朗润-格政：激辨房地产市场前景
朗润-格政：激辨房地产市场前景
会议名称：激辨房地产市场前景 朗润·格政
会议时间：2014年7月5(下午)
会议地点：北京大学英杰交流中心阳光大厅
主办单位：北京大学国家发展研究院 北京大学金融校友会 西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心
会议内容：
主持人：大家下午好，我们现在开会。今天我们主持了一个非常有意思的话题，这个话题就是关于房地产市场问题的。其实这个活动最初是由北大金融校友会主持的，周先生应该是他创办的，但是他现在走掉了。我们还有西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心，和我们国家发展研究院一起举办的今天这样一个讨论。但是因为我们在北京大学搞这个事情，所以我们把他列在我们北大国发院一直做朗润·格政这个系列里头了。去年设立的，主要是帮助我们国发院一些教授、专家一起讨论、政论关于中国经济政策的重大问题，所以放到这个系列里头应该也比较合适。
房地产问题应该说是一个非常敏感的问题，一说起房地产每个人都很关心这个话题，我们看过去十几年，从1998年最初我们房地产市场开始建立到现在，已经经过非常高速的增长。2013年我们看数据，大概是全年我们房地产销售总量达到13亿平方米，我们的金额大概是8.1万亿人民币左右。这个数字如果和2002年的数字相比，我们的面积涨了5倍，金额涨了15倍。在这背后大家可以看出来，这是我们过去十几年在中国经济当中非常重要的因素，它关系到我们每个个人的生活和投资的状况。
我们知道房地产对于大多数中国居民来说已经是最重要的资产了，那么房价涨还是跌，每个人都很关心。没有房子的人怕房价大幅度的涨，买了房子的人怕价格跌，大家都觉得这是一个非常重要的问题。政府也很关注这个问题，政府很关注这个问题大家都知道，因为土地财政在很多地方都是一个非常重要的事情，在沿海一些地区土地销售收入大概会占到地方财政收入高的有百分之六七十，甚至更高。那房地产市场一平稳，对他们来说是一个重要的考量因素。
我们同时也知道房地产投资在各个资产当中的总量占到20%以上，这样一个规模，就是说如果我们把它前后的产业链叠加起来，有人说房地产每年的发展对经济增长的贡献可能会有1—2个百分点，所以对政府来说是一个大事。对我们金融体系也很重要，大家知道国际上有很多专家认为中国经济风险非常大，这有很多因素。有的说是地方政府融资平台，有的说是金融体系，有的说是影子银行。但是也有很多因素是跟我们房地产市场连在一起的，房地产市场是升还是降，可能对于我们金融体系的健康有很多很大的影响。
所以我们今天来讨论中国房地产市场的问题，有我们非常关心的一些话题，我自己比较关心的话题，当然一会儿我们会有很多专家讨论。我最关心的，把它列出来的，我认为我们今天可以集中展开讨论的是四个话题。
第一个，中国的房地产市场到底存在不存在很严重的泡沫的问题。
第二个，我们的房地产市场的发展是不是已经经过了一个拐点，当然这个拐点从量和价格来衡量。
第三个，我们的房地产市场的变化到底给我们的金融和给我们的经济增长会带来什么样的后果？
第四个，如果我们可以讨论我们下一步觉得应该采取什么样的政策。
房地产问题对我们中国经济很重要，当前的因素我觉得我们都值得关注。但是我们在分析中国房地产市场问题的时候，碰到的第一个最大的困难是没有准确的数据。举个例子说，我们看国家统计局过去每年公布的房价指数，大部分人认为和我们现实的感受差别很大。这个差别大是因为我们感受的差别还是因为实际的数据不准确？
比如说我们中国的房地产市场的泡沫到底有多高？有的说按照价格与收入的比来看，中国在世界上已经是名列前茅了。但也有学者说，中国的收入被低估，如果把低估的部分计算进去，也许我们的泡沫没有这么严重。至于说房地产市场空置率的问题，这更是一个每个人看法都不一样的话题。
所以我们今天请到各位专家来讨论，我相信经过这个讨论有一些问题我们可以得到比较好的理解。但是我相信，还有很多话题今天也不一定能够给一个特别明确的答案，但我相信今天这个讨论是一个比较好的开端。我先简单的说一下我们今天主要是请了六位专家来参加讨论，前面有四位专家要发表他们的观点，我更希望他们之间有一个比较直接的交流，甚至是碰撞。
首先四位专家是西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心谭继军教授、甘犁[微博]教授，美林大中华去首席经济学家陆挺博士，摩根打通大中华区首先经济学家朱海斌博士，波雷雨投资公司的黄玺庆董事长，和我相信大家都很熟悉的北大国发院的宋国青老师。主要是先请四位专家每个人发表20分钟，不超过25分钟的发言，然后我们请两位评论专家发表大概15分钟的评论，然后我们敞开讨论。
首先我们要请西南财大的谭继军教授。
谭继军：尊敬的黄教授，各位嘉宾，各位朋友，各位校友大家下午好！同时还需要感谢我们北大金融学院的周主任，在他的热心推动下我们有了这样一次聚会。我今天跟甘犁教授一起把我们在6月份，通过城镇家庭住房空置率和住房市场发展趋势这个报告给大家做一个详细的汇报，我主要是对数据的采集过程进行一个汇报，甘犁教授主要是对我们的研究成果进行汇报，我们争取用短一点的时间，因为我们的研究成果比较丰富，主要是抛砖引玉，接下来请各位专家详尽讨论中国房地产的问题。
因为我们的研究主要是基于通过家庭金融调查所获得的，所以这个数据整个采集，质量控制以及数据一些主要方面的指标，我们在这个研究过程中都觉得比较重要，所以我从这几个方面向大家做一个汇报。总共是包括抽样实施，样本代表性真实性以及建立基础数据库的重要性几个方面阐述。
我们的抽样是人口家庭的三阶段分层随机抽样，第一阶段是抽县，第三阶段是社区，第三阶段是抽家庭。县我们是按GDP把全国的县排了以后，每个组中随机抽取，一共80个县。那社区呢是每个县抽4个社区，这里的县包括市直辖市下辖的区和县级市，2011年我们有80个县和320个社区的抽样。那2013年我们大幅度扩展了我们的样本量，我们从2011年的基础上做了一个对称抽样，在对称抽样的基础上我们又进行了随机抽样，形成了全国29个省的有代表性的样本，我们最终抽了262个县的样本。
这是我们所抽中的县所分布的地理分布图，可以看到它在全国的分布还是比较均匀的，比较密集的北京、天津、上海、重庆、武汉这些地方，我们是在这些城市比较有代表性的。抽了县和社区以后我们就要抽家庭，我们是制作家庭的末端随机抽样框，这是通过住户地理分布图绘制的。我们抽了社区以后，就会派绘图队伍到每个社区，在社区的帮助下把这个社区的行政范围内的所有民用建筑把它绘制出来，分为手绘和电绘两种。这是六张手绘居住图的第二张，大家可以看到我们所有的民宅都被绘制出来了，还有道路、河流、林地我们也有标识。这个分布图的作用有两个，第一个编号过程把公路排出去以后，住户进入我们这个单子，进行随机抽样。第二就是我们到这个地方访问的时候，可以按照这个地图去找到每一家。
在五个手绘地图比较清晰的方式我们又采取了电绘，绿色的是民用建筑，黄色的是不住人的，插红旗的是表示被抽中的地方。我们又进行了末端抽样随机抽样，我们末端抽样的原则是每个社区随机抽20—50后，这包括村委会和居委会，村委会是20户，居委会是25—50户，房价低的是25户，房价超过2万元每平米的我们采取50户抽取。我们每个样本都是这样进行统计的，在这个过程中是需要进行调整的，让整个样本做到在全国有代表性。
那实施呢，我们是在各界朋友的帮助下，主要是农行和人民银行[微博]，他们的作用是把我们的绘图队伍带到社区，告诉他们我们是做一项公益性和学术性的调查项目，我们不是来卖东西也不是行骗的。我们跟社区获得联系，那社区是整个调查访问关键中的关键，有社区的配合我们绘图就比较顺利，没有社区配合我们就进行得比较困难。比如说我们在天津和平区10人的访问队伍到这个地区，那我们一星期只访问了两户，这是没有跟社区取得联系。那跟社区取得联系之后，一个人一天可以访问两户，这个有非常重大的区别，所以社区是我们调查过程中非常重要的支撑环节。
那我们进行了长时间认真的培训对访问人员每天是2个小时，每天晚上对督导又额外培训3个小时，主要是西南财大的本科生和硕士生来担任。西南财经大学学生在这个项目中的责任心是无与伦比的，因为是他们母校的项目。
那我们只要入户成功，90%的受访户都成功了，每个平均都超过90分钟。我们在访问过程中为了保证数据的真实性，我们在访问环节做了很多的制度安排，这里面有几个主要的。比如说怎么样制定拒访，比如说我们每个时间段有一次必须在周末，有一次必须在平常，这样我们才认为是拒访，这样才可以更换样本。那这个更换的样本访问人员也是不知道的，拒访三次我们才允许更换样本，拒访三次必须有一次是在社区人员陪同之下，跟受访人面对面沟通之后才可以。我们的访问团队是到达社区，因为我们的访员中主要是女生，第一是保证我们的访员安全。第二个就是访问过程中的道德风险，减少独自入户产品的造假现象。第三个就是一个主访一个配访，他们的访问效率也提高了。
我们有非常严格的保密设置，整个数据采集都是计算机辅助采集的，我们的系统是自己编制的系统和荷兰统计局的系统。他采集数据的制度是加密的，我们对受访户有保密协议和承诺，所以整个过程保密情况是非常严格的。我们数据一旦访问成功之后，他的受访信息等等一系列信息都被分离，在加密的情况下只有一部分很重要的信息是连接的。
我们也有录音，我们的访员在访问的时候都会问人家同不同意录音，82%的人愿意被录音。我们会完全听这个录音的过程，主要是为了发现我们访员在访问的时候有没有一些瑕疵或者是没按要求做的情况，那我们就要联系督导，在以后的访问过程中纠正过来。那有5%—10%的维权样本的录音会被抽查，五最后我们数据清理的时候所有录音我们都反复的听，以保证我们现实访问的事情是真实的。
我们不光有采集访问数据的功能，同时还有采集键盘记录，由于完全的键盘记录，访问时间小于30分钟，有效题量小于200，不知道比例大于5%的这样的问卷，因为打开之后他的家庭情况会非常简单，那我们就过。如果不是的话就会有问题，我们就会通过督导联系访员重新进行。完成的情况我们在2011年一共完成了全国8438户，29324人，是由600余名西南财大的本科和硕士生、博士参加完成的。2013年我们完成样本是28142户，总共涉及家庭成员97916人，有1600余位西南财大的本科、硕士、博士生参加。是从29个省的262个县1048个县区参加访问的。
这是去年夏天我们两轮访问队伍，第一轮中包括7、8月份出发的时候我们的合影。我们每两年进行一次进行入库访问，那这个间隔期我们会进行月度和季度的电话回访，电话回访的核心问卷的核心部分包括宏观预期，就业、金融市场、资产负债、消费等等。这里面包括资产负债，包括金融资产和非金融资产，还有社会保障和商业保险，消费和支出以及非劳动市场的收入。
我们2012年4月、7月进行了两轮季度回访。2014年4月15日完成了第一季度电话回访，6月份获得了5200份电话回访，我们计划2015年开始过度到月度回访。单位回访优势非常明显，可以从家庭方面反映中国经济动态变化，用微观推导宏观，建立一个数据库。那我们在全国随机抽样的情况，经过老师、学生，通过制度核查等各方面的努力，我们获得了在全国比较低的拒访率，比较优秀的成绩。
2013年我们全国是10.9%的拒访率，城市15.4%，农村0.9%，2011年是全国11.6%，城市16.5%，农村3.2%。我们与其在2015年，未来2017年的调查过程中，我们的拒访率会进一步降低。
那么他跟国际上的一些比较，比如说同类的调查，美国美联储的调查SCF，在2010年随机样本是32.2%的回访率，富裕样本是67.3%。那欧洲央行[微博]调查的在欧盟国家比如说德国是69.7%的拒访率，比利时是57.6%，法国是30.0%，芬兰11.1%，葡萄牙拒访率是10.3%。所以说我们11%的拒访率是做了难以想象大量的努力获得的。
样本量是不是足够大，是不是真实？我们知道样本的随机性才是样本是否能真正代表总体的关键。那么对于我们中国来说有4亿户家庭，即使我们样本是40万户，那也仅仅是千份之一。所以样本量的大小主要是决定统计分析结果的误差，抽样误差是随着样本量的扩大减少，但递减速度减少。比如说2011年CHFS数据中收入的均值是54271元，标准差为201438元。样本量为8400户，抽样误差是2200元。样本量为28000户，抽样误差是1200元，是这样的情况。
真实性，那我们在问卷的设计过程中，他本身计算机这样的一个辅助访问系统，我们和问卷来前后呼应，防止这样相互矛盾的情况。那会不会存在瞒报或者低报的情况？我们不能说我们的调查里面不存在瞒报和低报，高收入阶层往往容易出现这样的情况。那在以往的数据终，我们高收入家庭他的比例和收入高的程度已经是远远高于其他机构得出的数据了。我们可能会离真相更近一步，但是可能离真相还有一定的距离。
还有就是长期跟踪，我们看到经过长期的跟踪合作之后，受访户对我们的信任大幅度增加。我们收到了受访户的邮件、电话以及亲自到我们中心来说他们的感受，就是2011年受访之后，2013年他们更主动的参与了。2013年、2015年、2017年我觉得我们会越来越接近真实情况。
那是否具有代表性？我们看到这是2011年的数据，国家统计局是0.513，我们统计的是0.497。家庭规模非常接近平均年龄是36.87岁，我们是38.96岁，国家统计局0.514的男性比例，我们是0.505。我们的平均年龄稍微大一点，我们可以看到每一个年龄细微的差别都在我们的样本中反映出来了，但是我们的人数数量确实是少一些，这里面的问题是说我们没有记录下富士康这样由年轻人组成的大规模的这么一个聚集地来访问，这个我们可以进行调整，都是可以的。
其他信息我们可以看到，个体工商户官方数据是4436万，我们推算的是4423万，我们推断小微企业总数是1134万，官方数据是1170万。我们推断个税总额是3708亿，国家数据是3730亿，公务员总数是709万，国家公开数字是689.4万。所以我们认为我们的可靠性和真实性还是真的新来的。
建立基础数据库的重要性，这个项目是2009年发起的，初期是为了学术和政策研究提供一个基础的数据库。但是随着这些信息的发展，这个工作的不断深入，我们认识到了基础数据库建设的意义，他在很多方面超出了学术的范畴。比如说我们在家庭资产，民间借贷，住房需求方面没有一个公开的，可以供中国所有家庭来参考的这样一个基本情况的数据。然后我们在收入等方面，实际上为现有的这样各种各样的统计数据提供一个独立的验证，那这个数据库的产生和基于数据库大量的研究，实际上对中国的老百姓和中国工商业界也是有很大帮助的，这是这个项目的调查和这个数据库超越学术的一个意义。
我们这次的研究，在6月10日发布的中国城镇家庭住房空置率和住房发展需求中依赖的数据，就是产生中国家庭金融调查的数据。这里面的城镇是我们采用国家统计局定义的城镇，我们来看从我们样本中获得的这些城镇的概念里面，它的常住口径从家庭层面来统计的话，57.4%是居住在城镇的，42.6%的家庭是居住在农村。但是按人口来算的话，因为我们知道农村的家庭人数会稍微比城市多一点，从人口数来算的话我们是52.5%的人口居住在城镇，47.5%的人口居住在农村。如果按照户籍来说40.1%的家庭居住在城镇，59.9%的居住在农村。户籍人口38.5%居住在城镇，61.5%居住在城镇。在1048个社区里面577个是国家统计局定义的城镇，471个是国家统计局定义的农村。
在城镇家庭里面大家可以看到这个构成，在所有城镇家庭实际上由四类构成的，就是他有本地城镇户籍，有外地的城镇户籍，有本地的农村户籍和外地的农村户籍。所有家庭本地城市户籍是53.2%，外地的是4.2%，这是我们这次研究他基于一个数据的采集和简单的一些统计指标，谢谢大家。
黄益平[微博]：感谢谭教授，我听了半天就是他们的调查是具有真实性和代表性的，那最后的结论是什么，有请甘犁教授来讲解，有请。
甘犁：谢谢黄教授，谢谢组织者给我们这么一个机会。我今天谈一下关于房地产市场方面的情况，住房空置率和住房市场趋势。从6月10日发布这个报告以后，我们得到社会各界的一些关注。今天的PPT关注的有一点点，跟原来发布的有一点点不同，但是都是细微的。
我分了几个部分，我讲一下2014年第二季度的住房市场形势，这是最后要谈的。住房拥有率非常高，而且涨的很快，城镇地区我们在2014年3月住房拥有率是89%，这个包括我住在城市的农民工在农村有房子，这是包括他们的，是城镇居民，城镇常住人口的自有住房拥有率。
这个住房拥有率远远高于发达国家，OECD国家，我这个比是城镇地区和OECD国家比高出很多。高在什么地方？高在年轻人，我们自有住房拥有率在中老年人方面是有差距，但是没有那么大。年轻人就很的差别，美国只有36.8%的住房率，我们是80.9%。这个比发达国家要高一点，我们找了几个国家做例子。
这是另外一个非常重要的数据，就是在城镇地区的居民，住在常住地区的居民包括农村，包括进城的人也包括城市户籍的，这些人他的自有住房拥有率多套的是21%。这个多套房部分在城镇在农村的房，比如是我在北京有一套房子，我在老家、农村有一套房子，这个也算是多套房。
那么什么样的家庭拥有多套房？很简单，一个是跟收入水平相关。在中国城镇家庭最有钱的1%的家庭，他的自有住房拥有率是53.1%，超过了50%。另外家庭是否经历过拆迁，是否拥有成年子女，这样的家庭多套房拥有率可能高一些。比如说拥有成年子女的是22.6%拥有，没有的只是16.4%多。
实际上刚需概念是非常清晰的，什么叫刚需？这边学过经济的肯定知道这个弹性系数，它很小，这就是刚需。我们现在把刚需定义为三类，第一类是无房家庭，没有住房的家庭为刚需，这个大家都比较同意。第二类和第三类大家比较有争议，但是我们还是宽泛的定义为是这样。第一个是人房分离，比如说我在北京工作，但是在北京没有房子，我在外地有房子，这个我们叫做人房分离，我们把它算成刚需。另外就是分家需求，就是啃老族，跟父母住在一起，自己觉得自己没有房子，但是统计意义上你是一个家庭，所以你算是有房子的，那么这些年轻人说我们是被有房，我们把它拆出来，区分出来。
那么这个情况是这样，从无房的家庭，我们从2011年8月第一次查，到2014年3月无房家庭比例从15.2%降到了10.8%，分家需求从7.3%增加到7.8%，总的中国总需求从28%到22%，人房分离是5.8%到3.7%，所以我们对刚需是有一个比较宽泛的定义。
另外是改善性需求，这是住房过程中大家反复谈到的。改善性需求没有一个明确的定义，一个是房子老和旧。如果你在现有房子住够20年以上，我认为你有改善需求，因为这有原始数据在这儿，这个数据是可以调整的，就是研究人员可以通过这个数据来进行自己的定义。20年以上是第一类，住够5年以上，但是你房子小，人均居住面积是低于本省人均面积中位数，这两位我们算是有改善性需求。排除掉年龄比较大的，我们认为改善需求不是那么大的，比如说60岁或者60岁以上的我们排出掉，这样算下来城镇有13.1%的家庭有改善性需求，这也是很大的比例。
我们同时看到13.1%是改善性需求，那刚需是24.6%，那能不能买得起房子呢？
第一我们看这个家庭的资产能否负担30%的首付款，或者说换房家庭现有的住房资产是不是足以支付2012年本省新房的均值。这两类可以看到3.1%和3.9%。
第二类是按照住房房价收入比看的，我们取了三种，是3倍、6倍、8倍。不同的算法，负担的比例会有变化。
第三类，如果你想办法把首付付了，我们看到你家庭月收入是不是能承担你的房贷，我们用30%、40%和50%来算，不同的算法有不同的负担比例。
最后，可以看到这是个总结，基本上简单的说我们认为过去3天当中，刚需住房需求当中未满足部分在显著降低。低收入家庭未满足刚性需求旺盛，13.1%的家庭有潜在改善需求。不同的算法潜在的刚需和潜在的改善需求，其中18%或者39%能够被满足，那么这是没有房子的刚需家庭相对来说是比较穷的，当然不是所以的，这是我们计算的刚需满足的情况。
第三是空置率，空置率首先有一个定义的问题。简单讲我们空置数据是怎么来的，我们空置数据来自两套不同的来源。第一套是韩教授讲的就是我们排空的过程中，这个房子没人了，有这样一个计算。第二种就是我们问了每个家庭有多少套房子，每套房子问了是不是自住的，是不是租出去了，如果没有自住也没有租出去那就是空置的，我们不知道空置了多长时间。第二个情况比如说你在香山买了套房子，偶尔去一趟，那香山的这个房子就算作空置，这是我们整个空置的定义，就是把它讲的清楚点。
那空置我们专门把它分成了两类，就是所谓首套房空置和多套房空置。比如说我在北京工作，在成都有房子，那这样就算是首套房空置，这之前是5.1%2014年的时候。那空置比例我们高于其他国家和地区，比如说美国的空置率是有一些争议的，我们没有列出来。
总体空置率东中西部是比较相似的，那东部单套房空置率要低一点，就是在东部有房子到中西部打工的情况比较少。三线城市它的空置率高于一、二线城市，但是一线城市首套房空置率非常低只有3%，18.2%是多套房空置。另外在六大城市当中，就是我们的空置率现在在六大城市比如说北京、上海、天津、武汉、重庆和成都，这六个城市重庆空置率最高，北京上海空置率相对低一些，18.5%和19.5%，首套房五空置率只有2.9%。成都首套房空置率比较高，有9.2%，这是我们数据反映的一个特点。
按商品类别这比以前的数据更细了一点，中国城镇住房是很复杂的，商品房集中了一部分。在最下面一行是存量占比，就是目前在我们整个城镇住房当中，这个城镇是国家统计局定义的城镇。9.7%是拆迁换房，自建房18.6%，这是我们全国不同类型房子的空置率。
商品房的空置率是大家比较关心的，一线城市商品房空置率是18.4%，远远低于二线或者三线城市。我讲一下我们三线城市的定义，是出了一线二线之外的所有城市、城镇都叫三线城市。你会看到18.4%是这样的数字，相对来说低不少。小产权房现在的空置非常严重，买了以后我们小产权城镇占比是6.5%。那么按建筑面积，你会看到空置房比较大的是90—150平米的他的空置率是最高的，达到25.5%和26.1%，其他小户型的空置率要低一些，大于150平米的房子空置率也相对于低，但是也不低，19.4%，这是从住房的面积来看。
原因，首先是收入，为什么家庭会有空置呢？首先是收入，然后看投资风险和偏好，第三个看到工商业，最后看适龄未婚男性。如果你家里面有适龄未婚男性，这个工资比例是28%，没有的是23.9%，这个是房价比。
最后是一个总结，这个总结实际上反映了我们各种不同的因素对空置率的贡献程度。比如说收入提高，教育水平提高，他的空置率都有些正面的影响。适龄结婚男性这个是大家都在谈到很多的丈母娘经济，它增加了2.2个百分点，统计上很显著，但是在经济意义上没有那么重要。
投资风险和首套房收益相对来说动空置率的贡献率很大，比如说投资风险偏好强的家庭增加5.3个百分点，房价租金比每提高1倍增加6.1个百分点。最后一个影响是城镇化，这一轮房地产市场城镇化的概念非常严重，城镇化痕迹非常严重，城镇化率会减少空置率，但是增加10个百分点有非常巨大的城镇化率的增加，只降低空置率2.6个百分点。它有作用，但作用没有那么大。这是我们关于空置率的一个小结。
下面是一个风险，这是我们在整个购买住房资金当中，有一部分是自有的钱，有一部分是向亲戚朋友借的钱，还有一部分是向银行借的钱。当前的余额是43%这在空置房当中，那按照这个比例一算，相当于中国目前我们以9.8万亿为基础的话，按照目前中国是4.2万亿住房贷款沉淀在空置房里面。现在有一种说法是你把9.8取掉以后，你得到的数据可能是4.2万亿还是3万亿，这个影响都不大。
那城镇家庭的总资产包括各种工商业资产，房地产，金融资产，汽车等等有11.8%在空置房里面。我们认为这是社会资源的一个巨大浪费，对个人来说不一定是浪费，因为这是他的投资，不管是理性还是非理性是他自己的一个选择，但是对社会资源我们认为是一个浪费。
这个是我们对中国房地产市场的一个压力测试，这个压力测试在外面重视的不太够。如果真的是房价下跌，市场会发生什么情况？谁也不知道，谁也没法判断。那我们怎么判断？我们的判断是这样，假设我们压力测试一下。就是假设房地产价格普遍降5%，那么我们看降后的价格和他购买价格的差距多少家庭，多少房子可能是亏本的，潜在亏本的。那么数据还是蛮吓人的，比如说你5%以后，非空置住房就是有人住的房子是6.6%亏本，空置住房当中有17.1%是亏本的。17.1%乘以住房总量这个数很大，当然这个家庭不一定会卖，他有自己的需求，但是至少对市场做了一个判断，这个压力的判断觉得这是蛮大的压力。我们可以看到我们的PPT，往上走，比如说到了10%和20%的空置住房这是潜在亏本的。那么对于银行来说房贷的压力不大，我们的首付比例很高，所以这个压力并不大。
下面谈一下对空置率计算疑问的回复，最近有各种各样社会各界的质疑，我们对这个质疑是非常欢迎的。我觉得是帮助我们对这个问题理解的更加深入，所以我今天对这个问题稍微做一点回复。基本上质疑的主要点是中国城镇住房增量估算有所差距，一些研究人员对我们的增量都会有一些争议。
我现在把这个问题大概讲一下，我们的增量分成三部分。第一部分就是国家统计局公布的城镇住房竣工面积，在1998年—2013年期间是106亿平米，这部分我们的数据是类似的，大家都清楚这个数据，没问题。我们看我们商品房的增量，就是我们房子增量也是类似的。那么第二部分就是没有在国家统计局统计范围内的自建房，这个现在争议很大，说为什么会有这么多自建房。
那么自建房包括两类，我简单讲一下。第一类就是农村的住房变为城镇的社区，程度地区。就是统计局把这个编码给改了，我人没有动，我房子还在这儿，我还是农村户口，但是我这个地方因为建设的变化就变成统计局意义上的城镇地区，那么这部分房子我们估算了一下。一个是农村住房变为城镇地区，第二个是已经成为城镇地区的城镇居民的自建房。我们估算了一下总量是2900多套，大概52亿的量。
再就是在新增住房当中有小产权的，有农村集体土地的使用权，这个是8.3亿平米，这是我们数据算下来的。拆迁面积我们数据里面，问了每一户是否经历了拆迁，哪年拆迁的，拆迁面积多少。拆迁以后我们算了一下，数据估算下来1998年—2014年总拆迁面积是23亿，新增住房面积减去拆迁面积是143亿平米，这是高于其他机构测算出来的70—80亿平米的情况，这是城镇住房的增量。那现在城镇家庭增加了7千万，房子多了143亿，那肯定有大量的房子是空着的，这是毫无疑问的，所以这是我们在总量的估算上的情况。这个比前一段时间做的会更细一点，这是我们的对比。
那自建房是很重要的一部分，自建房是52亿平米，刚才我讲自建房分为两类，一个是农村改为城镇，7千万进城农村户籍并不是大家携家带口，扛着背包就进城了。相当一部分是带房进城，人和房没有变，但是划成了城镇地区，这是很重要的，以前好像不是特别清楚这个过程。在我们利用统计局的统计区划和城乡调查，我们调查了2009年到2013年的1048个社区和村委会，有22个由乡变成了镇，占2013年城镇社区的3.9%。这是编码变化，当然在当地的情况我们是有一些评估的，我们现在专门有这样一个项目在做城镇化的一个评估。
第二个城镇地区的自建房有法可依，1983年和2007年国家公布的法律都对这个事情有规定，你自建的可以自报，一共是52亿平米。有的自建房条件比较好，有的条件比较差，我们不去个别分析。那条件比较差，有些机构就说这个房子是非法的或者是不是非法的，那这个是非法的房子就要搬掉，那这些人要搬到商品房里，那谁来花这个钱搬？我们确实有结构的不平衡，大量新建商品房是空着的，很多人是居住在自建房里的，这些人要搬到商品房里，这不是一件容易的事，也不是我们学术研究即刻就可以做的，政府可能也做不到。这需要大量的经费，大量的经费，包括能不能买得起谁也说不清楚。
最后讲一下趋势，我们有几个估计。第一个是看到可实现的刚性需求，刚才我们算了一下，我讲讲我们是怎么算的。存量房是2300万，可实现改善的住房是950万套，一共是3250套。那空置房是4898万套，待售商品房是350万套，一共是5248万套。我们说存量房过剩，但是不是所有存量住房都会一次性推向市场，不可能的。就是在这个静态时点上我们的空着的房子都有一些可承担的需求，这是第一个。谈增量，我们分为三部分。第一个我们城镇化，第二个我们新增城镇人口都长大了，第三个是拆迁征地。
城镇化我想说一个基本的观点，中国城镇化进程在今后5年时间一定是会减少的，我们另外有一些研究可以再讲。原因很简单，农村的年轻人都已经进城了，能进的都进了。16—30岁的农村户籍中有58.7%已经进城了，31—45岁当中有46.6%都已经进城了。一些中老年人，身体不太好的人这些人进城那谁出钱？他们进来干什么？这跟以前的城镇化进程是不一样的，所以我们城镇化进程不会说到70%，我们到目前这个情况是到不了70%，真正城镇化到70%要到很多年以后了，比较年老的农村户籍人口他们可能要逐渐退出来，我们城镇化的速度才会增加，所以这有个过程，不是简单的类推就可以解决的，这是我们的总结。
那我们的乐观估计未来城镇化率是0.84%，而不是国家统计局说的1.53%，就是差不多只有他的一半，这是乐观估计。
新增住房，我们按照0.84%城镇化率计算，新增农民工336万，拆迁242万。我们对产能估算做的更精细一些，产能按照这个图来讲，我们新增的需求大概是895万套，产能开工面积、竣工面积、算下来大概是1600—2000万套，这个比以前的数据更精细一些。从住房存量来说过剩，从住房的增量来说过剩，这是我们对住房市场一个基本的判断。
趋势，趋势很难讲，都在讲拐点，很难讲趋势。我用一个数据表明我们对趋势的理解，你会看到这个图，蓝色的线讲的是当年新住房家庭当中首套房的比例，就第一次购房的比例。红线是当年新购房家庭当中，有一套房家庭比例，绿线是购房家庭当中有多套房的比例。这个比例在2013年开始是90%，大部分人没房子。2014年的时候这个比例基本上低于50%了，所以我们认为目前中国家庭，中国的购房不是在首套房这种刚需的驱动了，而更多的是靠投资驱动，所以你要看拐点。刚才黄教授说了，可以从价格，从交易量看。我是看购房价格中的交易量，看是不是有拐点，是这种看法。
调控思路比较简单，我们住房有空置那就要盘活存量，减少浪费，目前来看就是多套房征税，增加多套房持有成本。免除房子税费，规范房租市场，保护出租双方利益。可能有规范出来，我们是第一次把空置率数据算出来，把他统计调查出来。所以我觉得正确的房地产调控最主要的方式还不是去限购，放开限购等等，而是把信息收集起来。你比如说北大，中关村这个地方，你把中关村这一片小区空置的情况告诉我们，要在中关村买房的人一查，这个地方空置很严重，该不该买，就可以引导大家的预期，能让大家把事情搞清楚。没有信息我怎么做决定？我只是听亲戚朋友说，听房地产开发商说？这不行，所以我觉得这是信息的披露，与引导预期的话这是最重要的。
还有就是少建，因为房子已经多了，住不起房子的家庭怎么办？发住房补贴，这个趋势是全世界的。就是建房子的，美国有大量的保障房，不仅是没建而且是在摧毁，在炸掉。住房保障由建改租，让租房市场活跃起来，让存量房活跃起来。我的房子租出去了，如果真的是自建房卖也很困难，实际上房地产这是软着陆，如果说泡沫破灭的话，这样至少会好一些吧。其实都很简单的道理，现在房子空着，风吹草动需要钱，我马上就想去卖了，那我降10%卖不掉，降低15%，那房地产市场就垮掉了。
我最后谈一下2014年第二季度，我们刚刚出来的数据和房地产市场的一个情况。住房拥有率持续上升，从89%城镇地区涨到89.5%，还在上升。3月份是89%，6月份就89.5%了。第二个多套房比例还在上升从21%到22.6%，买房家庭的比例相对是平稳的，售房家庭比例在上涨。前面看到的是2013年9月到2014年3月城镇是4.8%，第二季度是2.1%，时间差不多是两个月，所以这个速度比较平稳。但是卖房家庭9—3月是0.63%的比例，二季度是0.61，所以整体来说卖房的家庭比例在上升，这样整体新房交易量就在减少了，这是我们研究的一个情况，二手房交易在上升。
那我们又问了买房家庭和买房家庭，他自己告诉我们卖房买房的动机是什么。这是比较详细的分析，改善型21%，投资24.8%，2014年同样的数据4月初的时候是比这个要低的，10%，就是投资购房加重投资型比例从10%涨到24.8%，首次购房只有22.5%，结婚分家是11.3%。
然后我们再看卖房动机，售房动机有各种需求啊，有拆迁，居住带来的改变，债务需要现金，购买新房和其他。10%的家庭预计房价会跌要出售，一季度这个比例只有3.8%，就是大家的观念在改变，而且是在分化。一部分人是在抄底，一部分人觉得房价会跌所以他就卖，这个情况是蛮有意思的，在分化住房市场的情况，至少大家的预期在分化。
空置率有所上涨，我们现在空置率是在涨的从22%到23%。对房价的预期，下面我会有个回答，如果是100就表明房价不会涨，高于100说明房价会涨，低于100那就会跌。平均来说房价会涨，只是从111.4降到了101.9。
这个图给了大家一个答案，一季度8%认为会上涨很多，28%认为会上涨一点，二季度的时候上涨的比例在下降，下降一点的比例从15.2%涨到了18.6%，下降很多反而从3.0%降到2.4%，就房地产预期目前就是这样的数据。我今天就简单的把我们关于住房空置和房地产趋势给大家汇报一下，再次感谢会议组织者给我们这样的机会，谢谢。
黄益平：感谢甘犁教授，数据非常丰富，我听来听去大概就是一个意思，风险是蛮大的，刚需在减少，空置率又很高，而且不管是看存量还是看增量都是供大于求。其他三家是不是同意这样的判断？我们请美林的陆挺博士发表他的演讲。
陆挺：谢谢大家，谢谢黄院长给我们提供这么一个平台来一起交流一些问题。接下来我们就是要激辨一下，有一些火药味。甘教授实际上我们经济系的师兄，我们对国家统计局也是质疑的，所以我们激辨估计甘教授不会生气。
实际上美国在分析一些美国数字，欧洲数字是这样的，我一般是分析我们国家统计局和人民银行的质量，实际上我们是发自内心的希望能看到越来越多的像甘犁教授这样做基础研究的，提供可参考，可竞争性的数据的来源。正因为此我用着挑剔的眼光和质疑的心态来看这个数据，那言归正传，时间有限我就不说别的了。
我们看甘教授最主要的观点，我不重复了，之率22.4%，有4.2万亿全都放在了空置住宅上。下面的结论很重要，就是我们中国房地产市场的寒冬已经到来了，现在存量40%就可以了，增量实际上现在只要一小部分就可以了，那是不是情况真的是这样呢？
这是任志强[微博]先生有一个反驳，说不可能是5千万套的空置房，他也说了一些数据。那我们来分析一下这些数据，这个数据是很重要的，这体现了甘犁教授分析的思路。他们做的是同样的调查，但是最后其要国家的总量数据来进行一个判断。那么这些数据是什么呢？到1998年和2012年之间，甘犁先生认为城镇地区净增住房面积是156亿平米，任志强先生算的是80亿平米。刚才甘教授说40亿变成了52亿，他自己也写了一些文章说明了这个调整，其有下产权房和农村集体使用方是8.3亿，包括拆迁的面积。
虽然是这样还是有20亿的差距，但是甘教授也是把这个数据缩小为了12亿，因为小产权房和农村自建房增加了12亿。我首先要指出来几个问题，我先说一下框架，我讲的数据未必是准确的。我们可以讨论一个问题，我们是不是真的有这么多空房？第二个是考虑一下空置率，再就是新增需求。
首先我们假定空置率是准确的，那实际上我认其实甘教授和任志强真正争议的地方，就是国家城镇的定义。实际上我们国家城镇的定义是非常不确定的，甘教授用的这个数据是我们国家统计局的数据，任志强先生使用的数据，实际上是国家统计局用了一个城镇中心住房，建设数据，这两个口径差别比较大。但是现在也认为，这里面实际上任志强先生忽略了小产权房，实际上任志强他们几个研究的东西我全都研究过了，他们对小产权房的研究还是比较深刻的。他们的数字实际上和甘教授的数字非常接近，差别不是很大。但是在任志强先生反驳的时候，这个数据就没有提到，这个量其实没有那么大，我们可以忽略，实际上真正的差别是城镇的问题。
实际上我这里面要说的是什么？就是甘教授一个很重要的结论，我认为是忽略了一个东西，就是我们国家在人口普查和国家统计局计算的时候，区分我们户口中间有两类户口。一个是家庭户口，一个是集体户口，人均居住面积实际上没有包括集体户口，所以计算总量上夸大了一部分，大概夸大了12%。所以实际上刚才讲的那个结论可以减少12%的数据，这是我讲的第一方面，怎么样使用人口普查数据，怎么样区分家庭户口和集体户口，实际上还是一个小问题。
真正的大问题是什么？我们看看这个数据，这是我们城镇化的数据。每年都在往上走，证明我们国家城镇化的速度也比较快。这里还有城镇人均居住问题，我们国家统计局每年也公布，但是在2005年、2006年时候当时统计口径发生了很大的变化，所以往上有一个很大的跳跃。这是每年国家统计局公布的城镇盖房数据，以及比较公认的包括任志强先生，甘犁教授说这些小产权房的数据，如果两个合在一起计算年均增量可以发现一个很大的差距。
差距在什么地方？每年盖的房子这么多是这个红线，但是按照统计局人口普查和家庭调查数据算出来要跟很多，往往高两倍还不止。而且我们这里还没有扣除拆迁的房子，如果扣除拆迁有时候高3—4倍。这个差别来自什么地方？其实甘先生提供了一个比较好的解决方案，就是自建房，但是实际上这恰好是我们要说的一个问题。
什么是自建房？农村的自建房是能不能算到中国城镇地区？我们中国城镇化定义究竟发生了哪些变化？是不是我们纳入中国城镇居民这个人口，这个区域真的是城市吗？这个答案是否定的，国际上对中国城镇，对中国人口普查和家庭调查研究往往诟病的地方，就是中国城镇化可以不断的反复，不断的变迁，在很多地方实际上远远夸大了中国城镇化速度，远远夸大了城镇化这样的一个我们叫做规模。
但是另一方面，它恰恰又把中国城镇化，有一方面漏报，他夸大了什么？就是我们中国建制城镇化，刚才也提到了一些。往往是县改市，市改区，后来县改市不允许了直接改成区了。这是关注我国真正人口普查的这样一个定义，还有我城镇定义，我们可以先忽略一下，不谈这个时间点的关系，我就直接讲到这个建设城镇化，我们最终一些数据的回顾。
那么1997年的时候我国是35万平方公里，到2011年是64万平方公里，1997年我国建成区的面积是1.36万平方公里。我们国家统计局后来在200年的时候，尤其在2005年、2006年的时候做了一个修订，就是居委会和村委会的区分。尤其是2011年的时候调查的时候，他们调查了320个社区，其中有20个社区国家统计局编码是城镇，实际上他一看还是村委会。实际上还有很多正儿八经的村委会也被编入城镇地区，原因是什么？因为我们国家的城镇定义中有这么一条，就是实际建设，如果我们有一些基础建设已经延伸到了这些村委会，也可以算为城镇化。这里开的口子就比较大了，有些地方好大喜功。比如说这个地方通了公路和自来水，就变成了城镇。
看我们看一下这个数据，这是所谓的城镇居民，大家看到这个数据就可以看到中国城镇究竟是怎么一回事情。我们看城镇中间非农业人口是257，农业人口是145，单位是百万。那我们再来看家庭，我们再用家庭户来推算的话，中国40%的家庭至少是农业户口，有人会说现在我们接下来要探讨的是这个，农业户口中间是不是包括了农民工的？我们用一个最保守的计算办法，这个计算办法在这边。我们根据2011年和2013年现代国家统计局有个农民工的调查，有个质量估计，我认为还是有一些有用的信息的。
六普中间城镇人口中只有3410万人一人户，15—50岁的被认为可以是农民工的是2100万。我们举家外出的农民工是3千万，然后我们自己出去的，不是举家出去的农民工有多少？1亿。实际上根本不可能涵盖在我们国家六普数据中间，我可以说绝大部分都被忽略了。那么我根据这个数据推断一下，三成左右的居民在农村的住房被当成了城镇住房，那我们回过头来再看自建房。
所谓自建房绝大部分是这些房子，甘教授后来又调整了这个数据，现在是2900万到，实际上跟这个数据已经有所靠近了。这个房子能不能当做城市里的房子？很简单的档案是绝大部分不能。其实我们还有个问题，就是看一下西财家庭调查的数据。西财的数据里面，我现在手头上有最详细的样本数据，是2012年出版的关于2011年调查的一个数据。我认为在他们的样本中间，因为他们的样本抽样主要办法，实际上还是按照国家土地局编码系统来抽样的。为什么？他们用了分层抽样的办法，一定要依赖于总体的情况。所以这就决定了西财的家庭调查不可能脱离于国家统计局家庭调查和六普数据。
我们仔细分析了他们家庭调查的数据之后，比如说20个小区开始就发现有问题，本来是城镇，后来发现是乡村，有19个社区啊。我们再来看这里面的第三条，西财的调查中间可以推断的是，他们城镇中间的家庭调查的户数里面，至少有1661个家庭是农业户籍占29.4%。也许就是农民工啊，有的人说的，我认为不是，为什么呢？我们再来看土地，在他们的样本中间城镇地区中间，有地的家庭有1268户，占22.4%。这城里的人怎么会有地呢？当然你也可以说我在城里面打工，然后我的地在老家，也有这种可能，当然甘教授可以再做个澄清。
接下来还有一条，在西财2011年样本中间单人户是564户，城镇按比例来算是378户，占样本比例是1.3%，城镇人口是2.5%。我们2011年单人外出农民工有1.26亿人，占人口的9.3%城镇人口是18.2%，实际上我们把农村的去掉了，不止这些，要占20%。也就是说，实际上得出一个结论，西财家庭调查样本实际上跟国家统计局样本没什么区别，这也是为什么两者数字可以吻合起来，一点都不奇怪，但是这里面恰恰就有很大的问题。
第一，涵盖了大量的农村地区，在我看来保守估计25%，或者30%也不为过。
第二，绝大部分农民工没有被包含进去，因为很多人没被调查到。这些人比例是多少？按照国家统计局的数字，2013年最新数字我们1.7亿农民工住在什么地方？有50%的人住在工棚、集体宿舍还有生产场所，还有将近17%的人是合租，这些人我相信不会在家庭调查的样本里面。也就是说，有70%的农民工不在调查范围之内，那只剩下了30%被调查所录入。
这是我们说了对总体样本的看法，那这是我的结论。我认为西财高估了我国城市空置房34%—50%。为什么？因为我们国家新建的房子大部分是毛坯房，只有在比较大的城市才盖现房住。保守估计，这个事情我这两年专门请了房地产分析员，60%的房子是毛坯房。你就给他半年时间装修，那如果去掉这些，实际上我们现在真正的空置房，按照空置率来计算的话是3千万套左右。
那我们换一个角度来讲，其实刚才甘犁教授也说了，2013年空置房占了842万套，城镇化是4千万人，户均2.8人算需要144万套。那包括小产权房，这两年我国城镇建成的2250万套，那等于说这两年根本没有拆迁。那可能吗？应该是不可能。
实际上这次重点不是我估计，我关键是反驳，但是我还是要有点我自己的估计，毕竟我们是做这个行业的。我们做这个行业实在是没办法，有时候得拿出点数字出来。那什么样的估计呢？我们使用一个我认为相对比较可靠的数据，就是在建设部2005年公布的数据，这个毫无疑问户籍人口是偏低的，没有户籍的人在城市里也有房子这是肯定的，我们把当时在盖的小产权房算到里面去。我们再计算每年新盖的房子再加上合理的拆迁，那我们估算现在城里面，我说的城里是真正的城镇，不是农村地区算上取得，我认为是108亿平方米，面积是26.1平人均面积。中间的红线是200年前盖的房子，为什么我们用2000年呢？因为我们中国住房私有化，改革是1998年开始，之前盖的房子大家都知道质量什么样，估计接下来会有大量的这时候建的房子被拆掉。
那还有很重要的另外一个问题，希望大家看到以后不要睡着，西财城镇住房空置率可靠不可靠？我认为这里面可争议的地方更多。首先我要说一点，这里面涉及到统计局抽样的问题，抽样的问题实际上这里面是非常复杂的。刚才我讲其实西财的调查，因为我们用统计学抽样来看，前面的抽样分层都由国家统计局提供的数据做支撑，但是他确定了市县的时候，来考虑社区的时候他已经每年数据支撑了，要依赖自己的数据系统。他们怎么抽的？很简单，我仔细阅读了他们2011年报告，我认为他们是非常诚实的，很多做调查的不把细节告诉我们。
实际上很简单，富人区抽50个多一点，穷的抽少一点，最少的25个。学过统计的人都知道，我可以做权重的调整，当你没有一个全国性的数据支撑的时候，是依赖于本身家庭调查的时候，这个权重的调整是非常困难的。这里面的随意性是非常大的，随意性大到什么地步？我给大家举一个例子。2012年在西财的报告中，2011年的住房有多套房的比例是19.1%，19.1%的城镇家庭有多套。后来我咨询了他们，他们把数字下调到了15.9%，下调的比例是多少？20%。那实际上也就是告诉了我们这权重调整的空间，最起码是20%。
我可以这么说，这个权重如果不调整的话，很多事的确是有问题的。比如说关于城镇住房自有住房拥有率，他们用是农村户籍和城市户籍，他们计算的有城市户籍的家庭没有经过调查的比例是这样。那么还有一个什么问题呢？就是使用国家统计局的编码器所导致的偏差，为什么？县改市，市改区，在过去十几年更多发生在什么地方？在发达地区。比如说江苏通州县，现在摇身一变变成通州区，现在很多都是城镇户口了，但是那个地方90%还是农村。
但是正因为他市改区和县改区主要发生在什么地方？比较发达的地方。比如说像苏州下面，无锡下面很多都变成区了。广东那边也是一样，像佛山中山都变成区了，使得我们比较富有的农村地区的住房被纳入了城镇住房系统，这也是为什么说自建房2900万套，一点都不奇怪。但是他主要是在发达地区的城镇建设化，扭曲了整个样本，所以即使你使用国家统计局进行数据的调整，还是有很大偏差的。
所以我认为，这里面跟我们住房没有关系，前两年有一个辩症的关系，就是用这个基尼系数，他富人抽的多，穷人抽的少，是这个原因。
接下来我要质疑空置率的计算方法，我们有这样一个表，这个表格从2011年的西财表格中拷贝下来，0套、1套、2套，农村的都有，这是经过调整的，但是我们需要更详细的数据。我们现在把这个表做的更详细一点，0套、1套、2套、3套、3套以上，我们其实不需要别的信息，我应该能够初步计算我们城镇中间的住房空置率。为什么？有0套的人我想做家庭调查的应该都跑到人家里去了，但是他们都住着房子，这是0。有两套房的乘以2，39.93，三套房的1.6，我就用了平均数是5，算出来是1.6。那么100个家庭有多少套房子？是111.46。空置率应该怎么计算？我们有100个家庭住在了111.46套房里，空置率是10.3。而西财的数据是20.6%，是我这个数据的两倍。有一种可能性，0套住房的那些人全是住在马路上的，这个可能性不大，那这是怎么计算的？我有个疑问。按照我这样粗糙计算的方法得出来的数字只有他们数字的一半。
那还有第三个问题，西财关于城镇住房需求供给的分析，实际上他们数据有一些调整，所以我这里面稍微有那么一点点过时。他们把需求分为两类，一个是存量一个是新增的。比如说新增的成年人和去世老年人都可以低估，就是高峰期在这儿是20—25岁的人，这些人口我经过初步估算，他们这些人的需求完全可能是这样的趋势。这个问题就变得简单了，我们看一看我们需求供给的分析核心是在什么地方。
我认为核心实际上就是关于中国农民工的问题，这个不是小问题，刚才我讲的这些数据，1.7亿。实际上还不是1.7亿，为什么呢？我再说一下，这1.7亿只是出去打工的人，还没有包括他们的小孩。那我们看一看他们的小孩有多少？最保守的估计我查到2012年教育部公布的1260万的随迁子女，妇联的数字就是留守儿童是6102.万，所以这里面是不可低估的。
按照西财说法农村大部分人已经进入城市了，年轻人50%多都进入城市了，但是进入城市不表示他真正的被纳入调查。那他们为什么？因为大部分人住在工棚和宿舍里，并没有被调查到。这是农民工住的地方，和过年回去的样子。为什么我对这个图比较有感情呢？因为我自己小时候就在这个环境里面，看到了这样的情况。我自己不是随迁子女，但是我周围绝大部分人，在我小时候都是在外面生活的是这样的状态，过年的时候也是这样的状态回来的。
所以农民工的住房需求是多少？保守估计我认为有城镇住宅需求，农民工及其家属有2.2亿，我这里仔细计算。如果1.66亿的农民工为基础，举家外出的人3500人，住房需求除以2是1700万，还有住房需求大概是1亿套，总计可能有1.2亿套。当然我们这里面有拆迁，还有城镇有更新的一个需求。
接下来我再分析一下供给的情况，首先我们不能保守估计降低，我也认为实际上，今天我讲了这么多，很多人以为我们对房地产的估计不太乐观，很多地方大家说有拐点，那是不是真的这么悲观，是不是真的进入了寒冬，是不是我们真正的建设量只有以前的一半？其实我认为也不一定，我们可以看看这个供给分析。
这是以前的数据，现在已经做了一些调整了，商品房是年均供给1300万套，商品住房新开工面积不是未来供应量考核的一些指标，为什么？虚报现象特别严重。为什么虚报？这跟我们国家土地政策是有关系的。最上面的线是过去若干年我们国家新开工面积，最下面的县是完工的面积，大家看到这个差别越来越大，虚报情况比较厉害。
过去两三年，我们商品住宅真正的开工面积变化不大，都是在8亿平米左右。还有就是刚才甘教授说的，我们的保障房是不是接下来7200万套？我没有这么乐观，中国保障房我们大家都比较熟悉，过去几年已经存在着非常严重的虚报了，今年把目标提的很高，希望达到4500万套，仅此而已。
最后说一下我们目前空置房并不是真正的有效的供给，为什么不是有效的供给呢？我老家是农村的，农村里都有房，现在年轻人结婚了要到城里买房。所以不能因为我们在农村里有房，特别是在建制城镇化里面30%的家庭有房就认为他没有需求，实际上这部分人的需求还是很高的，甚至高于其他农村地区的需求。这是房子本身，应该说将来大部分还是要被拆掉了。
造成我们国家这样情况的真正问题，也是涉及到我们对政策的建议。我认为第一个就是户籍制度，我认为这是非常落后的，也是实际上我们现在中国很多问题的一个根源。这不仅仅是在农业和非农业之间，而且是在城市之间也有很大的问题，一般是在小城镇上班，他是不可能拿到这边户籍的。
还有土地制度，我们中国现在有很严重的现象，要不你变成城里人。如果不是北京、上海这样的大户口他也不愿意，拿到城市户籍一定要放弃农村土地，这是中国土地制度很严重的一个问题。还有限购的问题，这是国家政策资源配置的一些情况。
那我们之前住房我认为最严重的问题，其实不是我们过量的供应，我们跟一些国家在经济高速增长阶段和他们四化比较低的阶段，我们目前房地产投资规模不算高，基本上和他们持平。但是我们的浪费非常严重，我们第一代浪费，就是中国农民工1.5亿农民工，在中国农村里面大量建房，而这些房子现在很多是空置的。所以你如果把农村的空置房都算进去的话，你再多说几千万都没问题。你夏天让学生去暑期做调查，那空置房就会高，如果春节的时候调查那就会低。
还有在北京打工的人，第一在这边买不起，太贵了。还有买得起但是买不了的，因为有限购。有的是为了户籍，要解决小孩上学的问题，还有居家养老的问题，这都是人户分离的状态。那只有我们国家可以说是农村里面盖房，按面积来计算，直到2005年都高于国家城镇的盖房。
还有我们知道有一些鬼城，还有政府头脑发热或者是各种各样原因造成的空置房不会得到很好的控制。谁也不会住到鄂尔多斯去，是这样的。那我这边的结尾是这样，也是一个政策的建议，其实我们当时不想做政策的建议，但是甘教授刚才有政策建议，那我们业提供一个。
政策建议虽然说比较虚无缥渺，但是我们认为真正要结果中国目前很多问题，城镇住房方面的问题，还是需要在制度上做一些突破，而这个制度突破我认为并不是遥不可及的。
我们看一看在6月底的时候，中央政治局开会，实际上我认为这就是围绕已经进城的农民工并没有被纳入城镇调查统计的，并没有被纳入社会保障系统的这部分城镇化，数量很大，问题也很严重。当然了，我认为这里面的想法是好的，可实施操作的这些步骤是缺乏的。为什么呢？因为接下来中国户籍制度的改革，一个关键的土地制度改革，土地制度改革方面也提到了，但是迈得不子实在太小了。但是我认为有些方面是有所突破的，尤其是有些中小城市，尤其对一些有城市户籍的人来讲，他从小城市到种型城市，他户籍的变化可能比较容易，比如说武汉就比较放松。为什么？随着国家基础设施的改善，城市竞争劳动力力度也在上升。我们劳动力的价格也是越来越上升，那在这样的过程中，我认为城市自己有这个动力，尤其是那些二三线城市自己有这个动力，足够放松户籍的限制。
最后说一点，就是我们对未来供给需求的估算，大概认为我们接下来农民工需要差不多9千万到1亿套的房子，还有拆迁。我们认为大概接下来每年要完工1.1亿套左右，如果以面积来计算的话，我相信我们实际上已经处于盈利的顶点，拐点已经过去，但是不代表投资的高峰就一定过去了。为什么呢？因为一个国家的发展不仅仅是以面积来计算的，而是以质量和综合配套计算的，住房投资还有可能维持5%—10%的增长。但是我们不是美国，不是西班牙和葡萄牙，突然从高点下跌一半，维持不变的这样一个情况。
如果我们具体看的话，我们用一句话讲，以前是从哪里来到哪里买房，以后是哪里有稳定的工作到哪里去买房。那房地产开发商在这个中间会有分化，小的可能会倒闭，大的公司治理好的可能会有更好的前景。可能也会有一些财政困境，但是总体上中国房地产市场需求还是稳定在目前的状态的，所以我的演讲就先到这儿，谢谢大家。
黄益平：听起来陆挺是做的很多工作，我感觉他一个人做的工作不比西财的少。我感觉到他大概的意思是说拐点可能已经过了，但是问题没有那么严重，这是他总体的一个判断。无论是看城镇化的定义和空置率的计算，可能最后的空置率没有这么高。没关系，甘教授一会儿你会有时间回应他的一些质疑。下面我们请朱海斌博士发表他的演讲。
朱海斌：今天非常高兴有这个机会参加这个讨论，前面甘犁教授发表了结果引起了很大的关注，刚才陆挺也讨论了很多。在今天这个场合，昨天黄教授组织者给我们发了题目，点了几个命题的讨论。所以我想今天先跳出甘犁教授的文章，谈几个比较大的问题第一对中国房地产走势的一个基本判断，第二中国房地产市场调整对整个金融体系还有对宏观经济大致的影响，第三个就是把中国房地产问题放到国际比较的环境，现在我们房地产的泡沫大概有多严重，这是黄教授给我们出的三个题目。最后点时间再回到甘犁教授的文章，可能我会有一些补充。
第一个问题，中国目前房地产市场一个大致走势的判断。总体的一个判断，中国房地产市场从1998年房改以后，我们说过去15年可以说黄金15年。那从目前看，这个黄金时代已经过去，在未来可见的将来，我们判断一些房地产市场更可能是向一个正常的产业过度，也有人说是未来的白银的15年，整个高投资高回报的时代已经过去了。但是房价大跌的可能性也不大，在过去两三年实际上全国房价平均下跌20%—30以上，房地产崩盘这种可能性我认为还是不大的。
这里面有几个图，是现在市场做分析的时候大家谈的比较多的，几个关于房地产的主要指标。从几个主要指标来看毫无疑问，从今年年初开始房地产市场已经进入了第一个拐点。房价在5月份开始以后，无论是统计局的数字还是搜房的数字，都首次出现环比下降。从同比的增速来看，从去年年底的高点，目前搜房刚出的百城数据平均是上升6.5%，三线城市同比持平是这样的一个概念。市场上看到更多的像其他的交易数据，新开工数据，土地出让包括库存的数据，这些指标应该说从某种意义上来说更加明显。
大家看一下这个时间序列，我个人的判断从目前看，今年上半年出现的房地产市场调整期跟2012年整个商家已经出现的房地产市场调整有一定的相似之处。但是比较一下，像住房的销售量或者是土地出让金，新增的住房建筑面积，包括像最后一个图销售库存。今年上半年其实跟2012年上半年进行的市场调整非常相似，但是有两个原因我们觉得这一次调整比2012年的调整时间会更长一些。
第一个，如果我们看市场基本面因素的话，实际上跟甘犁教授刚才说的一点很吻合。就是整个房地产市场在过去几年，可能由过去整个全局供小于求的局面变成了现在供大于求的局面。现在在统计局的数字上我们也可以非常明确的得到支持，比如说我们这里面算了一下全国在建的住房面积，除以过去12个月住房销售的总面积，大概我们把它作为一个住房供应的指标。
从历史的平均值看，大概是3.3，3.3是什么概念？如果目前在建的面积按照过去1年的速度销售的话，要卖3.3年，那我们整个住房市场施工到建成的周期这是比较接近的。那2011年是中国房地产市场一个比较明显的观点，我们说2011年这个拐点就已经出现了，2011年之前的这个指标是在均值下的比较多。那2001年以后要比这个均值的范围高很多，所以从这一点看，2013年规模以上，上半年看我们市场调整有一些类似之处。
第一个不同的要强调一下，就是我们这一次的供大于求更多的是全局性的现象。而不像2001年上半年，相对来说更集中在房价过高或者是房价上涨过快的地区，这个图里显示，我们大概推算更各个省的东部、中部和西部的一些计算住房供应指标。2011年我们看，住房供应供大于求最明显的在一线或者是沿海城市，房价上涨过快的地区。但在过去2012年、2013年，中西部的供应上升速度非常快，这媒体上也报道很多了，也非常容易理解。因为2010年底国家开始加强房地产调控急包括限购限贷措施，所以房地产2011年之后大量往三四线转移，所以这是新的供大于求的现象出现以后，更多的是出现在东部沿海，2013年略有好转，但是中部和西部这个现象非常明显。所以这是我们认为的第一个原因，就是为什么这一次调整周期会更唱一些。
第二个，如果我们从政策面来判断的话，2011年我们知道上半年调查只需要两三个季度，2012年年中6、7月份之后我们可以出现一个非常明显的变化，收拾上升期，到今年才重新进入到下一轮。2012年年终在出现了很多明确的变化，5、6月份我们两次人民银行下调存贷款利率，我们也看到增速在明显反弹。所以2012年我们说，虽然收拾在上半年出现调整，但是由于信贷政策的放松，导致了楼市调整周期的结束或者是终止。但是今年从目前来看，我们基本的一个判断是要从现在的增速或者是利率，主要的政策指标来看，下半年更可能是维持不动，不太可能出现一个比较强的反弹。所以从政策的反应来看，我们判断下半年提前结束这一轮调整进入产品周期，这个可能性要低于2012年。
从房价楼市调整的长度来看，我们整体判断就这一轮的调整期更长，而不是两三个季度。时间的关系我就不多讲了，整体的判断我们认为在未来一两年更可能出现的是局部的，或者是中部的调整，就是在全国范围内，我们看到未来一两年会有5—10的房价下滑，而不会出现崩盘式的下滑。
一方面我们城镇化的过程来看未来的需求仍然很稳定，这个刚才也是提到了，最大的需求是我们第一次城镇化，目前的比重是52%。52%在未来可能速度会有所下降，但是这个过程我们认为会比较稳定的往前走。而且另外一部分城镇化过程中出现了市民化，农民工现在已经进城，但是如何在城市里扎根，潜在需求转化为一个有效需求，这个对房地产有很大的支撑。
第二个方面收入增速比较显著，2013年底我们虽然说GDP下跌到历史以来最低值，7.7%，但是收入上涨幅度仍然是10%。从楼市房价调整来看，房价调整最主要的原因是房价收入比回到一个合理的水平。那房价收入比的调整，其实从国际上看就两个渠道，如果收入不变的情况下是通过房价的大幅下调。这个我们看在美国和欧洲近一轮的金融危机以后体现的很明显，美国、西班牙、英国，基本上2007年以后是2%—3%的收入，所以你要恢复房价收入的话就是要通过房价大幅的波动。那房价相对稳定，略有下跌的情况下，通过收入来改变的话，我觉得这可能是中国在未来几年会出现的这种情况。
第三个原因可能是房价下跌的情况，我们认为政策方面有很大的调整空间。2010年以后我们持续执行的限购限贷政策，如果说正在房地产出现要到了下行风险以后，我们觉得会出现一定的松动，这是我讲的第一个问题，对今年中国房地产走势的判断。
第二个想讲一下对于经济和经营体系的影响，这一块主要是我们在最近一段时间，房地产市场欧美投资者问的话也问的很多。欧美投资者思路基本上是以美国或者欧洲作为一个参照系，他们问的最多的是未来两年中国金融体系风险有多大，房价下跌幅度也多大，金融体系出现系统性风险有多大，这是他们关注的焦点。内在逻辑也很简单，基本上是以美国的次贷危机这个例子作为一个出发点，美国次贷危机的传导形式首先是房地产市场开始的，房价出现大幅调整，然后我们看到房价下来之后，房贷的违约大幅上升。房贷违约以后影响到金融产品质量，金融产品出现违约。那这样对银行的直接影响，就包括他投资的金融产品损失率非常高，银行也进行了一些去杠杆的努力，向各个部门贷款，再反映出实体经济的下行，这基本上是欧美投资者在分析房地产泡沫现象一个比较常用的思路。
那我们的一个观点是说，在中国如果我们需要分析房地产市场实体经济影响的话，可能我们会采取的框架是更具中国特色的。就是我们更倾向于从宏观向金融传导的形式，而不是美国从金融向宏观传导的思路。就是在中国如果我们区分金融体系的效益和宏观方面的效益的话，我们理解从短期来看宏观效益远远大于在短期之内对金融体系的影响。
那宏观效益刚才陆挺也提到了一部分，就是我们如果看整个房地产对于中国GDP的贡献率的话，基本上业界比较认同的指数是房地产行业对GDP的贡献率大概是12%—13%，1/8左右。如果加上跟房地产市场相关的行业，钢铁、水泥、家具、电器，加起来大概是接近20%，这个市场没有太大的争议，是这样一个基本的概念。
那从房地产投资对经济的影响来看，我们有一个大概的基本判断，就是说如果房地产投资的增速下降一个百分点的话对中国经济影响是0.3个百分点，间接影响也是0.3个百分点，总体影响就是0.6个百分点。那房地产市场现在是我们最担心的一个宏观经济风险，我们知道去年中国房地产增速投资在20%多，那在今年前5个月房地产投资增速已经回到了15%，就是已经跌了5个百分点。按照我们的计算的话，这5个百分点下条对今年经济增速影响已经是0.6个百分点了。如果其他因素都维持不变的话，仅仅因为市场调整我们可能会从7.7下降为7.1左右，这是我们基本的一个判断。
所以从目前来看，刚才陆挺也提到了，在未来几年我们虽然不认为房价会先崩盘，但是房地产投资可能会出现个位数，这跟我们的判断也比较接近。可能在未来几年，我觉得房地产投资增速会回到个位数。如果说个位数，就是说我们由于房地产里推动GDP的增速，这一块大概是从7.7起步，就是房地产增速从20%到个位数，下降接近两个百分点，这样对我们整个宏观经济的调整，对我们整个金融体系是最担心的一块。
如果说GDP下滑，大家说我下一步再考虑对金融体系的传导，第一我们可以说金融体系企业经营的效率，或者是企业的利润率会出现进一步下调。包括企业的营业能力会出现恶化，这不仅仅是房地产行业贷款下滑的情况，还包括外贸和中小企业的贷款下滑，这是我们最担心的一个方面。
那反过来看，我们并不太担心未来直接的第一轮对金融体系的影响。理由很简单，第一个就是如果我们看金融体系对房地产的影响，国外主要是三个板块，第一个板块就是整个银行体系的房贷，也就是家庭部门的住房贷款。第二块是银行或者是信托，非银行体系和银行体系对于房地产开发商。第三块就是作为抵押的一些其他的贷款，这是我们在座的一些金融类的项目方面三个主要的业务。
那其中房贷大家都是共同赞成的，房贷质量在中国是比较高的，即使住房价格下降百分之二三十，但是最高首付在中国要求也是比较严格的，即使房地产价格出现大幅下挑得话，那这一块也不会有所恶化。第二块就是房地产开发公司这块，这是我们最应该关注的一点，这一块其实在中国和国外有一个比较明显的不同，就是在中国房地产开发商进行借款的时候，银行并不是最主要的贷款来源。银行贷款里津津有6%—7%是直接给房地产开发商贷款的，从房地产开发商角度看他资金来源里15%是来自于银行的，那另外相当一大部分是来自于信托，那信托这里面到底有多少是对房地产开发商的？我们可以做一个很简单的推算，我们知道有一个公开数据，在目前整个信托行业资产是12万亿，他官方的数据大概是10%是直接借款到房地产行业。
当然这个数据在我们市场上有很多质疑，因为他可能有很多不是直接的对房地产方面借款的，他可能是以物权或者是其他金融产品投资的方式出现的资产方式。如果我们说稍微放宽一下的话，有百分之二三十是流向了房地产行业，那只占GDP比重的5%左右。那加上整个银行体系对房地产开发商的贷款，整个所有加起来对开发商的贷款大概是占GDP12%—13%。那这个数整体来说跟其他国家比是比较低的，从中国目前的一些现状来看，还是可以吻合的一个概念。
那为什么会出现这种情况？就是有一个原因，其实我们刚才也提到了，就是在中国的房地产行业我们是有一个预售制的，这个在其他国家是不存在的。有相当大一部分资金，30%以上是来自于预售这一块的，就是说如果房地产开发商违约了，那受到损失的就不只是一方了。那我们在经营分析框架里面这个含义有很大的不同，欧美这一块房地产开发商外在的资金来源来自银行体系，所以我们要更多的关注银行体系的风险，但是在中国他这个风险是有影子银行和家庭股和他本身三个承担的，这个扩散效应就没有欧美这么明显。
那还有土地抵押的银行贷款，占到银行贷款中的比例是20%—30%。那土地作为抵押概念是什么？就是土地的价值只是一块风险，我们更应该关注的是以土地作为抵押的本身的东西，这是我们回到了最大风险就是宏观风险上。这是我想讲的第二块，就是怎样看待房地产对整个宏观经济和金融体系风险的影响，这基本上宏观的影响是大于对整个金融体系的直接影响。
那第三个想讲一讲，如果我们把中国的房地产套路或者是房地产现象放在国际视野比较，我们现在的泡沫到底有多大？我们在媒体上经常会看到一些很吸引眼球的标题，比如说中国房地产市场目前是史上最大的泡沫等等。我们首先看一看到底我们房价上涨幅度有多大，这里面我昨天做了一个比较，根据我们现在内部的一个比较，我个人觉得相对比较可信的数字。整个全球水平九的时间里，中国平均房价上升2.36倍，2014年之前的九年。北京上涨是219，深圳是457，这是我们现在用的一个基本数据。
那如果说实际的房价上涨的话，就是说扣除通胀的上涨率这一部分，在过去2004年到2013年九年内，上升了84%，这是我们中国现在面临的一个情况。如果我们看一下一些欧美国家，我们知道在全球金融危机之前，他们的泡沫有多大。美国、英国、西班牙我这里有三个数据，美国2007年到2005年实际房价上涨是86%，扣除通胀。中国是84%，就是跟美国大致是相当的，英国从1997年到2007年十年内上升了118%，西班牙也是118%，略超过中国。所以2004年到2013中国的房价上涨速度跟英国和西班牙并没有太大的区别。
我们看金砖五国，巴西、俄罗斯和南非，巴西2005年到2013年实际房价上涨也是扣除通胀是139%，俄罗斯从2001年到2008年七年实际房价上涨是182%，南非1998年到2007年房价上涨187%，中国是84%。也就是说这些主要的发展中国家，他们在过去的十年，他们房价上涨速度要比中国更快。所以我觉得从房价的角度，仅仅这么看的话，说中国房价上涨速度最快，这个没有太多的论据来支持。
再就是我们做分析的时候，大家经常提到的就是中国和日本的一个比较，这个图一个核心的问题就是中国会不会重复日本在过去20年里头的这么一个故事。经常提到一个时点就是1989年，是日本房地产的高峰期，到1990年之后，日本房价下跌了大概50%。那现在很多人讨论的问题就是，中国在未来会不会出现类似的整个房地产市场的崩盘，就是长期的大幅度的房价的下调。
那么我想提一个问题，就是我们看日本一个比较长的周期的话，有两个阶段。1973年和1989年，我们目前情况到底更像1973年还是1989年，我个人的判断是更像1973年。那具体区别是什么？我们看一下日本在1973年以后出现了第一次房价崩盘，1973年之前我们看一下日本在1966年到1973年是非常强的房价上涨趋势，上涨了126%。在1974年—1976年间有了下跌，之后又有了上涨，又出现了20年的房价下跌。那过去20年，我们刚才讲目前的日本房价是回到了1973年前的水平，他是70年代末和80年代末这么一个调整的情况。
如果我们现在是1973年日本的情况，如果我们能避免像日本当年出现的后十年的情况的话，那我们房价大幅度下跌的可能性会小很多。几个主要的原因，我们看金融体系的信贷周期，除了房价上升之外，另外我们看信贷周期，信贷增速，中国目前过去几年，日本在80年代末非常接近，包括我们金融体系的风险，中国目前跟日本90年代初80年代末非常接近。另外人口结构，人口老龄化，劳动人口的情况，跟日本90年代初80年代末非常接近。这也是大家为什么会讨论中国会像日本80年代末一样的危机，就是这个原因。
那我们反过来看其他的一些指标，也是我们在讨论房地产市场非常重要的一些指标。我们目前看日本70年代初更加接近的情况，首先我们看经济发展水平，经济增长率。我们看日本在70年代的时候他们GDP增速从10%左右到70年代中下降了6%，这对目前中国经济增长潜在里的判断是比较准确的，在过去几天中国经济增长是10%，可能未来是6%—8%之间，不同地区有不同的判断。所以跟日本70年代的情况更接近，80年代末以后他是从5%、6%—2%、3%的潜在增长率。
那我们再看人均增长率，和日本70年代中期比较接近，这个我们用的是当期美元家长。如果我们考虑一个固定价格的话，日本70年代初已经达到了18000美元的水平，还是要高于中国现在人均GDP水平的。那城镇化率呢，我们户籍37%、38%的比例，更接近于六七十年代，而不是八十年代末。
那在人口和就业因素里头，我们说非盟就业比例中国是2/3，远远低于日本六七十年代的一个水平。包括最后我们画的是家庭负债率的情况，那这些指标至少我们可以看到一个共同的特征，就是我们目前的情况更接近与日本70年代初而不是80年代末。
所以我想再重申一下这个观点，就是我们可能并没有太担心中国在未来会出现一个长期的，剧烈的这么一个房价下跌的情况。我们更重要的可能是要在政策上做调整，怎么样防止从过去我们更多着重对增量的一个政策，比如说限购、限贷，更多关注到对存量，比如说二套房，租房上做一些倾斜。
最后我对甘犁教授的说法有一些评论，但是因为时间的关系，我们就留到最后再提问，谢谢大家。
黄益平：海斌博士大概的看法是觉得不会出现有令人担心的崩溃性的变化，但他说的对宏观经济可能造成比较大的影响，如果这是一个问题的话，那么我相信我们决策者可能也会比较关注这个问题，因为我们增长还是一个很重要的问题，有一些问题我们一会儿还要一起再讨论。那么我们现在先请两位评论者做一个讨论，时间关系我们就限制在大概10分钟左右。首先请黄玺庆董事长。
黄玺庆：大家好，非常高兴有机会参加这个讨论，我们今天下午这个群周红邀请我来参加这个论坛的时候让我当评论员，给了我这个角色，但是没有职责。坦率的讲我也不知道这个评论员应该做什么工作，前面听了四位教授、博士精彩的讲话，从年龄上讲他们是我们的师弟。但是你看一个个都首席经济学家，都大教授，我对他们的评论是赞扬的还是拍砖呢？我是诚惶诚恐，很忐忑。
那么我想评论就评论吧，如果说点官场上的话，我想说听了四位教授、博士的精彩演讲受益匪浅。如果回到咱们北大交流中心阳光厅里面，我可能说是我是越听越糊涂。等我回到我们自己的房地产圈里，我可能会评论说经济学家的话只可听之不可信之。多有得罪。
因为我想今天他们的话不是给大家听的，主要是给我听的，我是房地产开发商。房地产有没有风险，会不会崩溃，大家买不买房那和你们有关系，应该让我们来听，几位经济学家言之凿凿针对我们市场谈论这个问题。第一次听西南财大这个报告，咱们北大金融校友会我们也是在成都搞第一次论坛，当时韩教授公布了他们的成果，当时研究的是我们这个报告的真实、有效、独家性，我当时眼前一亮。刚才又听甘犁教授讲，我几乎都要相信了。但是陆博士一说，感情海量判断手段都不一样，我真是糊涂了。
但是他们谈的都是房地产市场的供需关系。泡沫是怎么产生的？是因为数据，如果大家不是专门搞经济的可能也会说糊涂了。6、7月份是很好的月份，世界杯，大家看球，必备的是干什么呢？啤酒。这个泡沫是怎么产生的？一瞬间倒的很快，那个啤酒沫就起来了。是不是这样？泡沫泡沫就是这么产生的，中国房地产市场有没有泡沫？从全局上看中国不是一个大啤酒缸，不是这样的。中国有31个省市，中国有600多个城市，中国有3000个县，每个县房地产都不差，每个县都是不同的啤酒杯子，我们不同的酒杯里面往里倒酒。有的地方可能倒的快了点，泡沫流出来了，比如说鄂尔多斯。有的地方倒的很慢，还没满呢怎么能有泡沫呢？首先我一定要提出这么一个质疑。
供需关系在中国它是可以创造的，倒的快了，如果有泡沫了怎么办？怎么解决泡沫？问题大吗？赶紧多喝几口，或者往里放点东西，放点冰块，放点话梅，一会儿怕末就没了。所以有泡沫你不用管他，我是一个老“运动员”了，我不是真正的运动员。房地产市场从2003年开始调控，以央行121文件开始，长达11年的房地产调控，因为2013年国家没有出调控政策。那我们就是老“运动员”了，没有什么啊，一会儿有拐点了，一会儿说春天了，一会说冬天了，房地产有两派，冬天派和夏天派，成就了很多经济学家，成就了很多专家。
我个人真实的感受，2009年房地产市场真是出了问题了，但是放在一个比较长的周期里面，这些泡沫都会自动的消化。所以我说如果房地产有问题，是大家太关注这个行业了。你说一个人吃五谷杂粮，风吹日晒哪能不伤风感冒呢？但是如果大家老是关心这个，你怎么得吃点抗生素吧，他本来就要感冒，由于大家太多的关注，太多的关爱，他就要发生癌变了，一个感冒就要发生癌变了。所以房地产自身的问题远远小于由于大家过度关注所产生的问题，这个是房地产的真实状况，没有媒体，没有经济学家们说的那么危言耸听。
当然了，作为经济学家他的职责就是发盛世危言的，这是他的职责。但是我们作为投资商、开发商，我们还是要保持相对的清醒的头脑。根据我说了，怎样去解决这个泡沫问题？一个是快点喝，增加供应，供应是可以创造的。比如说取消现货，比如在某个地方我通过土地抽紧银根，抽紧地根，限制供应，房地产的供需是完全可以创造出来的，这就是一个现实。比如说我往里加点东西，加点冰糖、话梅是什么？我丰富这个地区的功能，我不要紧紧是住宅，我配套一些商业资源，配套一些产业资源，配套一些公共服务职能，配套学校，配套医院，这个城市宜居了，这个泡沫就没了，需求就上来了，供需是可以创造的。
另外稍微的说两个和大家不太一样的常识问题，大家都关心房价上涨和房子涨价不是一个概念。如果你已经买了房子了，房价上涨与否与你无关，你关心房子是否涨价。什么叫房子涨价？我买了这个东西之后，我一百块钱买的，一百二十卖掉的，我的房子涨价了，我赚了。全世界只有房子没有一个产品，作为一种商品的话只有房子没有一个是一样的。户型一样楼层不一样，朝向也不一样。所以你的价格永远是你自己的价格，你不是我的价格。就好象我买了一个42寸的电视，5千块钱，你买了个44寸电视，你是5500块钱，你能说电视涨价了吗？我是42寸的，你是44寸的，不一样，没有一个房子是一样的。所以它是否涨价，只在于我买的房子进入二手房市场之后，是否能够卖出去，房子涨价了。房价上涨那是经济学家们的事情，是哪套房子上涨了，不知道，是整体大概的一个趋势。
那房价上涨他要为我结存宏观经济环境，投资手段的配置，很复杂的一个原因。但是我相信，如果已经买了房子的人，如果你不是想做投资的人，房价上涨与大部分人没有关系，你关注的只应该是房子是否涨价。
另外刚才也提到了城镇化的问题，几位教授都提到了。城镇化不是灵丹妙药，不是解决房地产所谓一些供应的问题，一些需求问题，不是的。城镇化不能够提供住房的有效需求，但是城镇化能够提供有效供应。什么叫城镇化？农村的土地变成城市建设用地了，征地了，土地供应有了。但是失去集体建设用地的那些农民，他不是你的有效需求，他干吗去了？住到安置房里去了。你房地产开发商把农村的集体建设用地，征地变成了国有建设用地，你有土地供应了，这是城镇化给你的贡献。但是你购房者不是那些失地的农民，是其他的人口。所以说我们说多少年城镇化率如何如何，反估我们房地产市场高枕无忧了，不是这样。
为什么去年中国三、四线城市房地产普遍出现了问题？去年城镇化非常厉害，去年大多数开发商退回一线城市，离开三线城市，就是城镇化出的问题。2013年供应出的房子基本上是2010年开始拿地，开始建设，两三年把房子建完了。那时候大家都知道习要上台了，大家预知了，在经济学家的鼓动下去三四线城市拿着额地。在这样高歌猛进的情况下呈现了这样的馅饼，那我们发现这不是馅饼了，是一个巨大的陷井，没有有效的需求。房地产目前所存在的问题，我觉得就是发展中行业自身存在的问题。
对房地产大家可能可以少一些关注，放房地产一个生路，叫它自然的去发展吧，谢谢。
黄益平：我非常赞成我们少一些关注，但是我相信要买房子的老百姓和已经买了好几套房子的老百姓都不关注这个调查，我记得2009年我刚刚到北大来的时候，我有同事问宋国青老师说，现在房价这么高我们都买不起，到底应该买还是应该买。宋老师说买不起一套就先买两套呗，我们请宋老师评论一下，现在我们应该买几套。
宋国青：我们千万不敢说别的，我就是一个学习心得吧，西南财大这个调查确实做了很多工作，还有陆挺刚才讲的这些东西，这个我还真是不知道，看来有好多的研究。比我我自己的研究要强的多，实际上现在很多方面的东西，我自己的理解这样的事情，你自己没有个5年、8年，甚至更长时间的用80%的时间去关注的话一不小心就会说错了。因为里面确实有很多复杂的事情，刚才说到人口的问题等等很多问题。
房子的问题可能会更严重，我自己做过很长时间的粮食，就想知道全国的存粮。我们有个指标叫农民家庭人均存粮，这个事挺好办，用了好多年。但是中国倒逼有多少农民，这个不知道，所以有多少农民忖量还是不知道。一直到现在我们还是有城镇居民家庭人均可支配收入，工资多少什么什么的都有，有多少城镇居民？这个至少是个不清晰的东西。而且这个统计指标的依据的口径也不是很清楚，还有农民的人均收入这些概念就更模糊了。
所以我们经常会有这样的问题，就是看一些微观数据跟宏观数据好像矛盾挺大。现在情况好一点，原来有一段时间你看家庭调查里的那个人均存款怎么就这一点钱，那银行存款都是谁的？有一年差距蛮大的，当然里面有有钱的人，这个是全世界普遍存在的情况。就高收入家庭假设很多，穷人家庭或者是中产阶级家庭比例要大得多。刚才报告里也有一个，高收入家庭拒访率是67%。实际上你要做的更细的话，我们整个家庭调查连人都找不着，这是是有很多问题在里面的，各种情况都有。
所以关心这样一些问题是很重要的，我觉得有一点就是不管怎么说，你西南财大做了很多的工作，里边有好多信息，就是我们不一定说要他很准确，比如说空置率这个概念。是20%还是15%或者是10%，到底是多少这个可能口径不一样，分析的方法不一样，结论不一样。但是你能不能提供另外的信息呢？比如说刚才说的今年一季度3月末是21，到6月末高了一个点，这个可能对我来说有一些信息。
当然我还得想一想，5年以后空置率是40%，如果这个东西这么来看的话可能也会有一些其他的变化，比如说3月份有一些季节性，有一些人在家里面还没返城呢，而且这个数据很短，关注不到这么多东西。包括国家统计局的数据，说你的数据可信吗？我们找了很多案例，说一个地方给你报了很多东西，过去是这样的，现在不知道变了没有。那么这样的数据你就能用吗？这个是在一定程度上。如果说你做不真实或者是虚假的这么一个比例，相对稳定一点那这个增长率作为一个参数还是可以用的，所以这个不一定说怎么样。
当然这个数据本身能改进，再改进一些，可能争论更少就更好了，我也是顺便数数。能不能按照一个社区的平均房价，按平均房价来测量空置率。比如说房价一万一平米的空置率是多少，五千一平米的空置率是多少。如果说五千一平米的空置率很高，那可能有自建房这些东西算进去，这是城区高房价的空置率，这是得到的信息会更多一些。我想他们两个都会给我们再提供一些具体的信息，我是站在学习者的态度上看待他们给我们提供的信息。
这个信息挺好的，你要批评也是有要批评的，你要批评我的话那就没靶子可打了，我说两方面都不错。那我们不怕别人讲，就怕不去改进，你不改进有水分的东西将来水分会更大。因为我们有个失业率的情况，这个我们是改进了，那你按照新指标调查方法进行改进，这个可能会好一些。但是不说这个话的时候，原来差别比较大，那后来一改进可能增长率不可比了，因为我们对可比性要求是非常高的，一不可比就不行了，所以有的指标我们要看空置率是多少都涉及到这些问题，当这里面都是一些问题。
有些东西我觉得可能是调查、研究，调查的情况提出来供你去研究。比如说我们说的空置率，这个空置率是什么原因造成的？可能有很多原因，那是你要分析的。我看陆挺刚才说的假如说半年的装修，这个差不多，但是这里面要用在动态上的变化，我记得原来房子很紧张的时候，2000年还是学校分的房子，半公办买的房子，装修了一个礼拜就进去了。现在呢这个装修慢慢装，房价高的很高，装修费同样也会涨一些，当然比房价要少多了，所以他在房子装修上花的力气很多。
还有装修半年以上不进去的，比如说一些人生小孩，我估计他们从拿到钥匙到住进去得两年时间。其实他对安全这些东西，过去和现在一个动态的变化有对比了。我们过去比如说春节期间工作时间多少都有变化，比如说保姆过去春节期间就加个工资他可能就不回家了，现在你加再多钱他也要回家的，所以这样的事情是一个变化。大家对这样的一个东西觉得他有一个变化，但这不是统计数据本身要解决的问题。而是我按照理解来说的，所以空置率这个概念类似的情况大家可以就这个问题再做一个研究。
我说了半天还没回到提的问题上呢，政策方面我觉得有一些东西，特别是关于房子这方面的问题有很多。有一点点问题，就是有一些是经济波动，今天高了明天低了，有一些是趋势性的下降，区别就在这儿。但是我们的政策，有一些政策的周期性有办法调控，但是有一些政策是没办法调控的。比如说一到了限购，一到了房贷的环节等等，那下一轮通货膨胀又起来了你怎么办？所以这样的事情可能是政策方面更多的是周期性的，趋势性的一个政策和长期稳定的政策区别开，要让产业政策管一些长期的事情，而不管短期的事情。我们过去的房地产房价上升很重要的一个原因就是银行存款利息跑不过其他的因素，就是因为这个原因。
最后，我想房地产这个事情我自己在里面需到了很多，2009年我们说可以买一套。我自己想，都是有一些预测性的东西，有没有泡沫。你2002年、2003年要知道今天的房价到这个样子，你2003年谁拿股票？什么意思啊？你为什么不买房子啊？有些时候是事后看到的，所以事后的泡沫和事先的预测是两回事，人活着就要犯错误嘛，计划经济也罢，市场经济也罢都是这样，我们就是把事先能看到的泡沫给解决了，那事后看的我们也纳入到我们现在的研究里面，一些政策问题等等，我们都尽可能的做到。因为这主要还是大家关心的房地产两个层面的问题，一个是房地产的一些贷款应该怎么办，还有银行的存款，包括短期、中期的，这几方面都有很多担心。
我觉得上面几位也都谈了，他们比较乐观，我就说一点，有时候一个产业占经济比重有多大，他向经济层面的影响怎么样就很重要了，我觉得倒未必。说起来早800年农业占GDP的一大半，那现在农业怎么样了？从之前的百分之六七十到现在10%，甚至还要再低。就是因为有其他结构的不断变化，所以整个社会也在不断的在发展。就是短期里面，很短的时间来不及应对可能会出现一些变化，那从长期来看某一些方面不会对经济增长有很大的影响。因为人类的终极需求是无限的，只有生产能力问题，说个题外话，离一家一个航天飞机的时候还早着呢，没有过剩的时候，就看你航天飞机成本怎么样，你不用太担心某一个行业怎么样，短期里可能会有一些问题，但是长期没有关系，谢谢。
黄益平：谢谢宋老师回答的我的问题，我认为房子还是可以买的。我们赶紧请刚才六位嘉宾到台上来，我已经收到好几条微信说你们讨论的非常好，但是说好的激辨在哪儿呢？我们首先请甘犁教授回应一下吧。
甘犁：非常感谢没有想到会有这么一个详细的对我们工作的解剖，之前陆挺也跟我们进行了沟通，对我们的工作也有一些帮助。所以现象对我们有更多的帮助了，我就简单的回答几个问题，既然是激辨所以就稍微有点犀利。
第一个，有一说一，实际上刚才那几个问题我看了一下，有我讲的四个问题。第一个就是说我们是不是，或者统计局是不是高估的城镇化。因为陆挺认为是高估了，因为我们按统计局的指标体系在进行，所以我们的数据在城镇化的进程中就是城镇化是什么样的。但是从我们的研究当中是不是高估了城镇化？我其实是同意的。因为刚才他讲在2011年的数据当中，有一部分社区编码是城镇但是当地告诉我们是农村，2013年这样的现象仍然存在，而且比例是不低的。但是我没有办法，因为城镇化说到底是一个连续的过程，这个社区到底有多少农村户籍，多少人有农地，算城镇的或者算农村的，有多少比例？这个是没有办法确定的，我没有办法给一个50%、40%、30%定义成城镇或者是定义成农村。这个问题我们是知道的，但是我们只能按照我们认为说大家可以谈论的标准来说，所以这是第一点。
第二点，就是关于农民工的问题，这一点我其实是同意的。统计局两次打架，农民工调查他做了8千个村，从出口地去问出去的人，另外一个调查是家庭调查，就是住户调查，他是从居住地来看农民工，这两个数据是有差距的。我们是忽略了这个问题，但是同样的我们是采用了一个标准来做，这是第二点。
第三点，就是我非常同意陆博士包括其他嘉宾谈到的，就是中国目前的城镇住房当中有大量的住房，确实质量不够高，有可能质量过关了也有可能没过关。那从开发商的角度说他可以谈这些住房是不是可以继续开发，那么我们要尽量思考一下，我们假设把城镇化高估了以后，那么这些人我们有几套算法，比如说是不是有效需求。那么我们实际上是把这个需求算了，如果你把这部分排除了你反而没有算了，对需求的估计我们高估了一点，这是我的说法。
最后是权重调整，任何做抽样调查的人都知道权重是很困难的一个地方，我们在这个过程中其实第一轮做的和第二轮做的权重都是经过很多轮讨论的，现在的权重应该比2011年的权重更科学。还有基尼系数的事情，实际上我们在不同的权重调整下是不应该基尼系数计算的，2011年刚才给了几个表说是城市户籍还是常住人口。
最后一点我讲一下，陆博士还有海斌几位，他们都是宏观经济学家，我本人是微观经济学家，如果任何一个人接触过微观数据，真正的大量的微观数据去研究和发现的话，在微观数据当中是有很多噪声的。那么这些噪声总是在这样那样一些情况下会显示出来，微观数据是这样的。我在整个报告中你仔细看会发现，我没有做假设，我没有一个地方做了任何一个假设，我所有的都是原始数据的一个累加。那这些原始数据做起来他告诉我们一个故事，然后我也讲我们的数据是大家可以来参考的，陆博士、朱博士他们可以有数据做你们的宏观分析，也可以用我们的数据做一些新的分析，细致的分析。中国缺的就是微观数据，我们一个团队做分析肯定是有不完善的，但是到现在为止我没有看到有什么问题，但是肯定有不完善。
这么多学者拿这个数据去分析，你可以做出你的结论，那么我们这是在讨论过程中就有了一个基础了，否则我们没有基础，没有基础根本不知道数据怎么来的。我发现我们一旦用国家统计局的数据一定要打架，不知道数据是怎么来的，不清楚，没有细节。所以我们希望能给大家提供一个细节，大家从细节上慢慢琢磨起。宏观经济学家要用微观的数据，你们两位是我师弟啊，我希望宏观经济学者要从微观数据做起，真正把事情搞清楚，不能从宏观上这个地方做一个假设，那个地方做个假设，如果这样的话，反正我觉得太多假设我搞不清楚是不是敏感，你最后的结论是不是有变化，我们的分析是没有假设的，就说这些。
黄益平：陆挺和海斌每个人可以由1分钟的时间回应一下。
陆挺：1分钟稍微有点不够，随着我们是做宏观经济学，我念的是微观经济学，只是后来一步走错跑到宏观领域了，这也是为什么我本身对数据很关心，这是第一。
第二个我也很同意应该看微观数据，刚才甘教授是这样认为的，那我们认为你从微观对宏观发表言论的时候要注意样本本身，这是明显的问题。那么很明显的时候，大家看到我刚才做了很多假设，其实我用了一个最保守的原则，我用了20%被高估的城镇规模的时候，实际上用的是最保守的数据。这个最保守的原则我认为可以用在做微观数据向宏观推断的一个依据，而且有时候你做了一个微观数据你明显知道微观数据本身是有缺陷的，比如说像农民工的问题。那你可以尽量使用你现在还没有自己做调查的其他调研数据，比方说刚才引用的多尺关于农民工调查的数据，这是第二个。
第三个，从微观到宏观的分析，再往前做政策讨论的时候，比如说供给大于需求刚才甘教授讲的，有些观点我是非常同意的，但是有一些观点我认为有一些问题。
朱海斌：时间关系刚才我没有说的太仔细，我非常欣赏甘犁教授做的这个工作，第一我觉得数据非常的详尽，非常透彻，至少给了我们很多可以探讨的东西。但是如果我们这篇报告，我们说仔细看一下的话，这个报告里面我最关注的是对于未来供给需求的这么一个判断，这也是一个增量。那个表里面有几个结论，就是增量新增的需求大概是1600万—2000万之间。那新增的供应需求很大，那这是我们最关注的一个机会，但是恰恰在这个里面，刚才您也提到了就是说宏观经济要看微观数据，但是这恰恰是微观数据支撑不到的。
因为有几个比如说新增的需求，目前是考虑了三个方面，一个是新增人口，一个是新增农民工，还有一个是拆迁，如果没记错的话。这几个具体的数据不知道是怎么来的，一个前的数据240多万套，那240多万套什么概念？我们按存量算的话2亿多万住户，那这个比重我不知道是怎么回事，我个人是比较怀疑的。另一个您提到有效需求这个事，您说大概目前可实现的是30%多，没有实现的更多，那是不是在未来会形成新的需求？所以这个部分也是一个。
然后供给方面有些地方已经做了调整，但是像老年去世440多万套，同样的我觉得这个也是有一些问题的。从这一点来说可能有更多的支持的话，微观方面有更多的支持，他这边我认为这还是有一些出入和风险的，这是微观调查目前最大要注意的一点。
谭继军：这里面说57%是在城镇地区的，有35%的家庭里面是属于农业户籍的，这个总数算下来是2.5亿农民。那这2.5亿农民实际上是三部分构成的，第一部分就是说他原来是农村户籍，因为代码的改变实际上很多地方已经被城市化了，这是一部分农民。第二部分是农民是属于本地的，不属于城市社区的其他的本地农村进入这个城镇社区以后，他还是农民户口，农村户籍。第二部分是外地农民，一共是2.5亿。那么这2.5亿里面，从外地过来的是7千万，所以我们现在有一个非常重要的，就是在我们农民工里面，我们认为主要的农民工还是本地的，就是他还是从本地出发的这么一个城镇化的过程，所以他跨省的比例，从全国来讲并不像我们想象得那么大，这是我想补充的第一点。
还有我想再说一下，如果你不用统计学城市和农村这个概念就说不清楚了，因为每个人都会说自己有城市用地和农村用地，这就完全没有一个讨论的基点。城镇和农村的定义我们不知道的话，我们知道其中有一部分我们去问的时候是本地人多还是农村人多？你要变化是可以的，那这个概念就更不清楚了，我觉得这个数据是给我们提供了一个很好的可讨论的标准。
还有一个权重的问题，如果说六普的权重都不可以作为这样一个的标准的话，那我们认为这不是白干了吗？是不可知的。尽管国家统计局在一些统计的过程中学者有一些质疑，但是我觉得六普作为一个权重可能是最适合的。
黄玺庆：我说一些出了门不认的话啊，媒体也不用报了。刚才说了微观统计房价是有倒升的，房价下降真实的数据是怎么产生的？我不能说是什么地方，某市。比如说政府认为这一个阶段房价太高，就会要求某市我们的房价这个月环比必须要下降，于是这个市的住建委就会邀约开发商开会，大家必须配合，房价高的不发，低价房的发，于是房价一平均下来很好看，环比下降了，媒体一报道，这就是微观的真实数据。
黄益平：谢谢。
陆挺：关于抽样方面我再回应一下，省、县、市都有抽样，你到一个社区的话那就非常有限了，当然后来也改成了别的方法抽样，我们到了社区的情况就是这样，这是第一个。
第二个还有我们现在的房贷可以控制什么？就是GDP，时间的关系我就不多讲了，还有有效需求的东西，这是政策性的原因，这是要保障的。还有人口可以流动，我在北京买不起房，也许可以跑到成都去买，所以是这样的一个问题。
黄益平：时间关系，我想最后我们邀请三位问三个问题，一起问完，每个专家最后都有机会回答。
提问：我想问一下谭教授，您那个报告出来前一个月左右别的地方也出了一个报告，他做了全国几百的小区，然后从2007年—2008年的商品房空置率是8.6%，2008年—2013年平均下来全国是15%，一线城市是10%，二线城市是13%—17%。所以这个数据跟您比起来，因为他都是很新的房子，您刚才讲房子空置率相对低一些，所以两者差距还是有点大的，他也是微观的去调查的，想问一下这个。
第二个就是您这边有大量的量是来自于自建房，那这样对住房贷款最后的总数据会不会有比较大的影响？谢谢。
提问2：非常感谢甘老师做的几个研究，很大程度上弥补了统计局国家应该替我们做的事情，非常感谢你们。我主要是想提两个问题和两个建议，第一个建议是我看到您做的这个跟之前公布的数据已经有了很大的改进，那想请教一下自有住房住房拥有率的数据，实际上各个地方住房拥有率定义都不一样。比如说国家统计局的统计，我们看到的是私有产权的住房占所有住房的比例，而在其他各个地区我们横向比较的数据是在自由产权方面的比例，这个有很大的差异。那在我们的调查里面可能是问有没有自己的住房，这几套数据的口径是不一样的，有这个差异我觉得不重要，所以我觉得我们能不能提供一些更细致的数据？
比如说住房拥有率里面我们有哪些是无效需求，比如说我在北京生活，在成都有房子这是人口流动造成的。还有就是我在北京租了别人的房子，这个对我们有很大的帮助。
还有住房空置率的问题，刚才我们也说到了各种各样的算法，我们可以拆分一下细节的数据。比如说空置率里面哪些是我们敲了6次没有开门的哪些又是因为他自己买了，比如说在三亚有渡假房长期不住，哪些是真正的空置，因为这个有很大的差别。三亚的住房空置率应该是90%以上的定义，那有些地方住房空置率就是10%，我们的统计应该大部分还是靠谱的，之前我们也看到了其他的数据，基本上还是比较吻合的，为有住房自由率这一点差别比较大。
我自己也有一个质疑，假设说我们这个统计是非常有代表性的统计，那我也认为这个住房自由率是明显高估的，有重复计算。假如这一套房子是空置的，这时候我们敲门应该是没有人敲门的，我们再问户主你是不是有空置房子，他说是又计算了一遍。
提问3：有两个问题，第一个问题是按照甘教授的算法，我们现在不空置房子是1.7亿套，我们现在人口是7.3亿人，1.7亿房应该是按照我们家庭来算，那剩下2.2亿人住在哪里？这是一个问题。第二个按照我们的财富报告，户均是247万，我们去年7.3亿大概是有600万的财产，2.2亿套住宅算的话，我们股票升值都加上是170多亿，不考虑农村旧房子那170万和600万的这个差距是很巨大的，想问一下这个差别在哪儿。
提问4：宏观经济方面的问题，本届政府是很关注就业这个问题的，那大家有没有直接的统计中国房地产多大程度上关系到就业，以及现在房地产市场的下滑会不会影响到就业。
提问5：我个人是做宏观经济分析的，所以非常感谢甘教授和陆博士的调查和分析。实际上现在有一个问题，就是想问一下大家讨论了这么多，最后房地产行业部分对中国经济，从行业角度分析未来的增长点在什么地方？我自己个人粗略解读一下，从陆博士的分析是农民工，有很多没有被统计在内的，包括城镇化。从房地产行业来讲说需求是可以创造的，那陆教授说需求无限供给有限，所以请几位解读一下。
黄益平：我建议先请甘教授和谭教授集中回答刚才的几个问题，尽量简短，再请四位专家补充。
甘犁：第一个是关于这个数据做出来的情况，你说他抽样，他哪些小区去做，这个我觉得是需要一个抽样框来推断的，这个我不明白，所以没办法回答你。然后刚才这位女士说的是自主拥有率高，我先说一下空置率，我们是两套数据独立验证，但是并没有两套数据加起来，用的是他们自己告诉我们的，但是在排空的过程中中间有一个百分点的差距，我们认为这是可以的，这是我回答你的问题。
另外刚才谈了好几个我们报告应该提供更详细的各种各样的分类，这个是微观数据，这个是原材料。你拿的数据怎么做，你自己做你自己感兴趣的，我们不可能把感兴趣的分类，各种各样的研究分析都做。我们不可能把所有的需求全部满足了，我们也没这个能力，也没有办法预测大家的需求是什么。所以你们拿这个去做，欢迎你们能够使用这个数据，使用的越多对我们的支持越大，包括几位投行的使用的越多我们越高兴。
还有你刚才的早期数据，我简单说一下247万当时说的是户籍人口，不是城镇人口，只是城市户籍均值，不是常住人口，后来就跟不上这个数了。
提问6：现在是高于国家金融资产的。
甘犁：不仅是金融资产，还有房产在类。
提问6：股票和统计等等都加起来了。
甘犁：总资产66%是房产，12%是金融资产，5%是汽车，剩下的是工商业，这是我们的比例问题，给你一个总数，房产在2013年的数据当中占了66%，北京市房产占了83%，房产的总资产是83。
谭继军：最后一个问题就是房地产业是不是这个意思，如果房地产业不是很光明的话，中国经济市场的增长点在哪儿。
黄益平：是说房地产市场的增长点。
谭继军：应该是差异化，有一些结构性的机会，区域性的机会，总体来说我是很乐观的。我觉得房地产业和中国其他产业相比，房地产业稍低一些的话其他产业会起来的。
黄益平：我们先从黄老师说起吧。
黄玺庆：说起房地产市场，这十多年它的核心词是热，当市场化在市场中占主角的时候，表现的是热，供销两旺。当政府这只闲不住的手乱摸的时候，市场就很闹，这基本上是夏天的感觉。但是我相信随着未来的发展，房产市场应该逐渐由热到温，归于平静。因为什么呢？因为我们自有住房自有化率已经很高了，我觉得中国人口出生率有个巨大的拐点要来到了，以后的小孩不多了，以后我们的房子变好了。所以相对需求是可以创造的，但是绝对需求是创造不了的，未来绝对需求少了，所以房地产市场将不会像现在，像过去十多年那样如此之热，它会逐渐的归于平静。好多人说黄金十年过去了，迎来的是白银十年。
宋国青：刚才说需求无限不准确，应该说是需要，这个成本是无限的，但是具体的需求你拿钱去买，你复苏了什么东西卖了什么，这个是一个长期来看的，所以我们就看供给问题。我说这个意思是什么意思？就是房地产市场长期看房地产不行了，其他需求也就起来了，只要你有生产其他东西的能力，房子增长率很低，几乎就不增长了这是另外一方面的情况。至于房地产本身的热点在哪里呢？还是有一些的，就是以后的分化可能会非常严重，特别是一些三四线城市。有一些地方因为总人口就这么多，这块多了那块可能就少了，你把人吸引过去了可能这个地方人就少了。那有一些地方环境比较好一些的，水资源其他资源要好的，办成养老性的社区这样一些地方起来有一些发展潜力的，所以大家不要想人都集中在大城市了，不会这样的，你到一个合适的地方会更好。是这样的规划，那什么时候能达成那就是房地产商自己要找这个平衡了。
朱海斌：我回应一点刚才说房地产对于就业和其他的影响，刚才提到了房地产投资项目有一个大致的关系影响GDP的增长，刚才也提到了，这只是我们宏观做简单分析的一个设置，是讲其他条件都不变的情况下。但是实际上经济是动态的，是更加复杂的一个情况，那我们今年房地产下条对于就业会不会有影响？某种情况下这是我们经济调整必然经过的一个过程，那反过来看房地产投资项目如果我们说整个货币政策，整个信贷不动的话，肯定会有一些资金会流向其他行业。我们现在无论从政策上来说还是什么，房地产已经向其他的需求在流动了，这是我们要注意的。
陆挺：今天不讲宏观的只讲微观的，城镇家庭调查的时候有没有问清楚，刚才那个女生问的前两天我也问甘教授了。很可能你抽样做了很多工作，但是他是农民，老家都有房子嘛，所以实际上这一点有可能使得自住房比例会偏高，还有控制比会增加，你抽样农民工越多你比例越大。还有我刚才提到了一个土办法来计算空置率，实际上他们计算出来的只有一半，所以这方面可能还要探讨，就是用最简单的东西来控制这个计算。
谭继军：陆博士提出来的一些统计数据我自己简单算了一下，里面有很重要的误导。就是后面总共提供的住房是111，言外之意这个住房需求是100，实际上是小于100的。因为有大量合租的现象，不是说你在这个城市里住房就是自己一套，他合租是1.4的比例。还有我们自住，拥有住房的比例，一套房是60%几，因为他给的是住房拥有率，在住房拥有里面刚才那位女士的问题，就是你在城市居住但是你在农村有一套房，在住房调查里是算有住房的，所以60%有一套房的实际上有一部分是在农村拥有房子的，但是在城市还有大量合租的现象，所以说这不是除100，总之不是111除100，而是111除以一个小于100的数字。还有111这个数字也是有问题的，为什么呢？因为有一部分家庭在城镇里是有房子的，但是空在那，所以分母是大于111的，分子小于100，我简单的说是这样。
黄益平：我提一个建议，大家现在感觉有一点激辨的意思，但是时间的关系，我相信陆挺还是想回应，但是我觉得时间关系我们还是不回应了，之后我们讨论越来越技术性的问题。我不知道大家跟我的感觉一不一样，今天下午内容很丰富，不知道你们有多少人听完了之后，对这个问题的看法变得清楚了，还是有多少人觉得听完了觉得更糊涂了，我觉得两种都是有可能的。但是我觉得有一点，就是他们最后是有共识的，就是房地产市场的发展似乎进入了一个新的阶段，甚至连黄董事长都认为这是个新的阶段，至于这个新的阶段是仍然比较健康的阶段，还是进入了一个非常痛苦的阶段，每个人的判断不一样，但是这是一个很重要的历史分解点。最后是什么样，宋老师说的，以后还有没有泡沫？现在看和以后过十年看是不一样的，能不能在里面赚钱就要看你的眼界和冒风险的能力了。
时间的关系，我们今天已经超的比较多了，我们就到此为止。特别感谢陆挺和朱海斌博士专门从香港赶过来，甘犁教授和谭继军教授是专门从成都赶过来，我还真不知道黄董事长是从哪儿赶过来的。我知道宋国青老师是专门从海淀区赶过来的，让我们一起以热烈的掌声感谢他们热烈精彩的激辨，谢谢！
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