四线城市开发机会读本：开发难 赚钱更难
城镇化过程中扮演重要角色的三四线城市，开发商赚钱日趋艰难。
东地产 童丹霞 报道
曾经三四线城市在严厉的调控之下，似乎成了房地产企业应对调控的好去处。但是，三四线城市的房地产市场在调控重压之下，现状如何？能否真的成为开发商的“避风港”？城镇化背景下，这些城镇楼市表现会如何走向？
《东地产财经周刊》(以下简称“《东地产》”)特派记者日前深入陕西西安咸阳、宝鸡眉县、浙江兰溪等三四线城市进行调查，发现近几年不少三四线城市掀起大规模“造城运动”，当地楼市供应量急剧放大，面临“消化不良”风险。
第一太平戴维斯住宅研究部董事认为，虽然三四线城市发展潜力较大，但当前一些三四线城市楼市的供给已明显过剩，而这些城市的购房人群基数较小、购买力有限，短期去库存压力较大，开发商在三四线城市的布局趋于谨慎。
三线城市同质开发
穿梭在不同城市中，不断出现的在建住宅项目、铺天盖地的售楼广告已经让人难以区分一二三四线城市的区别所在。
从陕西咸阳机场一下飞机，机场内的30%以上的广告位被开发商占据着。出了机场，沿线高架两边的户外广告牌，也在昭示着这座城市开发商的数量。
对于这座距离西安城区30公里的三线城市，在咸阳市区，《东地产》记者看到即有来自一线的世茂房地产，也有本土房地产企业。
在各路房地产企业的推动下，咸阳房价在2009年后一路上涨，以咸阳城西的玉泉西路一楼盘为例，这条离市中心约10分钟车程的马路，沿线两旁均在盖楼，价格从4000—5000元/平方米不等，在2年前，这里的均价大约在2800元。
但在全国调控背景下，尽管不限购，咸阳楼市也相继进入沉寂期，据当地媒体报道，在过去的一年，部分开发商因为销售受阻，最终通过销售现房、降价的形式来吸引购房者。
据统计，咸阳城区和城郊在售楼盘超过30个，建筑面积几乎全部超过10万平方，在咸阳这个人口数量489.48万的城市，除去商品房，根据政府部门透露，仅去年前三季度全市开工建设保障性住房项目共81个，达41082套。此外，咸阳市住房和城乡建设规划局副局长吕毅曾经表示，“十二五”期间，咸阳计划建设各类保障性住房17.71万套。
一位咸阳本土开发商坦言，现在咸阳楼市已进入买方市场，市民购房也更为理性。根据市民的购买力，市场分级已经出现并不断加剧，这对楼市转型将产生较大推动力。
四线政府带队下乡卖房
一架接一架高耸的塔吊、大面积的建筑工地、连成片的新建楼房……这是宝鸡眉县城区的缩影。
作为三线城市，咸阳的危机还不算那么突出，毕竟陕西及周边城市的外来人口或许在未来城镇化推动下进入市场。但对于距离咸阳约200公里开外的四线城市——宝鸡眉县而言，库存量不容小觑。
官方资料显示，截至2011年末，眉县所辖的8个建置镇，共有320105人。其中，农村人口占据大半。
城镇化对于这座县级市的号召无疑是自上而下的，在新一届眉县政府上台后，有关城镇开发规划就不断出台，为了完成目标，《东地产》记者了解到，眉县政府甚至在去年10月份出台鼓励农村人口进城买卖的优惠政策，不仅从信贷上给与优惠，对创业甚至子女工作都给与倾斜。据当地村民反映，政府相关人员还组织当地5家房地产企业下乡鼓励买房。
5家房地产企业不过是这个四级城市的缩影，在这个容量32万人口的县，正在开发的房地产项目不下10个，其中还有一个号称万人居住的大盘，以及多个未来开发体量在3000户上下的中型楼盘。还包括由政府推动的正在大力开发的眉县渭河新区，这个未来积聚超高层、多层、联排别墅等业态的超大型社区。
“由于农民在城镇化拆迁过程中的实物分配方式，手头的房产基本有一套，因此他们若进城买房，以改善为主，并且需要时间累积。”世邦魏理仕环球研究部董事谢晨指出。
中指院报告也指出，虽然广大三四线城市将加速城镇化，但部分土地供应量明显超过潜在需求的城市面临价格下行风险。与此同时，由于难以吸引外来人口进入，单靠本地农村人口的转移可能难以消化过去几年大规模的土地供应，部分城市存在过剩风险。
沿海四线停工密集
类似的高库存、低需求情况不仅仅是中国中部三四线城市，在中国沿海的三四线城市大抵相当。
兰溪，这个作为浙江省第一个县级市的城市内，在经历了2008——2010年的房价从3000—7000元每平方米的飞涨后，2012年当地房价基本保持在7000元。在当地，房地产企业依然是户外广告牌的大主户，在城市西区主干道两旁依然是大型吊车的工地场所，但在元旦前后，这些工地歇工为主。
据了解，2011年全市商品房施工面积173.9万平方米，与此同时，商品房销售面积33.1万平方米。在经历上一轮的暴涨后，当地楼市在2011年—2012年期间，成交量急剧下降，开发商销售受阻。
“在调控初期，包括大型房企在内的投资资金开始向三四线城市转移。然而随着一二线城市楼市回暖，部分三四线城市却陆续传出了投资增长减速、潜在需求逐渐减弱等信号，这些城市的土地供应规模偏大、可供应商品房的库存较高。”中国房地产研究会副会长顾云昌介绍。
对于城镇化对房地产的推动力，全国工商联房地产商会会长聂梅生提出预警，城镇化的路还很远，不会有人住没有配套的房子的，因此，城镇化不是房地产的救命稻草。
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