“面向世界的中国金融发展”国际研讨会暨南开大学金融学院成立大会于2015年6月16日在南开大学举行。上图为新加坡国立大学终身教授、南开大学讲席教授邓永恒。(图片来源：新浪财经 梁斌 摄)

　　新浪财经讯 “面向世界的中国金融发展”国际研讨会暨南开大学金融学院成立大会于2015年6月16日在南开大学举行。新加坡国立大学终身教授、南开大学讲席教授邓永恒出席并演讲。

　　邓永恒认为，除了一些二三线城市房地产崩盘的风险比较大之外，想北京、上海、天津、广州、深圳等一线城市崩盘的风险很小。但中国的房地产市场确实已经进入了拐点，从原来非成熟的市场，转到逐渐逐渐越来越成熟，使得原来很容易拿到超额利润的开发商。需要通过一定的经营手段，提升营运业绩。

　　以下为演讲实录：

　　邓永恒：今天很高兴有机会到南开大学和各位一起分享一下我对不动产金融市场或者房地产金融市场的一些观点。首先，我要祝贺南开大学金融学院成立。下面的副标题说“中国金融旗舰，南开重新启航”，启航就是这个旗舰要开到亚洲，还要开到美国、欧洲，以后在白聚山院长的带领下，不光成为中国金融的旗舰，还要成为亚洲金融和世界金融的旗舰。

　　白老师让我讲一下关于房地产或者国内叫不动产金融资本市场，我这儿引用一句中国一位领导人去年在天津时讲的话，他的讲话是“深化金融改革，推进多层次的资本市场发展”。从那之后，好多中国国内大的银行都找我们探讨一些关于怎么发展和不动产金融资本市场、房地产金融资本市场有关的开发和研究，这实际上是李克强总理在去年第八届夏季达沃斯上的致辞。为什么说这很重要？我2008年以前还在美国，当时华尔街经营的所有的这些资本、基金75%是和房地产有关的，或者是以房地产抵押的，或者是与房地产相关的。

　　英国《经济学人》杂志，封面故事的变迁也可以看出房地产对世界经济的重要性，2002年封面是“住房拯救了世界”，那时候正好是泡沫破灭，那些还没有赔进去的资本全部押在房地产投资上，但是到了2007年，2008年，次贷危机以后，住房市场有了问题，世界经济处于崩溃边缘阶段。美国eBay[微博]在2010年9月9号登的在底特律的一栋房子，两千多平方，要价五千美元，没有人出得起五千美元，谁出的最高就可以买下。房地产或者国内叫不动产金融市场实际上对整个国民经济都有很大的影响。

　　可以很快的看一下危机之后美国的房价低迷，但是中国、香港、印度、新加坡房价还是涨的很快，有人说是好事儿，说明中国的老百姓现在有钱了，这张图上画的房价是纵轴，收入是横轴，所有的城市，包括北京、天津、福州、海口、上海、厦门，这些在45度线上的城市都说明房价涨的幅度要比收入涨的幅度大。

　　去年中国企业家论坛在郑州召开，给我讨论的一个课题，现在中国的房地产是不是进入了拐点，马上要崩盘了，这个趋势就说比如地价，北京、上海的地价，2003-2010年是猛增，然后交易量和价格都开始了猛跌，当时我给大会做的一个讨论，我认为除了有些二三线城市风险比较大，但是北京、上海、天津，或者广州、深圳崩盘的风险还是很小，但是这张图实际上说明进入了什么拐点呢？中国的房地产从原来的非成熟的市场，一些开发商很容易拿到超额利润，转到逐渐逐渐越来越成熟。所以，要通过一定的经营手段，要考虑营运的业绩。在这个意义上进入了拐点。

　　与此相关的，今年年初，魏尚进老师在波士顿的中国年会上也谈论了中国关于一些地方政府债务和房地产方面的关系，说明将近一半的债务是和房地产有关的，这些债务和地方政府的借贷都有关系。

　　为什么李克强总理去年发了言之后，我记得我2009年回到亚洲，回到新加坡的时候，我找了很多新加坡的大银行谈中国可以搞一些金融创新、资产证券化，他们不感兴趣。为什么美国做的很好，但是中国为什么没有市场呢？因为中国的房地产是最好的市场，我为什么要把它打包把利润分给其他的投资者，现在再回过头来看，为什么在世界银行[微博]的那些老总都来找我们开拓这个渠道？

　　现在举几个例子，美国Case-Shiller的房价指数，从1997年增到2007年，然后就开始暴跌，2011年开始反弹，房价指数的增幅，从2008年、2009年确实跌得很快，但是反弹得也很快，差不多2013年的时候增速已经反弹到当时2002、2003年的最高点了。

　　说明一个什么问题？下面也是讲了一个城市，说明市场的机构配置非常完美，它自己得了一场感冒，带来一个病毒，然后打了个喷嚏，把这个病毒全部传到亚洲、欧洲的其他国家，欧洲许多国家现在还没回来，在其他地方恢复的很快，美国市场或者世界上其他比较发达的市场可以用四个象限的图，股权投资和债权投资，又分上市公司和非上市公司，房地产投资信托就是一个上市的股权投资的形式。

　　美国抵押债权和余额和GDP的比，到2005年它占GDP大概是75%左右，占比非常大。

　　按揭担保证券MBS，大概75%的资本市场是和房地产有关的，从80年代开始，蓝的是房地产按揭证券，红色的是国债，绿色的是公司债。一开始房地产是小弟弟，到了大概差不多到2000年的时候，担保证券开始成为第一大的主要投资渠道，这个趋势越来越快，到2007年它远远超过国债和公司债作为一个主要的投资渠道。

　　什么是证券化呢？证券化就是把那些和房地产或者其他不动产有关的背后的债务它的本金和利息混在一起打包，然后根据它的风险、还款时间做分开售卖给不同的投资者。这些证券可以被出售给投资者，利用这些出售募集的资金又可以反过来投向公共事业。

　　证券化的一般概念，举一个汽车按揭贷款，假如有一千个贷款，每个贷款大约是三万元，把这三万元按揭的本金再加上利息全部混在一起交给一个托拉斯，再把它分成AAA级的，还款比较早的那些全部卖给一些风险要求比较低，但是回报率比较低的投资者，那些风险比较高的，少量的债权又可以专门卖给对投资风险要求比较高，但是追求比较高回报的投资者。

　　哪些资产可以被证券化呢？比如住房按揭贷款，商业按揭贷款，信用卡，汽车贷款，设备租赁等等，还有其他的比如酒吧的未来支付，医院，凡是今后定期可以拿到现金流的这些都可以，水、电费的账单，包括保险费，都可以进行打包进行证券化。证券化对发行者的好处一个是降低融资成本，美国房地美的主席曾经说过，由于美国有了房地美、房利美以后对老百姓按揭的利率下降了大约200个百分点，它可以改善资产负债表，促进资产与基金的配套，实现规模经济，接触多种投资者源。

　　另外，在国外很重要的，它可以通过这个来逃避管制，证券化以后市场监管资本要求的储备金与没打包之前是不一样的。对投资者来说，有许多原来没有这么多钱从事房地产业投资的，他也可以参与拿到房地产投资高的回报率，而且提高了稳定的信用风险，增强了流动性。房地产最大的特点就是流通性不强，你打包以后就变成和股票一样可以增强流通性，而且它有非常有限的事件风险。开始举的汽车按揭的贷款的例子，如果一个人借给你的朋友买一辆车他违约了，你所有的钱都赔给他了。如果你买了打包的，打包有一千个贷款，其中有一个借款人违约以后你受的损失只是千分之一，分散化投资，有稳定的现金流，但是它也有许多风险，比如道德风险、逆向风险，白老师如果继续开课我还可以继续讲。

　　下面讲一下商业地产按揭，房地产按揭通常是有政府作为背景进行担保的，商业地产按揭是通过一个倒三角所谓优级与从属股的结构，用优级来支撑从属股，保证优级股的投资者先拿到钱。谁控制都有一些商业上法律上的问题。

　　这是一个很典型的，按揭的市场做的越来越复杂，最后奇迹发生，全部定成AAA级，这就是次贷发生的过程。所以，监管市场上有许多要求。

　　最后，我想通过一两分钟，前面讲的是债券的基金，下面还有一个，在国外也有许多把房地产和不动产的物业、股权分散打包，比如凯德置地的Shoppingmall可以打包，它开拓了一种新的创新的投资工具，使许多老百姓，比如你想一下凯德置地在国内有多少人有这个钱开发？开拓了房地产投资信托基金以后，一般的老百姓也能享有这些高回报率。

　　这就是全球房地产投资信托市场迅猛增值的比，主要是美国增长的比较快，其次接下来就是亚洲。全球上市的房地产投资信托的数量。美国2009-2010是182家，亚洲就有138家。所以，亚洲增长的非常快。

　　最后我讲的是，利用商用的新加坡信托，实际上信托有许多成功，也有失败的例子。比如凯德在2001年首次上市的时候失败，没有人买这个东西，他经过调整以后，又比较低的股市超额认购，最后2001年上市的时候非常成功，回报率10.57%。背后支撑的凯德置地的股价是黄的，波动非常大，风险非常高，但是打包做成信托基金之后，风险就降低了，分红回报率正好相反，原来的凯德置地的商铺回报率就相对在3%-4%左右，凯德信托可以高达10%-10.5%。

　　总结一下，潜在好处是有效的分离了房地产风险和房地产开发企业的风险，股价就更加透明，风险有外部管理风险、代理风险，潜在的兑价风险，还受到全球和系统性的风险。

　　总结一下，房地产信托资金的产生还做了多层次的房地产资本市场，对房地产资本市场为投资收益的持续增长创造了机会，也为开发商带来了风险。所以，新的房地产商业模式应该是开发、资产管理和综合，金融服务、信用、资本的有效利用的服务。谢谢。

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