万科：得失之间(2)

　　新“圈地运动”

　　“明修资金道，暗渡土地仓”

　　采访中，肖莉女士做了一个形象比喻：“后新政调控时代，房地产市场正在上演惨烈的莫斯科保卫战，而万科最看重的武器就是资金。”

　　银根紧缩使得融资渠道骤然缩窄，“棋高一着”的万科“虑远积厚”，拐点论或高调降价是其夺取资金的一个阵地。但是，其一直秘而不宣的防守阵地——土地——注定成为其“守正筑坚”的基石。

　　或者说王石“拐点论”背后藏着“明修资金道，暗渡土地仓”的玄机。

　　“拐点论”出炉后，万科践行“拐点论”相继在多个城市降价促销，有计划地执行经深思熟虑的企业竞争策略。深层次观察，这种策略路线不只是为了解套楼盘快速卖房，也不只是“为了给其他中小开发商施加压力，达到‘清理门户’的目的”。更具说服力的解释是：获得官方希冀的资金资源，减压地价预期，促使二手地价下降，以便于未来更平衡的两条腿走路，“资金土地，一个都不能少。”

　　记者从万科提供的资料分析中发现，万科对资金的看重来自于两个因素：一是，土地出让市场化程度提高的大环境；二是，万科自身规模的增大，对资金的流动性，持续性以及利用效率要求更高。年报显示，2007年万科全年实现销售面积613.7万平方米，销售额523.6亿元，成为国内首家突破“500亿”的住宅开发企业，并以4.8万套成绩获得2007年住宅企业销售套数的世界冠军。市场占有率从2005年的不足1%、2006年的1.25%提升至2007年的2.07%。到2014年，销售金额要达1000亿元，市场份额3%左右。这就是说，万科将来需要大量土地。

　　从万科处了解到，自2004年开始，万科持有的规划中项目资源一直低于未来两年的开工量。形成鲜明对比的是，国内很多小地产商却大肆掠夺土地资源。当国家新土地调控政策出台后，小地产商开始感觉土地的“累赘”，怎么办？与其被高额征税，或是无偿收回(《招牌挂以及闲置土地监管方面政策》(2007年11月)，肯定不如同有能力开发的大地产商合作开发来得实在。而万科一贯坚持合作拿地模式以盘活市场土地资源的做法，恰恰符合了现在的市场环境。

　　这样看来，资金和土地本来就是一条绳上的蚂蚱！而2007年的万科一组数据也佐证了资金与土地的关联，万科大量拿地，土地储备排碧桂园、富力地产、招商地产、恒 大后居第五。在东莞、南京等地夺过“地王”。2007年7月12日，以“地王”26.8亿元竞得东莞塘厦地块(面积35万平方米)。2007年8月29日，以“地王”17.85亿元竞得南京一地块(面积27.2万平方米)。2007年10月27日，万科以17亿元获得北京东四环14.9万平方米土地。11月6日，以7840万元竞得长沙雨花亭街道地块100%权益。11月26日，以20.13亿元获取上海铜山街项目(占地面积9.1万平方米)60%的权益。约1个月时间，花费了37.91亿元拿地。

　　翻开万科2007年三季报，有一句话意味深长：“万科具有在短期内进一步扩充项目资源的能力，但管理层认为，我们可以选择更适合的时机，以更有利的方式来体现这一能力。”也在佐证一旦时机出现，万科不会和市场过不去。新政调控无疑就是“更适合的时机”出现的关键点。如今政府开始推行住房保障制度，土地政策日益严格，银根紧缩，意味着有可能促使囤地企业近期吐出大量二手地，二手地价下降。万科发现了机遇，便领先降价，以获得“领跑者”所需占有更多资源、分享更大市场份额的竞争优势。