图片来源：公司公告

　　4201亿！李嘉诚分拆后的房产巨头诞生

　　分拆后长实房地产的总物业估值达到4201亿港元，包括发展物业2307亿港元、投资物业1233亿港元、酒店及服务套房661亿港元。

　　一财网 罗琦

　　4201亿！

　　千呼万唤始出来，长实房地产(01113.HK)的分拆事宜终于初见眉目，在刚发布的一份投资者简报中，长实房地产的总物业估值超过4200亿港元，每股物业资产净值为98.64港元，但有分析人士称，根据香港地产商的资产净值与股价的折让比例计算，长实房地产的定价将会较每股资产净值有所折让，预计其每股定价可能会在70港元左右。

　　这份投资简报称，分拆后长实房地产的总物业估值达到4201亿港元，包括发展物业2307亿港元、投资物业1233亿港元、酒店及服务套房661亿港元。同时，公司持有三间上市房地产投资信托的权益，截至5月8日，其估值达到131亿港元。

　　内地物业估值达1380亿港元

　　按照地区划分，长实房地产在内地的物业估值达到1380亿港元，占整体比重33%，而中国香港占比为64%，海外占比为3%。截至2015年2月28日，加上和记黄埔的房地产业务，长实房地产在21个城市有业务经营，开发土地储备达到1970万平方米。

　　2014年，长实房地产在内地的销售额为131亿港元，占整体比重28%。而和黄于合资企业应占权益销售在2014年大幅下滑55%，只有68亿港元，主要受中国大陆法规和措施的影响，导致公司在内地若干城市的销售量及销售价格下跌。

　　香港利润率明显高于内地

　　根据简报，长实房地产在香港的物业占公司的64%，估值达到2690亿港元，并且具有多个大型地标性项目，包括中国香港的嘉湖山庄、盈翠半岛、长江集团中心、中环中心及1881Heritage等。

　　长实房地产在香港的平均售价也是水涨船高，2013年至2014年，长实在中国香港楼盘的平均售价同比上涨了65%，每平方米售价达到了11.5万港元。而且，不管香港的建筑成本有多贵，中国香港发展物业的平均利润率达到34.4%，相比内地发展物业的平均利润率26.5%要高出近8个百分点。

　　此外，根据公司2014年的除税息前利润(EBIT)，中国香港的利润率达到47.2%，为集团贡献了146亿元的EBIT，而内地的利润率只有27.9%。同时，内地的物业占公司的31%，估值达到1380亿港元，内地的发展物业建筑面积达到1970万平方米，相比之下中国香港只有90万平方米，但内地利润率也只有26.5%，这也是为何公司一再强调对内地的发展策略是审慎态度。

　　投资物业和酒店出租率极高

　　长实房地产的总投资物业达到1233.31亿港元，和黄旗下投资物业出租率每年都保持在97%的水平，而长实房地产也达到了95%的水平，在极高的出租率情况下，这类投资物业的租金也在逐年增加，令公司该部分业务的除税息的利润率达到88%。长实房地产2014年的租金每平方米897港元，每年都有5%左右的升幅。

　　除了办公楼和商业地产的出租率高以外，公司旗下的酒店也几乎住无虚席。长实房地产的酒店平均入住率都保持在90%的水平，平均客房收入都稳定在631港元，而和黄旗下的酒店平均入住率81%，平均客房收入为861港元。

　　长实房地产旗下拥有并管理超过14600间酒店客房，其中在中国香港有14间酒店，内地有4间酒店，在巴哈马群岛有1间酒店，目前，公司正在中国香港发展1间酒店，在内地正发展4间酒店。

　　长实房地产将于下月3日在中国香港主板以介绍形式挂牌，而和记黄埔也会在当天撤销上市地位。颇有意思的是，长实房地产的上市编号为01113.HK，由于不少散户对和记黄埔异常追捧，所以公司用了1113作为和记黄埔(00013.HK)和长江实业(00001.HK)的合体，但由于113、130、1313的上市编号已经被占据，所以1113成为了公司的唯一选择。