由清华大学公共管理学院和《财经》杂志共同举办的“现代政府与公共治理”系列论坛第三场于2014年5月12日在北京举行，主题为《再论“房地产税”》。图为张燕冬、任志强、王有强等。

　　新浪财经讯 由清华大学公共管理学院和《财经》杂志共同举办的“现代政府与公共治理”系列论坛第三场于2014年5月12日在北京举行，主题为《再论“房地产税”》。图为张燕冬、任志强[微博]、王有强等。

　　以下为讨论实录：

　　薛澜：欢迎各位参加这清华《财经》·现代政府与公共治理第三次论坛，这次题目是在议房地产税，国家治理体系和治理能力是我们深化改革的目标，市场经济发展到今天的话，我想大家也知道，我们现在经济进入到新常态，在新常态情况下，社会利益也是逐步的多元化，全面深化改革的客观要求，我们把传统的管控模式要进行深刻的改革，建立真正符合现代化社会的现代公共治理模式，我想这个经济性新常态，国家的新常态是什么？与现代国家治理，中国现代目前的情况与现代化的国家治理还有什么差距，我想这些问题也是我们公共管理学院和大家关心中国改革发展的同仁共同关心的问题，为此清华大学公共管理学院、《财经》杂志社、清华大学产业发展与环境治理研究中心和创新治理协同创新中心共同发起清华—《财经》·现代政府与公共治理论坛，每次我们邀请专家发表见解，为我们提供平台，也提供相关研究知识。系列论坛从务实的角度，认真探讨当前全面改革启动以后，国家治理面临的一些重大而紧迫的问题，也希望能够在思想的层面描绘国家发展和社会进步的价值形态。

　　我想今年的话，是全面深化的关键之年，也是稳增长、调结构的关键之年，在政府系列改革当中关于深化财税体制改革，这场改革将带来国家治理现代化的一个深刻变革，根据中央的部署和要求，2016年要基本完成深化财税体制改革的重点任务，这个目标是要建立有利于科学发展、社会公平、市场统一的税收制度体系，目前改革的重点锁定在六大税种，包括增值税、消费税、资源保护税、个人所得税和房地产税，我想我们这次选择，在财税体制改革当中争议最大的税种之一就是房地产税，房地产税改革作为新一轮深化改革的重点，对社会经济发展有着重要意义，那么尤其在调节地方财政收入这方面，但是关于这个房地产税，当前征收房地产税的环境是否已经成熟，房地产税的征收的改革，面临的各种各样问题和挑战能否有效的解决，我们针对这些问题，邀请了我们公共部门、学术机构和媒体重量嘉宾，专业的话来探讨这个问题，所以今天我们非常高兴，邀请到几位嘉宾来探讨这个问题，我们分成上半场是主要讨论房地产税改革路径与现实挑战，我们请到《财经》杂志副主编苏琦先生作为这场论坛的主持，现在我就把论坛的主持交给苏琦先生。

　　主持人(苏琦)：我是来为这几位专家服务的。咱们有言在先，不要随便发各种，因为自律。这样的话，保证我们自己能听到更多比较新鲜的、好玩的，比较让我们脑动大开的观点。接下来我就请每位10到15分钟的畅所欲言，回头之后再互相掐一下，碰一下，底下有什么问题我们再互动一下。你先开吧。

　　任志强：我先来，应该说在上个世纪30年代中国就开始有了，在上海的租界地区就已经开始实现了这样一种税种，上海公共社区比别的地方好，主要就是因为有房地产税，1948、49年解放了，所以以后就没法收费了，一直到了50年代，虽然有这个说法，主要是收商业机构的房地产税，然后一直延续到房地产税管理办法也提出对住宅不收，其实房地产税主要两种，流转环节中的房地产税只要和房地产相关的都叫房地产税，另外是和保有环节的税也都叫房地产税，我们现在流转环节大概有四大税，保有环节也有几个税，所以在中国，现在不是没有房地产税，而是没有单独叫房地产税的税，这次税制改革是把过去的流转税和保有税两个环节的税进行一些调整，比如说流转过程中的从房地产开发来说，就有一个说法，就叫营改增，怎么改，现在还不知道，传说中有人说今年要实行，可是也有人说财政部长说没有时间表，不知道什么时候，搞不清楚。其中最大的一个问题就是如果营业税改增值税有一个什么东西可以抵扣，地产税，可能地方政府得出点税，然后才能说他是给我们一个税票，然后我们才能说房地产开发商作为一个成本抵扣了，但是地方政府会出这个钱吗？如果不出的话，不能抵扣，这部分都得上税，就是两个增值税怎么处理，还有一个增值税是房地产的收入的增值税，这两个营改增以后怎么办，不知道，所以还有一大堆问题没法解决，所以短期出不来。

　　第二个是保有环节的税，保有环节税，我们叫原来的商业办公等等已经在缴纳，但这个缴纳和国际缴纳的方法是不一样的，比如说按租金的百分之多少提取，就是原来暂行办法的两种办法。还有一些免征的，比如学校免征、住宅是免征的，然后我们中间又有一个过程就是上海和重庆两个地方实行了房产税的试点，认真的人会注意到，这个房地产税的法没有上位法，没有依据哪条法律进行房产税收税的法，依据的是国务院会要，如果通过立法法来说，就是违法的，过去就只有条例，所以没法延用条例，如果就用国务院会议的纪要，会议精神来实行两个试点。这两个试点，现在情况怎么样呢？上海大概两三个亿的收入，乘10倍有就是二十多个亿，三十亿个样子，还不如卖一块地的钱多，所以他们不想把它变成正式的税种。成本多少？据房产局说大概收税成本和税差不多，还有存量部门，我们按照上海方法推论，重庆收的税还不如收税成本，就是亏的，不到两个亿，要把存量先调查半年，调查完了以后，房子很长时间没有人住，纳税成本很高，重庆也没有从收房地产税中获得任何收益。

　　另外一种说法就是说，期望通过房地产税改变地方政府卖地冲动，我觉得是不可能的，房地产税，就是按正规的房地产税，保有环节的房地产税来说，几个大的联邦政府的在地方税中大概占百分之百，如果纳入到国家税收中，平均下来就七点多，最高的13多，从发展中国家转型过程中平均下来，他所占的比例并没有那么高，中国现在这四种税或者五六种税加起来大体占到国家税收的11%到13%，也就这么一个水平。过去高的时候，占到17到18，现在大概就11点多，土地收入占多少？占地方财政收入高的时候占到78%，即使按国家惯例来说，把房地产税都收了，能不能顶过地方财政的卖地冲动？顶不了，一点用没有，我觉得在现有的条件下加税，原来的方案还包括要减免，土地使用税等等，还有一两个税种，这里面一冲完以后，所占的比重就更低了。因此用一种理论说，用保有环节的税来解决替代我们现有的土地出让金的说法是没算过帐的说法，基本上是不可能的。那么法理上还有什么问题呢？一个是三种土地，比如农村的划拨出让，如果要实行房地产税这三种土地是不是同时实行房地产税？没说，如果不同时实行，农村的建设用地可以流转，是不是房子不税收，别的地方收税，划拨而又不收税，如果对原有的税收不减只加，等于在现有的条件上加重消费者的税费，这更不合理。国外收的理论基础有一条，就是当货币资金转为实物资产的时候是免税的，所以我们查查现在收房地产税的国家，把现金收入变成房地产实物的时候都要减税环节，他用利息冲击个人所得税，我给你形成的时候是减税，让你更方便的解决居住问题，但形成财产以后，你这个财产过去是没交税的，现在要求你交税，现在不是，买房子之前先把税交了，把纳税后的资产转化为实物资产，收这个税就是强盗。像美国都是按市场计价，最高是6%，有一个计算方式，中国比较麻烦，划拨土地，有一部分老房子，房改房，土地价值不一样，最后形成土地价值在房价中的比重不一样，这一部分是租金，算不算税也挺麻烦，我个人觉得到目前为止，房地产税也就是说说，至少今年税务总局的立法中，没有这个计划。虽然有些人在说，就是贾康先生，今年怎么把立法出来，我们查了一下，税务总局的计划中，今年没有把房地产税作为立法计划，我很希望我们清华大学公共管理学院能够出一套东西，最好证明的结果是根本就不能收，或者收不上来这个税。尤其是这种税根本不可能替代土地出让金的问题，和解决地方的困难问题，这是你们研究后的标准结论。谢谢。

　　主持人(苏琦)：王教授你先说一下。

　　王有强：好，我们主题叫公共政府与现代治理，从学校的角度和大家交流几点自己的认识，治理国家体系和治理能现代化建设，房产税应该在体系和能力建设当中非常重要的内容，具体的时间表也是很复杂的问题，我们从政府各个方面，考虑到很多因素，把这项工作往前推进，从改革的方向来讲，应该说是非常明确的，要完善这样一个房地产的税收，作为我们税收体系里面一个重要的税种。我们这一节呢，叫现实挑战，我是税务外行，不像这两位，大家可以向他们两位请教，我就谈谈现实挑战，从自己的角度一点认识，我觉得如果我们先把是不是应该征这点税，做这个事情，先不去辩论，如果从住的角度，我们看看有哪些现实挑战，第一从操作来思考这个问题，第一咱们买房子，所有人买房子都不可能在同一个时间节点买房子，如果要征的话，一定要明确是征哪样房子的房地产税，这个时间点就很重要，用我们话说，你是从增量的角度考虑还是从存量的角度，这个增量、存量关键一个技术的维度时间，我们每一个人买房子都很难在一个时间点上，这是操作性的问题增量还是存量的问题。

　　第二个所有税涉及到效率与公平，我想我们在房地产税方面，既有效率方面的考虑，让我们土地资源能够更加有效率的使用配置，同时也有一个非常重要的考虑就是他的公平收入再分配，如果我们把房子看成是一种资产，他的价值，高档、低档、中档，应该怎么划分？所以高档怎么划分低档、中档，在不同的档次里面，怎么来定相应的税率，征收的力度，这也是一个操作性问题。

　　第三个问题，咱们是以个人得住宅的平均面积来计算呢？还是以一个家庭的单位，家庭的标准单位是几个人呢？所以这一切呢，都涉及到在我们征收的时候，一个征收的单位问题。这是第三个操作性问题。

　　第四个刚才任总也讲到了，我们只要在计算不管前面几个问题解决以后，你在计算的时候，就涉及到一个定价问题，这个定价是以当时买的时候来考虑，还是说以现在我们要征的时候来考虑，这时候差距可能是天地之别，当然这里面也涉及到公平问题，涉及到效率问题，如果我们要推进这项制度，这就是一个很具体的操作性问题。这是说定价问题。

　　下面跟定价有关，就是由谁来定价？是由市场性的组织还是有一个行政性的组织，还是说有一个第三方的独立性的组织来进行定价？因为你要涉及到测量各方面，有很多技术上的复杂性，最后从缴纳的方便程度来讲，我们都在相关的部门都有所登记，如果要进行缴纳的话，咱们现在叫个人所得税，有一种扣缴的办法，为了让在交易的当中，使得我们管理成本最小化，这也是一个需要考虑的问题。我就谈这几点，这是我自己思考，所谓现实当中，如何推进做这件事情，无论我们前面的讲法，不管是从高收入的阶层还是从低收入的阶层，在这几个问题上面，我们面临的挑战都是相似的。跟大家一起分享，下面我想把时间留给大家更多的请教这两位嘉宾。

　　主持人(苏琦)：刚才任总说法理上有问题，您觉得？

　　任志强：他的意思是只要动了，不管法理有没有问题。资本市场是资本主义换个招就没有问题，最基本的法理，国家的财产是归人民的，土地怎么就变成国家的，和我没关系了呢？法理上是有问题，但做了不就做了，做了这么多年不还在做吗？你怎么就法理上有问题，人家想做就做，我刚才说的那套东西是指学校在研究的时候，应该把这些东西说清楚。执行的时候，那是上面的事，人家不听你，你也没招，你不能说我已经弄明白了，可是我不愿意说明白，这就是研究报告就不对了。你研究报告，就把这事说清楚，到底怎么回事，比如财产权利，有财产应该收税，生活必需品可能不能收，非生活必需品可能收，但是国外非生活必需品也收，中国裁量的时候，就决定穷人多，在这个限度以下不收，以上收，在美国，不管是穷人的房子还是富人的房子好像都得收，收的数量多少和条件可能不一样。只有共有的这一部分才不收，最穷的人，不是穷人，是最穷的人，租不起房子的人，住到我政府补偿的是没有的，就是说不管你穷富，只要你有财产权利你都得收，中国过去因为什么？就是我说的，改革之前都没有财产，都是公家所有，所以我们法才不完整，才有很多法理中的问题，我们是改革过程中，是历史现状转移过来的，转移过程中就有很多很多的问题，和过去的法理上就没捋顺，改革的意思就是从前头到后头都得捋顺，流转过程的税转为持有过程的税，是不是得把前面的减点，光加税负就不对了，可能就有人就跑了，美国有这种事，法国有这种事，其他国家都发生过跑的事，我们社会主义国家，人民是主，别让人民都跑了，这就是如何处理的问题。

　　任志强：写的叫做房地产税制改革，那就是说原来和现有中间有矛盾的部分，也得同时改，如果单加一个房地产税，我就抢钱。本来在最初讨论的时候，包括提出物业税改革的时候，就提出可能要减掉和持有相关的，使用税、占用税那些东西，都说过的，讲话里都有的，就是这面要实行，那面要减少，转换，就是税制的问题，不是单加。

　　任志强：你再往前看。三中全会前头。三中全会后头，你看看三中全会后头，后头也说的是系列改革，税收制度系列改革中包括，没单说这是一项，我个人觉得，最后是通过一系列综合制度改革之后形成的单一税种。但是如果现在不涉及改革问题，就是抢钱，这是不合理的。

　　主持人(苏琦)：还有问题吗？

　　提问：刚才讨论的，我想让这几位专家给我们讲最明白的，就是现在房地产税征收难到底难在哪里？是难在既得利益集团，这些政策制定者，到底是他们不愿意去积极的推动这个事，还是像任总说的征税的成本？到底难在哪？给我们讲的更清。

　　任志强：最主要是没解决法理的问题，全世界到目前为止，一个公有制的国家收房地产税几乎没有，或者找不到同样的案例，没法学习，你又得学习土地私有制国家的税法，怎么样把土地私有制国家的税法变成土地公有制的税法呢？中间有点胀，还没迈过这个坎儿，所以从法理上解决不了，如果解决的话，在上海和重庆试行的时候就有上位法，没有上位法，你们回去查文件，就是法的问题没解决，这法怎么立，就是在中国土地上如何立一个对私有财产收税的法没解决，我们上上海和重庆事，上海的事是什么？过去的房子不管，是人均60平米什么情况收的，就是新买房子才查，给你新的证明，然后登记交税，就比较容易，成本低。重庆是按照价格还有别墅什么，存量也查，存量查了半天，也没收上税，找不到人在哪，可能是外地人买的，所以收的成本就比较高。我们国家最重要的税收问题，过去都是税源征税制或者税源扣税制，我作为一个单位，清华大学必须给我发工资的人的税统一交了，在国际上大部分是按照户籍或者按所在地没有户籍的按所在地，按住址缴纳税，在你人员移动的时候，第一条要重新申报，否则你就没有社会保障，他纳税和社会保障是连在一起的，所以我必须要按时纳税，不按时纳税，所有的保障就没了，包括出国、包括驾驶，所有的都没了，纳税就随着居住地，走到哪，纳税就跟到哪。税的比例是多少？你像纽约最早是1.25，9·11以后变成4，现在是变成6，是所有人投票，就是政府把纳税，我的税收要干什么，需要多少钱，预算拿出来以后，根据房地产的情况，我大致按6%的比例征收，然后议会通过以后，财政官按照这个去征收，调了好几次，这个钱从哪来？从房地产税来，连征两年房地产税，如果有钱就办冬奥会，如果没钱就不办冬奥会，在地方来说，这就是税种，美国、加拿大、新西兰，还有一些国家，都很高，但另外一些国家可能就比较低，他不是联邦制，中央统一制不一样，中国没有纳税习惯，现在说12万以上的要申报，这个制度到现在还没有严格执行，因为他没有复查，12万收入以下的基本上就没有申报，就是不交就不交了，可是谁知道收入到不到12万，不知道。特别是房地产税的时候，你管谁收，因此在这次税法改革中，就有点像美国的卡号，就是社会劳动保障全在里头，所有的退休、退养、医保都没了，所以必须主动纳税，有一个条件，当税源在当地，而当地获得有收入的时候，比如房地产税，有的叫物业税叫什么东西，有的包括个人所得税一部分流程是由户籍所在地缴纳登记的，因此当地就反过来了，所有电影里头看的公民对警察最蛮横的是什么？香港，香港的差遣税随着房子走，当地的老百姓就是我养着你，房子升值就多交钱，因此在美国有一个哪个地区的房价高，另外一个就说哪个地区个人所得税交的最高，比如说硅谷，然后长岛，每年发布这个，就是当地的个人所得税交的最高，警察就捞到一部分，政府就捞到一部分，所以就给你弄好，房子贬值就拿不到这些钱。中国反着，为什么房价忽高忽高，政府只拿一次钱，户主不在当地交钱，所以政府、警察都是白贴，为什么商业地价比地方地价还便宜呢？因为他有税收。比如金融街，在这返你三年，大家都跑这交个人所得税，今年全国税收都不好，每个月30%多的增长，就买股票，金融机构大量的证券机构在这，股票猛买猛涨，证券公司都涨50%，所以税收就多了，这就是税源纳税制其中一个重要条件，税源扣税制以后导致把大量税源集中在那个地方，另一个地方只管住，没有钱支撑，维护公安、交通、卫生乱七八糟没钱，所以那个地方房子就上不去，就越来越穷，所以我们现在房子有一系列的问题，到底是一个单一税还是一系列税制改革，如果不改变一系列税制改革问题，单说这一个税就是抢劫，政府管你多收钱，没有任何道理，这不是一个太好的东西。

　　主持人(苏琦)：我问一个问题，你觉得是这些等等再弄，还是就像你刚才说的，说不定哪点一拍桌子就干了，哪种路径哪种更好？

　　任志强：无论如何都得先征，法理机制没解决你说征就是恶法。

　　提问：大家都在房地产税的时候，北京的二手房市场价格正在上涨，说明房地产税的确在影响市场。

　　任志强：回到恶法就是促进房价上涨，好法就没有关系，房价涨不涨，还得涨，美国从实行房地产税位置，从100，到2008年泡沫出现之前是285，房地产税和房价没什么关系，但是即使涨到285和人员的收入没有太直接的影响。第一次泡沫的时候，人均房价收入是1：1，第二是2.6，第三是3.85，08年只有4.5几，不是说房价差几倍，不是，是因为其他的问题，和房地产税没什么关系，如果都有关系，房地产税投票就过了，为什么纽约会从2、4、6涨来呢？就和大剧院一样，我宁愿交税，弄冬奥会，大家也举手表决同意，你加钱交税，我让你办冬奥会，我们现在的税收因为不是一个合理的税收税制和稳定预期，才导致房价来回波动，税上来房价就上来，税下去房价就掉下来，很多东西被媒体误解了，比如说《财经》杂志，他给你瞎宣传没法弄，没写一定知道房子是谁的，他写的是主动申报，你要交契约税、主动申报才给你办，今天不动产登记法一样，你不申报，就不给你登记，不登记、不受法律保护，旧法说我有房产证，房产证还生效，两个法律在改革的时候是重叠的，所以可以不登，我们大部分的市场调查可以看到，凡是不从银行贷款的人，都买了房子不登记，我干嘛要登记，我登记不让我买第二套了，我不登记你不知道我有第一套，我还是花三成首付，40%的人不登记，但是他不怕，小区的合同在，买卖合同在，房子住着，不敢把合同说我不承认这个合同，你有发票，所以他有另外的法律保护。所以很多人不知道地证是多少，地证可能是150年以前，有无数个小地变成一个大地盖了一个大房子，这个大房子里可能有一百个人居住，共同分权，三三八法律上具体规定了你用多少额，这是好法和坏法之间的差别，我们要陆陆续续改，把相关的登记制度和其他的一些制度也得弄了，不弄的话，你不知道房子是谁的，收税都收不上来。

　　提问：我想问一下，前段时间媒体报道，不动产登记制度从3月份开始到现在推进非常慢，我没法上网，没有查到具体多少，进展不到10%，您怎么看这个问题？

　　任志强：别听媒体的，你说的特别慢我也不承认，960平方公里加上海面，房地产是多少？房地产把所有城市的土地加不到1%的土地，你们别搞错，是99%的登记重要是1%的登记重要？99%的那是大头，你们老眼睛盯着房子，房子不是大头，从总面积上来说，1%都不到。农民的土地还占4%多，宅基地还占4%多，所以城市的所有的房产税，在所有的不动产登记中是小头，你们觉得是大头，因为你住在里头，你天天看着这个房子，农地、林地、河流、海洋，那是国家不动产登记法里头的大头。我们就被媒体搅和错了，所以媒体老盯着房地产税，盯着房子，糊弄你们，糊弄完了就觉得房地产税就是为了房子，不是那么回事。

　　主持人(苏琦)：我看也差不多了，时间。

　　提问：我想请问一个问题，就是我们现在买房子有房产证，但是我们买房的时候也交土地出让金，如果是经济适用房。

　　任志强：不可以办。我是开发商，你不是开发商。想办的时候叫产权分割，有些地方是一证两用，就是写在同一个证上，但没有完全执行，基本上土地还在开发商的手里，房产证是你的，土地在开发商手指里，你不用担心，土地别人也拿不走，签这个合同是国土部门和开发商的，因为政府有权利根据市政设施和公共设施的需求重新征用，所以政府就代表人民了，代表人民也包括代表你，所以实行权利的时候，也把你的权利实行了，你别有意见，有意见也没用，合同就是这么签的，要不签，合同就拿着，地就买不着，有的个别加了，只是加了百分之多少。按百分比拥有，按比例拥有。但是不影响你的财产保护，也不应该你卖房子，就按他的习惯给你办手续。

　　主持人(苏琦)：还有吗？最后两个问题。

　　提问：是这样的，现在各个地方都有很多小产权房，可能在法律上是有问题的，针对小产权房，可能没有涉及这一点，如果马上实行房地产税的话，是不是有可能会助长各个地方的一些小产权房违规的行为出现呢？

　　任志强：我和你的理解不一样，小产权房你登记不了，永远不受法律保护，所以小产权房只能在不动产登记制度越来越少，不会再有，你再登记也不行，不给你登记，永远没有法律保护，很难，闹事，从法律上很难做到。

　　主持人(苏琦)：最后一个了。

　　提问：我正在写一篇关于房地产税的论文，然后我遇到了一个比较大的疑惑，按照经济学原理，房地产市场在短期内是属于完全持有，在长期是归市场，对于你们开发商来说，最终究竟是完全转嫁给消费者，就像原来征收的土地出让金等等之类的税，实际上是转嫁给消费者，我想问房地产税是否也会完全转嫁给消费者或者由你们承担，或者双方共同承担？

　　任志强：你搞错了。技术搞错了，谁拥有产权谁交税，没有转移的问题。

　　主持人(苏琦)：好，感谢大家的热情参与。也感谢几位嘉宾的精彩的发挥。我们这个环节基本就到此告一段落了。谢谢。

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