“中关村创新创业论坛”作为科博会的重要活动于5月14日在北京召开。上图为五矿观山营销总监龚正强。(图片来源：新浪财经 梁斌 摄)

　　新浪财经讯 “中关村创新创业论坛”作为科博会的重要活动于5月14日在北京召开。上图为五矿观山营销总监龚正强。

　　以下为演讲实录：

　　龚正强：各位领导、各位来宾，大家好！很荣幸代表五矿观山参加北京中关村创新创业论坛，今天我要谈的题目是中关村山后产业与现代办公。按照现行比较流行的说法，地点加模式的结构。对于任何一个准备创业的企业来讲，选址是任何一家公司很战略性的一步，做教育会优选海淀。今天与会也听了很多的创业创新的企业，我个人也认为，作为创新而言，办公环境其实本身就是创新模式的最直接的体现。

　　尽管首都大量低端产业相继退出城市，但是能够为创业者提供办公、研发、会议、展示空间，依旧非常紧张和稀缺的，多点支撑实施布局的结构，改变了原来行业间的空间关系，特别是今天我听到在座各位嘉宾提到的互联网金融和互联网、“互联网+”，从原产地、生产地、门店、市场、前店后厂再到现在到京东和淘宝，我一小心成为京东的金牌会员。这样的销售方式意味着改变了原来行业上空间结构，我们作为第产开发来讲，研究的就是空间。

　　虽然在各个地方形成了各种特色产业，但是产业由于依据自然而然，无意识形成了产业的门槛，门槛和创业条件大家也在不断地提高，包括我们在海淀区也能发觉创业园区入园条件也是不断地提高。

　　从地理空间层面上来讲，我们能看到北京已经有了四大功能区，基本上分成四个区，首都功能核心区，首都功能拓展区，首都发展新区，发展新区就是大规模的住宅新区，生态涵养发展区，这是北京整体的空间布局。

　　按照我个人现在上班状况，出门以后向左走就是上班，向右走就是周末休闲，基于北京空间规划，这也就是现在谈到北京环境的发展趋势。其次，我们今天在这里谈到的是创业创新，不是很一般的创业创新，而是服务于首都经济特色的创业创新。这种创业创新，包括抓紧时间学习了政策和理论。

　　我个人认为，以服务经济为特色的，以总部经济为特征的，以知识经济为核心，绿色经济为目标，具有中关村精神的智慧创业和科学的创新。我相信也是这次论坛的主旨所在。

　　今天谈到山后产业与现代办公的背景条件，离不开践行首都特色经济使命和责任。我相信在政府大力推动下和社会各界以及企业共同努力下一定会把中关村建设成为全国科技金融创新中心的目标会实现。谈将来之前，我有必要关注一下海淀区办公现状。

　　我从600个写字楼项目中，我大概有340个找到竣工记录，从2000年以后，海淀区商务地产入市数量相当少的，很多人都应该能理解，海淀名校云集，住宅市场远远好于商业市场。

　　海淀区售价也比较低的，我做所有的调研数据里面，平均下来的价格大概是3.3万左右，说明企业还是比较实干的，也是比较会精打细算的，包括租金价格层面上，也证实了我的观点，我们也能看到海淀区总体的租金是比较低的。

　　现在很多公司都是在写字楼或者产业园，相信对价格敏感度会比我更高。物业费低就说明物业硬件和所能提供的服务理念，和我们现在所践行的目标是有一定的距离。

　　存在即为合理，通过我在海淀区这段时间的工作，包括和合作同仁的交流，我自己也总结了目前在海淀新的常态。创业型的虚拟型办公和创新型的产业园，是长期互补的关系，特别是前面张总谈到的，创业企业以知识作为载体做自己的实业，对空间的需求不是特别高。越来越多的个体创业选择虚拟办公，创业企业微型化甚至虚拟化，这是一个趋势。

　　越来越多的小微企业选择企业的小独栋，商住一体。在北京生活的人知道，商住一体是最需要的。越来越多的大企业集中在各类产业园，这也是作为生产要素集中必要性。产学研用在规划和住宅形态上得以体现，学习和研究机构将会和海淀西山优美和环境相结合，形成一定的人文特征，一旦谈到海淀的人文景观会想到清华和北大[微博]。

　　企业依托发达的公共交通体系会发挥最大的对外辐射和联系，北京对外的产业辐射最大的优势在于交通优势，不管是还是高铁和现在的路网结构，包括河北省现在所做的环首都圈的闭合路网，从这个层面上来讲，首都的优势其实是人才聚集和信息发散一内一外的优势。

　　低碳环保，包括今天谈到很多的课题来讲的话，低碳环保成为社会意识的主流，越来越多的企业会追求生态环保的办公环境，网络化的办公，包括低碳出行，我相信一定会成为海淀区最主要的城区特征。我们的企业和其他地方所做的企业，发现很难实现低碳环保的状态。

　　随着产业园集群的形成，大企业和小企业的联盟变得更为紧密，日趋形成闭合的产业链，从而使地区经济更具备市场的竞争力和生产要素吸附能力，这也就是现在在海淀区最大的人才优势和资金优势，包括任何一些想法能很快落在企业层面上。山后产业园具有很明显的产业结构特征，我们在这个地区就业人口的素质很高，环境用句很俗的话上风上水。中关村地区教育、文化、会展、培训消费需求是十分旺盛的。这些特点是企业创新的基本保证，同时对于创业者而言，生活的智能化、精细化和低碳绿色的保障也很重要。我们相信五矿观山就是践行理念的项目。凤凰岭下，我们很快就会有16号的地铁线，包括能够提供800到1800平米的小微企业独栋建筑。

　　从发展趋势来看，科技创新中心的目标，创新的氛围我相信在这个地方会变得更加突出更为重要。最重要的一点是，每个企业都要求同存异，我相信这是我们现在每个人更关注的问题，包括我们自身项目在内，如何服务于现在创业的个体，创新的企业，怎样建一个绿色环保的理念，自身在建设这个项目，包括把它推向市场，包括做到和这些企业结合也是需要考虑的问题。

　　从创新条件上来看，创业环境特别好，创业者和就业人口中绝大部分都是大学生，中关村地区就业的本科生人数达到95万，不管就业和创业也好，包括在座几家公司的创始人也好，都有留学甚至博士的学历，这个地方应该是知识和人才高地，文化素质比较高，而且创业和职业年龄比较低，山后地区提供的办公环境也是和我们所熟知的798和CBD也好有着不同，也更生态环保，在很多的园区规划上也相对更伪科学合理。

　　有山、有水、有湿地、有地铁建设，也有京藏、京新、六环和五环的环行，成为商住一体一应俱全，作为创业和创新的平台，这是山后地区独具环境竞争力。最核心的竞争力我个人认为还是得益于海淀高校比较集中，研究院所比较集中，地理位置上南连金融街，北接城市发展新区，大企业也相对集中，为科技和金融高度融合提供很好的空间环境和产业环境，我相信这也是我们现在能坐在这里谈创业和创新必要条件。

　　由此可见，山后产业园和办公脱离不了项目和项目之间，政府和企业之间，企业和企业之间，银行和企业之间，学校和企业之间，包括大企业和小企业之间自己存在协作、合作和共赢的关系，新型的办公组织液会活跃在山后地区，比如虚拟的办公、互联网和金融的产业联盟，产业集训，泛化的社会网络，不再以自身的专业为专业，不以自身的专业为产业，而是以社会的需求和社会责任感构成发展方向构成一个社会的网络，这将是山后地区和办公环境里面出现比较有特有的特征现象。

　　山后产业园和现代办公的趋势判断：

　　一是中关村北扩将会大幅提高企业对商务办公硬件设施和软件环境的要求；

　　二是能否提供更好的会展、会务服务以及城市体育的人文交流，将成为企业普遍的选址要求。据我所知，很多中关村地区的企业家创始人都会在凤凰岭公园和西山这一片安家落户，一是交通的问题，二是保持锻炼的习惯，保持充沛的体力，这也是成为新兴企业选址和员工选址考虑的问题。

　　三是房地产不再是产品销售，而是平台，很荣幸在西山这个地方做开发，有幸加入产业上升阶段，我们能够有幸成为产业平台一部分。房地产产业平台得以强化后，我们相信这个地区的租售趋于平稳，房地产开发销售和企业投资使用也会变得更为默契，而不是单独对立的关系。

　　四是虚拟办公、跨地区产业联盟等新型办公理念会大幅提高办公使用效率，从而进一步提升周边商业环境，休闲品位和居住品质。现在接触到的公司，越来越是全国化的，甚至于国际化的，越来越多的办公模式和会议模式，不再是大家找一个大会议，通过视频的方式进行有效的交流和沟通。现在各个公司对空间的使用效率也越来越高。

　　五是政策金融，信息人才等知识型服务，将成为区别于其他地区商业写字楼项目的重要服务特色。

　　六是海淀区现在商务客户，包括随着克强总理提出的“大众创业、万众创新”指导下，将来会有大量的商务办公需求的释放。所以我们觉得，校企联合这方面的模式，可能会成为地区的主流，因为产学延用并没有落到真正的环节上面。

　　北京的总体规划简化成一张图，给在座的各位和同仁做一下分享。希望在此次的会后，在座各位嘉宾和在座各位来宾，能够有机会来到五矿观山坐坐，能够分享一下交流的经验，能够让我们脑动大开。

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