万科：得失之间(4)

　　有资料显示，万科未来土地储备量计划如下：2008年3708.03万平方米，新增1601.29万平方米；2009年4631.41万平方米，新增1926.15万平方米；2010年5557.69万平方米，新增2344.06万平方米。这就是说，2008年至2010年，万科需拿地5871.5万平方米(其中，2008年3月21日～12月31日需拿地1494.59万平方米)。2008年3月21日～2010年12月31日，万科需拿地5764.8万平方米。

　　而王石又曾经公开表示，2008年之后万科不再做地王。这也就意味着万科会很少或者不去参与土地的“招拍挂”，二手地市场无疑成为万科完成土地储备的主渠道。

　　面对记者的推测，肖莉女士给予了进一步澄清，“2007年9月27日房贷新政出台后，万科几乎没通过‘招拍挂’方式而主要以受让二手地、兼并有土地企业的方式拿地。我们认为，在拿地方面不局限于通过‘招拍挂’、二手地市场和合作开发等中的任一种模式，但更倾向于通过二手地市场拿地和合作开发模式。”事实也在证明万科的说法，2008年年初至年报披露前新增54.6万平方米，这些土地大都不是通过招拍挂方式拿的地。

　　可想而知，如果二手地价能尽可能下降，万科用尽可能低的地价收购到足够二手地，或在与土地持有者合作开发时占有尽可能大的优势。

　　预警万科

　　令万科始料不及的是，“拐点”布局，“降价”赚实地，整个行棋过程行云流水，却差点倒在收官阶段，起源于降价的“差价补偿”委实给万科制造了不小危机。

　　关于万科降价,潘石屹一度公开指责是“清理门户”的终极行动，此举令降价的争议更加风生水起。

　　其后，很戏剧性的是，恒 大IPO的搁浅，迫使潘石屹和王石这两位地产大佬各自倒戈。3月21日，一直高举反对“地价拐点论”旗帜的潘石屹祭出被舆论称之为“新拐点论”的“百日剧变论”，并转为支持“拐点论”。可是，王石却在修正“拐点论”。万科也暂未继续降价促销，并转而高调称中国城市住宅价格长期深幅下跌的空间并不存在。

　　这其中藏有什么玄机？记者采访中注意到一个细节，万科遭遇到“差价补偿”事件，尚未找到能妥善处理的对策。由是看来，潘王二人是一个想打，一个却不想挨。正在升级的差价事件可能打破了万科原本继续降价促销的计划。因为，在未能找到妥善处理的万全之策前，如果万科继续高举“拐点论”旗帜，推进降价促销计划，弄不好就会陷入一场空前的麻烦：在所有降价促销的楼盘，降价前买楼的老业主，都可能找万科要求“差价补偿”。

　　我们来回顾一下这次“差价补偿”的始末。2007年9月8日，深圳万科第五园三期开盘，以毛坯房形式推出高层单位映月居和揽月居，均价为14800元/平方米。2008年3月1日，万科第五园对后期推出的抚月居以及映月居、揽月居剩余单位，以全新精装修的形式销售，均价下调到11500元/平方米，比之前下降了3000元/平方米左右。同时，启动了计划投入将高达亿元的“琢玉行动”：原购买毛坯房的客户只需付300元/平方米就可以获得1500元/平方米的精装修，相当于补送了1200元/平方米。对更早前购买了一、二期的业主，也将通过“琢玉行动”获得增加公共部分园林绿化、提高架空层活动设施配套等品质改造。但是，老业主们认为两星期前买的房子就已经损失了30～40万元,“琢玉行动”未能补偿楼盘降价给自己带来的损失。3月8、9日自发组织到万科第五园销售中心，提出诸如送车位、送20年物业管理费等要求，以弥补降价所给自己带来的损失。也有老业主提出要万科直接补降价差价。万科并没有向老业主达成妥协，未与老业主达成一致意见，却掀开了房地产市场上关于房价下降后差价补偿序幕。

　　深圳市房地产业协会3月26日召开了专题座谈会，4月2日再与深圳律师协会会同部分房地产企业等联合召开新闻发布会。在正式召开新闻发布会前，深圳市国土局代表和与会各方展开了讨论。国土局代表认为，一系列的降价退房、补偿，先是从万科第五园对业主交300元送1500元装修开始。后来有业主到市信访办上访，要求退房补差价，造成了不好的影响。业主的退房补差价诉求是一个非法、无理、蛮横的诉求，破坏契约和诚信的原则，此头不能开。要求万科等开发商成立谈判小组，引导业主通过司法途径来解决。

　　在这次新闻发布会后，“差价补偿”风波依然没有平息。相反，继在北京上海等地蔓延之后，正在全国各地蔓延，其示范效应有升级趋势。

　　如果无限制的“差价补偿”在全国蔓延，事态进一步升级、扩大化，那就意味着，全国各地已降价楼盘的老业主都可能找万科索求差价补偿，万科可能成为全国遭差价补偿索求最多的开发商。如果现在继续高举“拐点论”旗帜，继续降价促销，可能会迎来更多的老业主没完没了地索求差价补偿，或将给中国房地产引发一场灾难。

　　到本刊发稿时，“差价补偿”事件已悄然落幕。对于具体解决方案万科透露，“在经过和业主代表的洽谈后，业主们已经同意了先前的补偿方案。”

　　不过，面对本刊记者提问“万科下一步的降价路线图”时，肖莉女士表示，“价格调整则要看各地的具体情况，并非所有城市都需要价格调整。”似乎在说明万科已经在权衡“棋差一招”的后遗症。