，一平米的涨幅就在1000元左右。

　　 一位在现场看房的殷女士表示，对137平户型的比较感兴趣，通州其他楼盘要么是商用，要么是loft，不符合自己改善需求的定位。现在虽然涨价了，但每平两万四千左右的价格在通州还算比较便宜的。

　　 而相隔不远的另一处通州楼盘华业东方玫瑰，在这几天也迎来了销售高峰。这里的户型有一居、两居和三居。均价在两万三千到两万七千之间，还没有涨价。但据销售人员称，也正在酝酿价格调整的过程当中。为了迎接新政利好，原计划在5月份推出的房源也提前至4月放量。

　　 相对于改善和刚需市场的需求释放，京城的高端市场则显得更加淡然自若。

　　 拿下2014年北京别墅销冠以及全国2000万以上别墅销冠的泰禾北京院子项目，目前在售的主力户型为面积480-570平方米的新中式院落别墅，总价1800万-3400万元/套。另外，户型面积160-220平方米的精装叠墅，总价为700万/套起，精装标准8000元/平方米。

　　 据现场销售人员介绍，新政对于北京院子项目来说，由于锁定的是高端客群，影响并不太大。销售人员称，北京院子的项目整体有50亿货值，2014年销售额为35亿，而今年到目前为止已经卖出去3个亿，预计年内全部清光。

　　整体成交并未反弹

　　 统计数据显示，4月，北京楼市将新增31个项目。这其中既有像通泰国际公馆、壹中心、鲁能七号别墅在内的10个纯新盘，也有首开?熙悦尚郡、中建?国际港、五矿?铭品等21个老项目后期。

　　 有意思的是，个别售楼处现场甚至还出现了自导自演“通宵排队买房”的戏码。尽管新房市场表现出了种种喧闹，但也掩饰不了统计数据的真实。据克而瑞房价点评网监测数据显示，新政后首周，北京新建商品住宅成交面积为11.9万方，环比上涨6.8%，成交套数1101套，环比上涨7.3%，成交均价环比下降1.7%，而根据第二周成交数据显示，北京新建商品住宅成交面积环比下降6.9%，成交套数环比下降7.5%，成交价格环比上升3.5%。

　　此外，据统计数据显示，4月第一周北京二手房住宅新增挂牌房源量、客户委托量，环比上周分别增长了18.5%和28.8%，但实际成交量并没有明显提升。

　　此外，根据克而瑞房价点评网监测数据显示，从北京市场成交结构来看，新政后首周单价2万以下产品成交量环比下降5.1%，2-3万单价成交量环比上涨32.5%，3-4万单价成交量环比上涨22.6%，4-5万单价成交量环比下降16.0%，5万以上单价成交量环比下降41.0%。从成交结构来看，与政策刺激改善性住房需求释放的意愿较为符合，改善型产品进入加速去化的通道，但本轮调控对作为市场主力的刚需限制依然没有放开，市场整体成交量不会出现大幅反弹。

　　从链家地产[微博]反馈给《中国房地产金融》的数据来看，四月上半月，北京一手房网签3978套，与3月同期相比上涨64%。成交价格看，4月至今新建商品住宅（不含保障房及自住型商品房）的成交均价为29426元/平米，较3月上涨4%。

　　二手房方面，一季度北京网签32324套，同比上涨39.6%，从链家内部的签约量数据看，上涨更为明显，同比上涨88.1%。一季度市场明显好于去年同期，尤其是节后市场交易量有所上升。

　　四月上半月，北京二手房网签6600套，与3月同期相比上涨87.3%。成交价格看，4月至今，北京链家的成交均价为35163元/平米，较4月上涨2.5%，城区的房价出现一定上涨，而郊区则仍然维持平稳。

　　市场活跃度提升

　　“330新政”放松了二套贷款首付比例，以及营业税免税标准。从链家的交易数据看，不论是二套贷款还是营业税的占比都是比较低的，所以对市场的实际刺激作用比较有限，但是作为整个房地产托底政策的组成部分，显示了政府救市决心，对市场预期方面的影响比较大。从市场表现看，并未出现“暴涨暴增”的现象，但是市场活跃度明显提升。

　　链家地产市场研究部人员认为，如果单从政策内容看，“330”新政仅对于购买第二套住房的购房者的支持力度较大；营业税五改二后，换房者的购房能力也有所提升，对高端，改善市场的促进比较明显。但是由于整体市场热度提升，刚需的入市积极性也在增加。

　　“近期成交量虽然上涨，但周均成交依然位于1000套以下的偏低水平。一方面是由于适合刚需的新开项目不多，另一方面是由于网签滞后影响，新政后入市的需求尚未完全在网签中体现。随着后期多个热销项目带动，成交量会继续上行,这将促使部分开发商调价欲望上升。”上述研究人员指出，不能忽视的是，新房市场库存问题依然比较突出，这构成抑制新房价格过快上涨的主要因素，也正是如此，短期内，大部分在售新房项目会依然维持相对平稳的价格。

　　有业内人士进一步表示，北京商品房住宅库存已经出现持续下调现象——相比2014年12月中旬的9.5万套新建住宅库存，目前北京可售库存套数已经降低到了8.3万套，而且可以预计的是，未来北京商品房住宅供应将越来越高端化，这种情况下，可售的商品房住宅消化后，北京房价继续上涨的可能性非常大。

　　克而瑞北京首席分析师刘莹瀛告诉《中国房地产金融》，整体来看，新政有利于缓解房地产市场短期压力，短时间内可以刺激二季度的成交，但无法从根本扭转房地产市场逐渐趋冷的大趋势，而房企应抓住本轮政策窗口期，制定有针对性的营销策略，加紧去库存才是王道。