万科：得失之间

　　王石的尴尬在于当着运动员，却“不小心”坐在了教练员席位。身兼双重身份的万科企业，在敏感时期又将如何现身说法？

　　-文/陈真诚，长沙新思维企业发展策划公司首席专家 陈锡崑，本刊记者

　　拐点论的“红与黑”

　　王石的“迈拐”吆喝声，配以房地产市场严格的政策调控，地产界一片春寒料峭。

　　有人质疑王石“清理门户”的厚黑。尽管王石公开解释“一般型地产商的运营路线不符合万科的战略”，但还是被推上了风口浪尖。唾沫星子的抨击叫王石忙不迭地一遍遍地修正“拐点”逻辑，从“房价拐点就是秃子头上的虱子，明摆着”到“拐点是需求根本性转变”，直至最近称“我这次又被误读了，我承认内地房价有拐点，但拐点不是房价大幅大跌，也不是从牛市到熊市，而是一种理性回归，不跟着万科降价房子就不好卖。”看来面对这场是非之争，王石也急于洗清自己的厚黑罪名。

　　而事实上，从“卖拐”到“卖乖”，王石未必被误读。否则，在激烈争论的4个月期间，王石及万科代表不会多次阐述，解释或应用“拐点论”。只是，可能被误读的是，王石所说的拐点是圆顶拐点而不是尖顶拐点。但无论是“圆”还是“尖”，房价的阵痛不可避免，能否挺过去就要看各房企的造化了。

　　相比于洗清厚黑罪名，在王石眼里，万科企业依旧领衔业界发展才是硬道理。

　　在新政调控背景下，王石主导万科战略导向和战术操作一路飘红。本刊记者和万科执行副总裁肖莉女士交谈中获悉，根据万科对刚刚过去的4个月销售情况的统计，自住需求比例超过销售量的90%，说明万科的房价合理回归符合“住宅企业理应关注自住需求的真实购买能力”的行业趋势。

　　肖莉又强调万科2008年的主题是“虑远积厚，守正筑坚”，也表明万科在拐点面前韬光养晦的姿态。

　　厉害的是，“拐点论”还颇似一套组合拳。2007年6月，王石公开抛出房价已经出现泡沫一说， “中国房价涨得过快，升幅过大，已经出现泡沫，2～3年间泡沫将破裂”。不难看出，“泡沫论”与“拐点论”的一脉相承。

　　肖莉还透露，“万科2006～2008年的发展设计，也正是基于聚焦主流市场，理性应对变化，重视增长质量与财务安全性的经营策略。”由此，记者发现万科早已充分注意避免泡沫破裂的危险。

　　最终，在一系列路演结束之时，万科收获了“大红包”——杠杆资金——万科官方最为看重的战略资源。

　　万科于2008年2月份对上海10个楼盘进行九五折特惠销售，实现了2.57亿元的总销售额。据此推算，万科损失的部分大致约为0.13亿元。也就是说万科上海降价销售只损失了1000多万元的可能收入，却获得了巨大的机会利益。假设万科将这2.57亿元作为资本投入进行生产经营，按照目前中国房地产业用整个楼盘项目总投入的30%左右的自有资金就可启动、完成整个楼盘投入的一般规律来计算，万科2.57亿元自有资本就可能启动、完成总投入资金达近9亿元新楼盘的机会。按照房地产总销售额的30%计算销售利润，2.57亿元的自有资本投入获得的机会利润可能达到约5亿元。这是一个以小博大的生意。