图为北京大学国家发展研究院宋国青教授

　　新浪财经讯 “朗润格政论坛：激辩房地产市场前景”，于7月5日在北京大学举行，多位专家学者参与论坛，共论房地产市场的走向。北京大学国家发展研究院宋国青教授表示，短期内可能无法应对出现的变化，但从长期来看一个产业不会对经济增长有很大的影响。因为人类的终极需求是无限的，只有生产能力跟不上的问题，所以你不用太担心某一个行业怎么样。

　　嘉宾访谈实录：

　　我们千万不敢说别的，我就是一个学习心得吧，西南财大这个调查确实做了很多工作，还有陆挺刚才讲的这些东西，这个我还真是不知道，看来有好多的研究。比我自己的研究要强的多，实际上现在很多方面的东西，我自己的理解这样的事情，你自己没有个5年、8年，甚至更长时间的用80%的时间去关注的话一不小心就会说错了。因为里面确实有很多复杂的事情，刚才说到人口的问题等等很多问题。

　　房子的问题可能会更严重，我自己做过很长时间的粮食，就想知道全国的存粮。我们有个指标叫农民家庭人均存粮，这个事挺好办，用了好多年。但是中国到底有多少农民，这个不知道，所以有多少农民忖量还是不知道。一直到现在我们还是有城镇居民家庭人均可支配收入，工资多少什么的都有，有多少城镇居民？这个至少是个不清晰的东西。而且这个统计指标的依据的口径也不是很清楚，还有农民的人均收入这些概念就更模糊了。

　　所以我们经常会有这样的问题，就是看一些微观数据跟宏观数据好像矛盾挺大。现在情况好一点，原来有一段时间你看家庭调查里的那个人均存款怎么就这一点钱，那银行存款都是谁的？有一年差距蛮大的，当然里面有有钱的人，这个是全世界普遍存在的情况。就高收入家庭假设很多，穷人家庭或者是中产阶级家庭比例要大得多。刚才报告里也有一个，高收入家庭拒访率是67%。实际上你要做的更细的话，我们整个家庭调查连人都找不着，这是是有很多问题在里面的，各种情况都有。

　　所以关心这样一些问题是很重要的，我觉得有一点就是不管怎么说，你西南财大做了很多的工作，里边有好多信息，就是我们不一定说要他很准确，比如说空置率这个概念。是20%还是15%或者是10%，到底是多少这个可能口径不一样，分析的方法不一样，结论不一样。但是你能不能提供另外的信息呢？比如说刚才说的今年一季度3月末是21，到6月末高了一个点，这个可能对我来说有一些信息。

　　当然我还得想一想，5年以后空置率是40%，如果这个东西这么来看的话可能也会有一些其他的变化，比如说3月份有一些季节性，有一些人在家里面还没返城呢，而且这个数据很短，关注不到这么多东西。包括国家统计局的数据，说你的数据可信吗？我们找了很多案例，说一个地方给你报了很多东西，过去是这样的，现在不知道变了没有。那么这样的数据你就能用吗？这个是在一定程度上。如果说你做不真实或者是虚假的这么一个比例，相对稳定一点那这个增长率作为一个参数还是可以用的，所以这个不一定说怎么样。

　　当然这个数据本身能改进，再改进一些，可能争论更少就更好了，我也是顺便数数。能不能按照一个社区的平均房价，按平均房价来测量空置率。比如说房价一万一平米的空置率是多少，五千一平米的空置率是多少。如果说五千一平米的空置率很高，那可能有自建房这些东西算进去，这是城区高房价的空置率，这是得到的信息会更多一些。我想他们两个都会给我们再提供一些具体的信息，我是站在学习者的态度上看待他们给我们提供的信息。

　　这个信息挺好的，你要批评也是有要批评的，你要批评我的话那就没靶子可打了，我说两方面都不错。那我们不怕别人讲，就怕不去改进，你不改进有水分的东西将来水分会更大。因为我们有个失业率的情况，这个我们是改进了，那你按照新指标调查方法进行改进，这个可能会好一些。但是不说这个话的时候，原来差别比较大，那后来一改进可能增长率不可比了，因为我们对可比性要求是非常高的，一不可比就不行了，所以有的指标我们要看空置率是多少都涉及到这些问题，当这里面都是一些问题。

　　有些东西我觉得可能是调查、研究，调查的情况提出来供你去研究。比如说我们说的空置率，这个空置率是什么原因造成的？可能有很多原因，那是你要分析的。我看陆挺刚才说的假如说半年的装修，这个差不多，但是这里面要用在动态上的变化，我记得原来房子很紧张的时候，2000年还是学校分的房子，半公办买的房子，装修了一个礼拜就进去了。现在呢这个装修慢慢装，房价高的很高，装修费同样也会涨一些，当然比房价要少多了，所以他在房子装修上花的力气很多。

　　还有装修半年以上不进去的，比如说一些人生小孩，我估计他们从拿到钥匙到住进去得两年时间。其实他对安全这些东西，过去和现在一个动态的变化有对比了。我们过去比如说春节期间工作时间多少都有变化，比如说保姆过去春节期间就加个工资他可能就不回家了，现在你加再多钱他也要回家的，所以这样的事情是一个变化。大家对这样的一个东西觉得他有一个变化，但这不是统计数据本身要解决的问题。而是我按照理解来说的，所以空置率这个概念类似的情况大家可以就这个问题再做一个研究。

　　我说了半天还没回到提的问题上呢，政策方面我觉得有一些东西，特别是关于房子这方面的问题有很多。有一点点问题，就是有一些是经济波动，今天高了明天低了，有一些是趋势性的下降，区别就在这儿。但是我们的政策，有一些政策的周期性有办法调控，但是有一些政策是没办法调控的。比如说一到了限购，一到了房贷的环节等等，那下一轮通货膨胀又起来了你怎么办？所以这样的事情可能是政策方面更多的是周期性的，趋势性的一个政策和长期稳定的政策区别开，要让产业政策管一些长期的事情，而不管短期的事情。我们过去的房地产房价上升很重要的一个原因就是银行存款利息跑不过其他的因素，就是因为这个原因。

　　最后，我想房地产这个事情我自己在里面需到了很多，2009年我们说可以买一套。我自己想，都是有一些预测性的东西，有没有泡沫。你2002年、2003年要知道今天的房价到这个样子，你2003年谁拿股票？什么意思啊？你为什么不买房子啊？有些时候是事后看到的，所以事后的泡沫和事先的预测是两回事，人活着就要犯错误嘛，计划经济也罢，市场经济也罢都是这样，我们就是把事先能看到的泡沫给解决了，那事后看的我们也纳入到我们现在的研究里面，一些政策问题等等，我们都尽可能的做到。因为这主要还是大家关心的房地产两个层面的问题，一个是房地产的一些贷款应该怎么办，还有银行的存款，包括短期、中期的，这几方面都有很多担心。

　　我觉得上面几位也都谈了，他们比较乐观，我就说一点，有时候一个产业占经济比重有多大，他向经济层面的影响怎么样就很重要了，我觉得倒未必。说起来早800年农业占GDP的一大半，那现在农业怎么样了？从之前的百分之六七十到现在10%，甚至还要再低。就是因为有其他结构的不断变化，所以整个社会也在不断的在发展。就是短期里面，很短的时间来不及应对可能会出现一些变化，那从长期来看某一些方面不会对经济增长有很大的影响。因为人类的终极需求是无限的，只有生产能力问题，说个题外话，离一家有一个航天飞机的时候还早着呢，没有过剩的时候，就看你航天飞机成本怎么样，你不用太担心某一个行业怎么样，短期里可能会有一些问题，但是长期没有关系，谢谢。