图为美银美林大中华区首席经济学家陆挺博士。新浪财经 魏钦涛/摄

　　新浪财经讯 “朗润格政论坛：激辩房地产市场前景”，于7月5日在北京大学举行，多位专家学者参与论坛，共论房地产市场的走向。美银美林大中华区首席经济学家陆挺博士表示，对于保障房接下来达到7200万套并不乐观，中国保障房过去几年已经存在着非常严重的虚报了，今年把目标提的很高，希望达到4500万套，仅此而已。

　　嘉宾发言实录：

　　谢谢大家，谢谢黄院长给我们提供这么一个平台来一起交流一些问题。接下来我们就是要激辨一下，有一些火药味。甘教授实际上我们经济系的师兄，我们对国家统计局也是质疑的，所以我们激辨估计甘教授不会生气。

　　实际上美国在分析一些美国数字，欧洲数字是这样的，我一般是分析我们国家统计局和人民银行[微博]的质量，实际上我们是发自内心的希望能看到越来越多的像甘犁[微博]教授这样做基础研究的，提供可参考，可竞争性的数据的来源。正因为此我用着挑剔的眼光和质疑的心态来看这个数据，那言归正传，时间有限我就不说别的了。

　　我们看甘教授最主要的观点，我不重复了，之率22.4%，有4.2万亿全都放在了空置住宅上。下面的结论很重要，就是我们中国房地产市场的寒冬已经到来了，现在存量40%就可以了，增量实际上现在只要一小部分就可以了，那是不是情况真的是这样呢？

　　这是任志强[微博]先生有一个反驳，说不可能是5千万套的空置房，他也说了一些数据。那我们来分析一下这些数据，这个数据是很重要的，这体现了甘犁教授分析的思路。他们做的是同样的调查，但是最后其要国家的总量数据来进行一个判断。那么这些数据是什么呢？到1998年和2012年之间，甘犁先生认为城镇地区净增住房面积是156亿平米，任志强先生算的是80亿平米。刚才甘教授说40亿变成了52亿，他自己也写了一些文章说明了这个调整，其有下产权房和农村集体使用方是8.3亿，包括拆迁的面积。

　　虽然是这样还是有20亿的差距，但是甘教授也是把这个数据缩小为了12亿，因为小产权房和农村自建房增加了12亿。我首先要指出来几个问题，我先说一下框架，我讲的数据未必是准确的。我们可以讨论一个问题，我们是不是真的有这么多空房？第二个是考虑一下空置率，再就是新增需求。

　　首先我们假定空置率是准确的，那实际上我认其实甘教授和任志强真正争议的地方，就是国家城镇的定义。实际上我们国家城镇的定义是非常不确定的，甘教授用的这个数据是我们国家统计局的数据，任志强先生使用的数据，实际上是国家统计局用了一个城镇中心住房，建设数据，这两个口径差别比较大。但是现在也认为，这里面实际上任志强先生忽略了小产权房，实际上任志强他们几个研究的东西我全都研究过了，他们对小产权房的研究还是比较深刻的。他们的数字实际上和甘教授的数字非常接近，差别不是很大。但是在任志强先生反驳的时候，这个数据就没有提到，这个量其实没有那么大，我们可以忽略，实际上真正的差别是城镇的问题。

　　实际上我这里面要说的是什么？就是甘教授一个很重要的结论，我认为是忽略了一个东西，就是我们国家在人口普查和国家统计局计算的时候，区分我们户口中间有两类户口。一个是家庭户口，一个是集体户口，人均居住面积实际上没有包括集体户口，所以计算总量上夸大了一部分，大概夸大了12%。所以实际上刚才讲的那个结论可以减少12%的数据，这是我讲的第一方面，怎么样使用人口普查数据，怎么样区分家庭户口和集体户口，实际上还是一个小问题。

　　真正的大问题是什么？我们看看这个数据，这是我们城镇化的数据。每年都在往上走，证明我们国家城镇化的速度也比较快。这里还有城镇人均居住问题，我们国家统计局每年也公布，但是在2005年、2006年时候当时统计口径发生了很大的变化，所以往上有一个很大的跳跃。这是每年国家统计局公布的城镇盖房数据，以及比较公认的包括任志强先生，甘犁教授说这些小产权房的数据，如果两个合在一起计算年均增量可以发现一个很大的差距。

　　差距在什么地方？每年盖的房子这么多是这个红线，但是按照统计局人口普查和家庭调查数据算出来要跟很多，往往高两倍还不止。而且我们这里还没有扣除拆迁的房子，如果扣除拆迁有时候高3—4倍。这个差别来自什么地方？其实甘先生提供了一个比较好的解决方案，就是自建房，但是实际上这恰好是我们要说的一个问题。

　　什么是自建房？农村的自建房是能不能算到中国城镇地区？我们中国城镇化定义究竟发生了哪些变化？是不是我们纳入中国城镇居民这个人口，这个区域真的是城市吗？这个答案是否定的，国际上对中国城镇，对中国人口普查和家庭调查研究往往诟病的地方，就是中国城镇化可以不断的反复，不断的变迁，在很多地方实际上远远夸大了中国城镇化速度，远远夸大了城镇化这样的一个我们叫做规模。

　　但是另一方面，它恰恰又把中国城镇化，有一方面漏报，他夸大了什么？就是我们中国建制城镇化，刚才也提到了一些。往往是县改市，市改区，后来县改市不允许了直接改成区了。这是关注我国真正人口普查的这样一个定义，还有我城镇定义，我们可以先忽略一下，不谈这个时间点的关系，我就直接讲到这个建设城镇化，我们最终一些数据的回顾。

　　那么1997年的时候我国是35万平方公里，到2011年是64万平方公里，1997年我国建成区的面积是1.36万平方公里。我们国家统计局后来在200年的时候，尤其在2005年、2006年的时候做了一个修订，就是居委会和村委会的区分。尤其是2011年的时候调查的时候，他们调查了320个社区，其中有20个社区国家统计局编码是城镇，实际上他一看还是村委会。实际上还有很多正儿八经的村委会也被编入城镇地区，原因是什么？因为我们国家的城镇定义中有这么一条，就是实际建设，如果我们有一些基础建设已经延伸到了这些村委会，也可以算为城镇化。这里开的口子就比较大了，有些地方好大喜功。比如说这个地方通了公路和自来水，就变成了城镇。

　　看我们看一下这个数据，这是所谓的城镇居民，大家看到这个数据就可以看到中国城镇究竟是怎么一回事情。我们看城镇中间非农业人口是257，农业人口是145，单位是百万。那我们再来看家庭，我们再用家庭户来推算的话，中国40%的家庭至少是农业户口，有人会说现在我们接下来要探讨的是这个，农业户口中间是不是包括了农民工的？我们用一个最保守的计算办法，这个计算办法在这边。我们根据2011年和2013年现代国家统计局有个农民工的调查，有个质量估计，我认为还是有一些有用的信息的。

　　六普中间城镇人口中只有3410万人一人户，15—50岁的被认为可以是农民工的是2100万。我们举家外出的农民工是3千万，然后我们自己出去的，不是举家出去的农民工有多少？1亿。实际上根本不可能涵盖在我们国家六普数据中间，我可以说绝大部分都被忽略了。那么我根据这个数据推断一下，三成左右的居民在农村的住房被当成了城镇住房，那我们回过头来再看自建房。

　　所谓自建房绝大部分是这些房子，甘教授后来又调整了这个数据，现在是2900万到，实际上跟这个数据已经有所靠近了。这个房子能不能当做城市里的房子？很简单的档案是绝大部分不能。其实我们还有个问题，就是看一下西财家庭调查的数据。西财的数据里面，我现在手头上有最详细的样本数据，是2012年出版的关于2011年调查的一个数据。我认为在他们的样本中间，因为他们的样本抽样主要办法，实际上还是按照国家土地局编码系统来抽样的。为什么？他们用了分层抽样的办法，一定要依赖于总体的情况。所以这就决定了西财的家庭调查不可能脱离于国家统计局家庭调查和六普数据。

　　我们仔细分析了他们家庭调查的数据之后，比如说20个小区开始就发现有问题，本来是城镇，后来发现是乡村，有19个社区啊。我们再来看这里面的第三条，西财的调查中间可以推断的是，他们城镇中间的家庭调查的户数里面，至少有1661个家庭是农业户籍占29.4%。也许就是农民工啊，有的人说的，我认为不是，为什么呢？我们再来看土地，在他们的样本中间城镇地区中间，有地的家庭有1268户，占22.4%。这城里的人怎么会有地呢？当然你也可以说我在城里面打工，然后我的地在老家，也有这种可能，当然甘教授可以再做个澄清。

　　接下来还有一条，在西财2011年样本中间单人户是564户，城镇按比例来算是378户，占样本比例是1.3%，城镇人口是2.5%。我们2011年单人外出农民工有1.26亿人，占人口的9.3%城镇人口是18.2%，实际上我们把农村的去掉了，不止这些，要占20%。也就是说，实际上得出一个结论，西财家庭调查样本实际上跟国家统计局样本没什么区别，这也是为什么两者数字可以吻合起来，一点都不奇怪，但是这里面恰恰就有很大的问题。

　　第一，涵盖了大量的农村地区，在我看来保守估计25%，或者30%也不为过。

　　第二，绝大部分农民工没有被包含进去，因为很多人没被调查到。这些人比例是多少？按照国家统计局的数字，2013年最新数字我们1.7亿农民工住在什么地方？有50%的人住在工棚、集体宿舍还有生产场所，还有将近17%的人是合租，这些人我相信不会在家庭调查的样本里面。也就是说，有70%的农民工不在调查范围之内，那只剩下了30%被调查所录入。

　　这是我们说了对总体样本的看法，那这是我的结论。我认为西财高估了我国城市空置房34%—50%。为什么？因为我们国家新建的房子大部分是毛坯房，只有在比较大的城市才盖现房住。保守估计，这个事情我这两年专门请了房地产分析员，60%的房子是毛坯房。你就给他半年时间装修，那如果去掉这些，实际上我们现在真正的空置房，按照空置率来计算的话是3千万套左右。

　　那我们换一个角度来讲，其实刚才甘犁教授也说了，2013年空置房占了842万套，城镇化是4千万人，户均2.8人算需要144万套。那包括小产权房，这两年我国城镇建成的2250万套，那等于说这两年根本没有拆迁。那可能吗？应该是不可能。

　　实际上这次重点不是我估计，我关键是反驳，但是我还是要有点我自己的估计，毕竟我们是做这个行业的。我们做这个行业实在是没办法，有时候得拿出点数字出来。那什么样的估计呢？我们使用一个我认为相对比较可靠的数据，就是在建设部2005年公布的数据，这个毫无疑问户籍人口是偏低的，没有户籍的人在城市里也有房子这是肯定的，我们把当时在盖的小产权房算到里面去。我们再计算每年新盖的房子再加上合理的拆迁，那我们估算现在城里面，我说的城里是真正的城镇，不是农村地区算上取得，我认为是108亿平方米，面积是26.1平人均面积。中间的红线是200年前盖的房子，为什么我们用2000年呢？因为我们中国住房私有化，改革是1998年开始，之前盖的房子大家都知道质量什么样，估计接下来会有大量的这时候建的房子被拆掉。

　　那还有很重要的另外一个问题，希望大家看到以后不要睡着，西财城镇住房空置率可靠不可靠？我认为这里面可争议的地方更多。首先我要说一点，这里面涉及到统计局抽样的问题，抽样的问题实际上这里面是非常复杂的。刚才我讲其实西财的调查，因为我们用统计学抽样来看，前面的抽样分层都由国家统计局提供的数据做支撑，但是他确定了市县的时候，来考虑社区的时候他已经每年数据支撑了，要依赖自己的数据系统。他们怎么抽的？很简单，我仔细阅读了他们2011年报告，我认为他们是非常诚实的，很多做调查的不把细节告诉我们。

　　实际上很简单，富人区抽50个多一点，穷的抽少一点，最少的25个。学过统计的人都知道，我可以做权重的调整，当你没有一个全国性的数据支撑的时候，是依赖于本身家庭调查的时候，这个权重的调整是非常困难的。这里面的随意性是非常大的，随意性大到什么地步？我给大家举一个例子。2012年在西财的报告中，2011年的住房有多套房的比例是19.1%，19.1%的城镇家庭有多套。后来我咨询了他们，他们把数字下调到了15.9%，下调的比例是多少？20%。那实际上也就是告诉了我们这权重调整的空间，最起码是20%。

　　我可以这么说，这个权重如果不调整的话，很多事的确是有问题的。比如说关于城镇住房自有住房拥有率，他们用是农村户籍和城市户籍，他们计算的有城市户籍的家庭没有经过调查的比例是这样。那么还有一个什么问题呢？就是使用国家统计局的编码器所导致的偏差，为什么？县改市，市改区，在过去十几年更多发生在什么地方？在发达地区。比如说江苏通州县，现在摇身一变变成通州区，现在很多都是城镇户口了，但是那个地方90%还是农村。

　　但是正因为他市改区和县改区主要发生在什么地方？比较发达的地方。比如说像苏州下面，无锡下面很多都变成区了。广东那边也是一样，像佛山中山都变成区了，使得我们比较富有的农村地区的住房被纳入了城镇住房系统，这也是为什么说自建房2900万套，一点都不奇怪。但是他主要是在发达地区的城镇建设化，扭曲了整个样本，所以即使你使用国家统计局进行数据的调整，还是有很大偏差的。

　　所以我认为，这里面跟我们住房没有关系，前两年有一个辩症的关系，就是用这个基尼系数，他富人抽的多，穷人抽的少，是这个原因。

　　接下来我要质疑空置率的计算方法，我们有这样一个表，这个表格从2011年的西财表格中拷贝下来，0套、1套、2套，农村的都有，这是经过调整的，但是我们需要更详细的数据。我们现在把这个表做的更详细一点，0套、1套、2套、3套、3套以上，我们其实不需要别的信息，我应该能够初步计算我们城镇中间的住房空置率。为什么？有0套的人我想做家庭调查的应该都跑到人家里去了，但是他们都住着房子，这是0。有两套房的乘以2，39.93，三套房的1.6，我就用了平均数是5，算出来是1.6。那么100个家庭有多少套房子？是111.46。空置率应该怎么计算？我们有100个家庭住在了111.46套房里，空置率是10.3。而西财的数据是20.6%，是我这个数据的两倍。有一种可能性，0套住房的那些人全是住在马路上的，这个可能性不大，那这是怎么计算的？我有个疑问。按照我这样粗糙计算的方法得出来的数字只有他们数字的一半。

　　那还有第三个问题，西财关于城镇住房需求供给的分析，实际上他们数据有一些调整，所以我这里面稍微有那么一点点过时。他们把需求分为两类，一个是存量一个是新增的。比如说新增的成年人和去世老年人都可以低估，就是高峰期在这儿是20—25岁的人，这些人口我经过初步估算，他们这些人的需求完全可能是这样的趋势。这个问题就变得简单了，我们看一看我们需求供给的分析核心是在什么地方。

　　我认为核心实际上就是关于中国农民工的问题，这个不是小问题，刚才我讲的这些数据，1.7亿。实际上还不是1.7亿，为什么呢？我再说一下，这1.7亿只是出去打工的人，还没有包括他们的小孩。那我们看一看他们的小孩有多少？最保守的估计我查到2012年教育部公布的1260万的随迁子女，妇联的数字就是留守儿童是6102.万，所以这里面是不可低估的。

　　按照西财说法农村大部分人已经进入城市了，年轻人50%多都进入城市了，但是进入城市不表示他真正的被纳入调查。那他们为什么？因为大部分人住在工棚和宿舍里，并没有被调查到。这是农民工住的地方，和过年回去的样子。为什么我对这个图比较有感情呢？因为我自己小时候就在这个环境里面，看到了这样的情况。我自己不是随迁子女，但是我周围绝大部分人，在我小时候都是在外面生活的是这样的状态，过年的时候也是这样的状态回来的。

　　所以农民工的住房需求是多少？保守估计我认为有城镇住宅需求，农民工及其家属有2.2亿，我这里仔细计算。如果1.66亿的农民工为基础，举家外出的人3500人，住房需求除以2是1700万，还有住房需求大概是1亿套，总计可能有1.2亿套。当然我们这里面有拆迁，还有城镇有更新的一个需求。

　　接下来我再分析一下供给的情况，首先我们不能保守估计降低，我也认为实际上，今天我讲了这么多，很多人以为我们对房地产的估计不太乐观，很多地方大家说有拐点，那是不是真的这么悲观，是不是真的进入了寒冬，是不是我们真正的建设量只有以前的一半？其实我认为也不一定，我们可以看看这个供给分析。

　　这是以前的数据，现在已经做了一些调整了，商品房是年均供给1300万套，商品住房新开工面积不是未来供应量考核的一些指标，为什么？虚报现象特别严重。为什么虚报？这跟我们国家土地政策是有关系的。最上面的线是过去若干年我们国家新开工面积，最下面的县是完工的面积，大家看到这个差别越来越大，虚报情况比较厉害。

　　过去两三年，我们商品住宅真正的开工面积变化不大，都是在8亿平米左右。还有就是刚才甘教授说的，我们的保障房是不是接下来7200万套？我没有这么乐观，中国保障房我们大家都比较熟悉，过去几年已经存在着非常严重的虚报了，今年把目标提的很高，希望达到4500万套，仅此而已。

　　最后说一下我们目前空置房并不是真正的有效的供给，为什么不是有效的供给呢？我老家是农村的，农村里都有房，现在年轻人结婚了要到城里买房。所以不能因为我们在农村里有房，特别是在建制城镇化里面30%的家庭有房就认为他没有需求，实际上这部分人的需求还是很高的，甚至高于其他农村地区的需求。这是房子本身，应该说将来大部分还是要被拆掉了。

　　造成我们国家这样情况的真正问题，也是涉及到我们对政策的建议。我认为第一个就是户籍制度，我认为这是非常落后的，也是实际上我们现在中国很多问题的一个根源。这不仅仅是在农业和非农业之间，而且是在城市之间也有很大的问题，一般是在小城镇上班，他是不可能拿到这边户籍的。

　　还有土地制度，我们中国现在有很严重的现象，要不你变成城里人。如果不是北京、上海这样的大户口他也不愿意，拿到城市户籍一定要放弃农村土地，这是中国土地制度很严重的一个问题。还有限购的问题，这是国家政策资源配置的一些情况。

　　那我们之前住房我认为最严重的问题，其实不是我们过量的供应，我们跟一些国家在经济高速增长阶段和他们四化比较低的阶段，我们目前房地产投资规模不算高，基本上和他们持平。但是我们的浪费非常严重，我们第一代浪费，就是中国农民工1.5亿农民工，在中国农村里面大量建房，而这些房子现在很多是空置的。所以你如果把农村的空置房都算进去的话，你再多说几千万都没问题。你夏天让学生去暑期做调查，那空置房就会高，如果春节的时候调查那就会低。

　　还有在北京打工的人，第一在这边买不起，太贵了。还有买得起但是买不了的，因为有限购。有的是为了户籍，要解决小孩上学的问题，还有居家养老的问题，这都是人户分离的状态。那只有我们国家可以说是农村里面盖房，按面积来计算，直到2005年都高于国家城镇的盖房。

　　还有我们知道有一些鬼城，还有政府头脑发热或者是各种各样原因造成的空置房不会得到很好的控制。谁也不会住到鄂尔多斯去，是这样的。那我这边的结尾是这样，也是一个政策的建议，其实我们当时不想做政策的建议，但是甘教授刚才有政策建议，那我们业提供一个。

　　政策建议虽然说比较虚无缥渺，但是我们认为真正要结果中国目前很多问题，城镇住房方面的问题，还是需要在制度上做一些突破，而这个制度突破我认为并不是遥不可及的。

　　我们看一看在6月底的时候，中央政治局开会，实际上我认为这就是围绕已经进城的农民工并没有被纳入城镇调查统计的，并没有被纳入社会保障系统的这部分城镇化，数量很大，问题也很严重。当然了，我认为这里面的想法是好的，可实施操作的这些步骤是缺乏的。为什么呢？因为接下来中国户籍制度的改革，一个关键的土地制度改革，土地制度改革方面也提到了，但是迈得不子实在太小了。但是我认为有些方面是有所突破的，尤其是有些中小城市，尤其对一些有城市户籍的人来讲，他从小城市到种型城市，他户籍的变化可能比较容易，比如说武汉就比较放松。为什么？随着国家基础设施的改善，城市竞争劳动力力度也在上升。我们劳动力的价格也是越来越上升，那在这样的过程中，我认为城市自己有这个动力，尤其是那些二三线城市自己有这个动力，足够放松户籍的限制。

　　最后说一点，就是我们对未来供给需求的估算，大概认为我们接下来农民工需要差不多9千万到1亿套的房子，还有拆迁。我们认为大概接下来每年要完工1.1亿套左右，如果以面积来计算的话，我相信我们实际上已经处于盈利的顶点，拐点已经过去，但是不代表投资的高峰就一定过去了。为什么呢？因为一个国家的发展不仅仅是以面积来计算的，而是以质量和综合配套计算的，住房投资还有可能维持5%—10%的增长。但是我们不是美国，不是西班牙和葡萄牙，突然从高点下跌一半，维持不变的这样一个情况。

　　如果我们具体看的话，我们用一句话讲，以前是从哪里来到哪里买房，以后是哪里有稳定的工作到哪里去买房。那房地产开发商在这个中间会有分化，小的可能会倒闭，大的公司治理好的可能会有更好的前景。可能也会有一些财政困境，但是总体上中国房地产市场需求还是稳定在目前的状态的，所以我的演讲就先到这儿，谢谢大家。