万科：得失之间(3)

　　更进一步，万科的降价行动还在于为其一贯坚持的住宅好前景提供了充足的数据证实。万科给笔者展示了2008年1～3月份的销售数据，万科销售面积的同比增幅分别为11.65%，51.94%和146.9%，销售金额的同比增幅分别为11.72%，70.65%和227.3%，逐月提高的趋势十分明显。万科自己认为，住宅市场刚性需求的基本面并没有发生变化，在经过一段时间的调整后，真实需求正在逐渐释放。

　　肖莉表示，面对这种长期向好的市场气候，万科将会坚持“既增加市场供应，又能稳定房价”的高标准保证公司的持续经营和增长尺度。但是，万科又如何增加市场供应？万科给出了“未来三年通过合作方式获取项目的比例较高，成为获取项目资源的重要手段”的答案。而这样做的另一个好处，万科归纳为“以合作方式盘活存量土地资源，公司有望获得更好的价格或付款条件”，并购长沙南都即是如此，资金付讫时间为2年，而目前许多地方土地拍卖付款期限是5天左右。

　　据相关资料显示，万科土地储备情况如下：2006年末为1536万平方米，2007年末约1821万平方米。2008年初至年报披露前，新增权益建筑面积54.6万平方米。过往万科斩获土地储备中，来自并购及合作的土地基本维持在40%～60%左右。

　　万科按部就班的实施着资金变土地的计划。这次新圈地运动，城市土地二级市场情况成为一个重要衡量指标。万科对此的解释是，“万科不追求土地升值的收益，但不排除谋求从市场中各类上游资源以获得回报。”长沙就是这个运动的典型案例。

　　长沙攻略

　　借兼并南都之机进入长沙市场后，万科在2008年将跨越同属“3+X”的X中的武汉、成都、重庆，而将长沙从机会市场调整为战略市场，并称长沙万科将由单项目开发变成多项目同时开发，2年内进入长沙房地产开发企业前3甲，2010年在建项目要达到8～10个。究其原因，宏观层面是“长株潭”获批“两型社会”试验区后，长沙市场长期意义上的潜力。而更具操作指导性的微观层面是，看中长沙近期将有大量二手地释放。

　　近年来，长沙地方政府不惜动用大量土地资源来践行“经营城市”，大规模投入到路、桥、风光带、政府新办公楼等方面的建设中。据相关研究机构的资料，政府往往不向建设方支付建设费用，或只支付少部分建设费用，代之以土地补偿。不少以本地企业为主的中小开发商、土地商及建筑商，手上持有不少土地。或因缺少专业人才、缺乏开发能力或缺少后期建设投入资金等原因，而使土地囤积了起来。另一方面，他们奔着坐地敛财的动机，在土地新政大限到来之前，不少还没来得及动工开发，最终致使眼下长沙二手地潜力资源相当厚实。

　　而在继2007年9月27日房贷新政和39号令之后，2008年1月7日国务院3号文出台，“闲置满2年的土地政府要坚决无偿收回”等态度坚决的规定，更如当头一棒，使大量二手地开始外吐，寻找买主或合作商，地价大跌……

　　万科一家坐收渔翁之利，长沙众家同行忍痛割肉。

　　万科进行时

　　这种情况，在全国很普遍，正给万科带来了难得的好机会。