城镇化驱动悬念 三四线城市库存堰塞湖破题难
一边去库存化，一边增加供应量，城镇化驱动下，三四线城市库存难题待解。
东地产 汪露 报道
房地产开发过量，加之市场容量相对有限，三四线城市楼市供过于求的市场风险日益显现。
尽管风险存在，但在城镇化大趋势市场背景下，三四线城市楼市有望迎来“曙光”。业内人士称，城镇化的重点是城镇化率低的区域和城市，未来受益城镇化的地区被广泛认为是三四线城市。
城镇化的驱动有望缓解城市的库存压力。但对于三四线城市而言，城镇化产生的楼市潜在买家，因其购买力有限，库存难题破解之路仍较为漫长。
城市的烦恼
鄂尔多斯的悲剧，还没成为历史，就被人们翻出来重温。
原因是，去年“十一”黄金周刚过，一则“购房入户”的“救市”政策，使得贵阳被疑为“第二个鄂尔多斯”，贵阳楼市一度成为二三线城市楼市泡沫风险的“样本”。
贵阳的“泡沫”之忧缘起超大盘的放量。当地出现规划用地5000余亩，总建筑面积1830万平方米的超大楼盘，规划居住人口高达35万人，基本相当于一个小镇。
而相关数据显示，2012年贵阳楼市成交数据相当喜人，在销量方面甚至实现翻番。
贵阳房地产官方网站筑房网商品房成交数据统计显示，2012年贵阳商品房住宅共成交100295套，成交面积为996.1万平方米，与2011年相比，分别上涨了112%和93%。
贵阳成交量的翻番主要得益于低价吸引刚需策略的奏效。2012年，贵阳商品房销售均价为4577元每平方米，较2011年的5154元／平方米下降 11.2%，与2010年的4579元／平方米相比基本持平。2011年成交住宅单套平均面积超过110平方米，但2012年单套平均面积却减少到了87 平方米。
在2012年贵阳楼市已经消化了大量刚需的情况下，未来市场销售前景并不被外界所看好。地产界人士认为，不同于鄂尔多斯，贵阳楼市的发展虽不存在所谓的“崩盘”可能，但在大量潜在库存之下，仍有过剩之忧。
库存堰塞湖
事实上，过去两年，几乎所有全国性品牌企业都已经把三四线城市市场作为重要关注对象。不可否认，这样的战略转移也确实给相关企业获得了可观的销售回报。
正是因为这股开发投资热潮的涌现，致使一部分城市正面临着严重的过剩压力。
克而瑞信息集团分析师杨晨青分析称，由于近几年房地产市场的高速发展，尤其是土地财政的利益熏陶，部分热点三四线城市的土地供应严重超过市场所需容量，而其城市本身的经济及人口规模却往往跟不上房地产市场的发展速度，由此，相当一部分的三四线城市楼市面临透支未来发展空间的问题。
以唐山为例，其近四年的商品房用地年均成交量达到2100万平方米，几乎与北京相当，而它的经济总量仅为北京的27%，常住人口也仅有758万，是北京的38%，其年均商品房成交量更是仅为北京的18%，只有159万平方米。可见，巨量的土地供应已为唐山房地产市场未来的供应风险埋下了巨大隐患。
此外，三四线楼市的消化速度明显自去年以来明显落后。易居克尔瑞信息集团研究中心样本统计数据显示，2011年三四线城市商品住宅销量同比增30%，远高过一二线的- 19%，而2012年，三四线城市商品住宅销量同比增速仅15%，落后于一二线城市的32%，涨幅较2011年大幅收窄。
寄望城镇化
“如果十八大没有强调城镇化发展，多数三四线城市楼市即将面临‘崩盘’”， 复旦大学房地产运营研究所所长蔡为民坦言。
蔡为民告诉《东地产财经周刊》（以下简称“《东地产》”）记者，城镇化带动城市人口的增加，人口导入必然增加住房需求，有“买不起房”的群体存在，就有“租房”的群体存在，总之对于城镇化能够在一定程度上缓解城市的库存压力。
克尔瑞信息集团研究中心统计数据显示，2001年至2011年，中国平均城镇化率提升了14个百分点，大约新增了2亿城镇居住人口，如果以人均30平米计算，10年大约新增了60亿平方米的住房需求。2001年至2011年，全国商品住宅共竣工49亿平方米。供求缺口大约为10亿平方米。
杨晨青告诉《东地产》，城镇化推进所带来的新增购房需求体量较为庞大，过去十年以来全国商品住宅市场新增供应并不能满足这种需求，而对于缓解近年来产生的库存压力，城镇化必然起到很大的作用。
永庆房屋总经理陈史翎则向《东地产》记者表示，对于已经是城镇的地区再谈城镇化，效果似乎并不大。例如常州，这个城市的房地产发展大约于2006年起步，近几年来发展较快，也产生了大量的库存压力。但这个城市的城镇化发展已经较为成熟，即便继续推动城镇化，发展空间也较为有限。
雄关漫道
城镇化的快速发展，在缓解库存压力的同时，大量楼市供应也将随之来临。
“尤其是三四线城市，在缺乏产业导入与支撑的前提下，不少城市出台新的产业发展规划，以此为基础开发产业新城。”同策咨询研究中心总监张宏伟告诉《东地产》。
张宏伟解释道，实际操作上中小城市尤其是三四线城市更多的只是以产业新城为名直接进行房地产市场开发“造城”，“加快”所谓城镇化进程。这样，“被城镇化”导致市场供应没有办法顺利去化，或者卖出去的房子由于配套不全等原因没有人居住成为“空城”。“被城镇化”与“空城”导致三四线城市面临比较大的市场风险，缺乏产业与配套的“被城镇化”势必也会助推这些城市面临崩盘的风险。、
张宏伟建议称，如何控制风险，就需要调整与改革地方政府业绩评价指标，稳定宏观经济发展预期避免炒房的市场基础环境。
杨晨青则有不同的观点，三四线城市的风险在于未来短期内房地产市场需求的不确定性，过去两三年整个行业范围内出现进军三四线城市的浪潮。而相当一部分前期热点的三四线城市市场已经出现了交易低谷，而这必然已经引起企业的警惕。
CCDI悉地国际居住事业部市场分析经理姚伯钧向《东地产》记者表示，城镇化的人口导入多数是农民变市民的过程，很多农民工对于城市缺乏归属感，购买力有限，达不到人们对于城镇化驱动的期望。
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