Changsha: Price Cut

　　丛霄 发自长沙

　　330新政给市场带来了一定程度的改变，但“降价跑量”仍然是多数房企选择的应对之策。

　　长沙房地产市场一直缺少明显的亮点。

　　中国指数研究院[微博]发布的2014年12月“百城价格指数”显示，长沙新建住宅均价为6362元/平方米，环比下跌0.92%，跌幅扩大0.12%，位于中部六省省会城市的最末尾。而“330政策”的出台能否挽救一直低迷不振的长沙楼市？

　　销售现场冷清

　　 根据克而瑞提供的数据，2014年岳麓区房屋出售套数为2.7万套，居长沙市六区之首，而位于岳麓区的梅溪湖片区近年来更是近年来房产投资的热点，吸引了不少购房者的目光。

　　 旭辉御府项目便是位于梅溪湖片区的核心地段，但是走进售楼部，《中国房地产金融》发现来看房的顾客并不多。以93平方米三室两厅户型为例，其价格为6800元/平方米。销售人员告诉笔者，去年该楼盘的价格为7200元/平方米左右，但是由于销售形势并不理想，因此包括旭辉御府在内的周围楼盘，都或多或少降低了价格，“不过最近政策，楼盘有可能在下月价格上有所上调。”销售人员介绍道。

　　一位看房者告诉《中国房地产金融》，考虑这一地段的房子主要是看中对口的教育资源比较丰富以及将来的升值空间，但是周围生活设施和公共交通仍然非常不便，让他在实地看房之后又打了退堂鼓。

　　 与位置相对偏远的梅溪湖片区相比，靠近老城区的沿江楼盘一般都享有地理位置和交通设施相对便利的优势。位于湘江西岸的保利西海岸，是保利和万科合作开发的地块，该项目因为曾经是2012年的地王项目而备受关注。

　　 不过笔者在售楼处看到，该楼盘的销售现场的气氛并不算热烈。在笔者看房期间，偶尔有其他顾客进来询问。在在售户型中，94平方米的三房两卫的价格已从去年的7800/平方米下降到7500元/平方米。销售人员称二套房贷首付四成的政策已经能够落实，并且目前开发商现在希望借机清盘如果本周末签约还能享受“更大力度的特惠折扣”。

　　 而另一处江边地王北辰三角洲的情形和保利西海岸也差不了多少。在北辰三角洲外围墙壁上，笔者看到“2014年长沙累计销售业绩、销售面积双冠王，最高优惠四十万”的标语。销售人员在交谈中说道：“现在是买房的最好时机，之前的折扣政策还没结束，要是再犹豫，我们很快就会涨价了。”但这样的优惠似乎也并没有吸引太多购房者光顾，在笔者整个询问中来看房的顾客并不是很多。

　　 在笔者走访的多处楼盘中，尽管多数都提供各类优惠举措，但也有不少销售人员都提及最近政策形势利好，开发商接下来有涨价的打算，“再不出手就晚了”。

　　开发商“降价跑量”

　　和其他城市相比，“330政策”在长沙的落地速度相对较快。在政策颁布两日后，建设银行湖南省分行便宣布执行房贷新政，同时邮储银行湖南省分行也称已经收到总行文件，并进入房贷新政执行期。截止记者发稿时为止，包括招商银行、浦发银行在内的多数银行已经全面落实了“330政策”。

　　从克而瑞提供的数据上来看，长沙三月份的住宅销售量为6212套，与去年同期的5385套相比有所增加，在价格方面，住宅均价环比二月下降了3%，同比去年也略有下降。而在新政出台后的首周，受到政策利好的刺激，长沙住宅成交量环比上升28%，而当周6334元/平方米的成交均价，与政策出台之前一周相比却出现下降5.6%。同时，在之后的两周中，随着政策的影响逐步释放，长沙住宅成交量环比和同比都有进一步地上升，但价格方面却依然不改之前的下降态势，出现了持续地下浮。

　　一位销售人员告诉笔者，在新政出台之后，不少开发商均对外宣称会涨价，从某种程度上来说是一种试探性的行为，对于真正提价开发商会慎之又慎。“去年，长沙很多楼盘为了促销都推出了开发商垫付首付的措施。在新政出台之后，虽然类似的让利措施逐渐在减少，但开发商清理库存的主要方向并不会改变。”

　　关于新政是否会促使开发商上调价格这一问题，克而瑞长沙区域分析师李婷也表示不可一概而论，“从政策出台前后开放商的反应来看，一季度不少开发商都实行了针对去库存的降价措施，而新政出台之后更多的开发商则是打出了政策的炒作噱头，鼓吹即将涨价，吸引购房者。”但依据目前的库存情况，房价实际上涨价可能性并不大，“除了一些品牌开发商有涨价可能性之外，一些中小型开发商对于滞销的楼盘，甚至有借势降价清盘的可能。”

　　同时，在李婷看来，住宅价格走势不同区域间也存在着一定的差异，“主城区状况的供需状况相对较好，但是近郊地区由于近年来楼盘集中兴建，价格存在较大泡沫,虽然‘330政策’促使销售量有一部分释放，但对于价格的走向不会出现很大的影响。”由此可见，新政给市场带来了一定程度的改变，但“降价跑量”仍然是多数房企选择的应对之策。

　　去库存仍是主要目标

　　李婷告诉《中国房地产金融》，从总体趋势上来看，尽管“330政策”可能带来一些利好，但就长沙的情况而言库存压力依然无法忽视。根据克而瑞提供的数据，2014年长沙商品住宅库存量高达1543.84万平方米，去化需要20.6个月，从新增开工量以及土地供应量来看，供大于求的市场状况并没有发生变化，去库存依然是2015年各开发商的主要目标。因此，由于市场存量较大，长沙房地产市场短期内价格不会有太大变化，“如果将来存量到一定的去化程度之后，或许会有一定的小幅上涨。”

　　不过，李婷也认为，政策环境的放宽促使开发商的市场信心有所回升，未来推盘节奏也会有所加速。“由于去年市场情况不好，不少开发商将存货积压下来。但今年以来，随着利好政策地不断出台，开发商可能会考虑加大推盘力度。”

　　据当地房屋中介平台我买房COO谢岱峰的分析：“长沙房价的涨幅主要取决城市规划人口导入，全面的产业引进和相应的板块发展。但是基于近两年长沙人口导入不足的局面，长沙短期内房价仍不具备快速上涨的动力。”有数据显示，2014年，长沙市常住人口731.15万人，比2013年仅增加9万人，增长1.25%；而同为中部城市的武汉去年人口净流入已增至200万，常住人口早在2013年便突破千万大关。因此，新城区楼盘的加速建设和人口导入不足之间产生的供需失衡问题已经妨碍长沙价格上升的重要因素。

　　李婷告诉《中国房地产金融》，从去年开始长沙购房者徘徊观望态度就比较浓厚，而随着新政的出台，一部分一直以来受到压抑的改善性需求可能得到释放，因此短期内房价有可能出现小幅回升局面，但是长远看来如果供需明显失衡的状况得不到遏制，市场出现反转的可能性不大。