“朗润格政论坛：激辩房地产市场前景”，于7月5日在北京大学举行，多位专家学者参与论坛，共论房地产市场的走向。图为北京大学国家发展研究院副院长黄益平[微博]教授。

　　嘉宾发言实录：

　　大家下午好，我们现在开会。今天我们主持了一个非常有意思的话题，这个话题就是关于房地产市场问题的。其实这个活动最初是由北大金融校友会主持的，周先生应该是他创办的，但是他现在走掉了。我们还有西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心，和我们国家发展研究院一起举办的今天这样一个讨论。但是因为我们在北京大学搞这个事情，所以我们把他列在我们北大国发院一直做朗润·格政这个系列里头了。去年设立的，主要是帮助我们国发院一些教授、专家一起讨论、政论关于中国经济政策的重大问题，所以放到这个系列里头应该也比较合适。

　　房地产问题应该说是一个非常敏感的问题，一说起房地产每个人都很关心这个话题，我们看过去十几年，从1998年最初我们房地产市场开始建立到现在，已经经过非常高速的增长。2013年我们看数据，大概是全年我们房地产销售总量达到13亿平方米，我们的金额大概是8.1万亿人民币左右。这个数字如果和2002年的数字相比，我们的面积涨了5倍，金额涨了15倍。在这背后大家可以看出来，这是我们过去十几年在中国经济当中非常重要的因素，它关系到我们每个个人的生活和投资的状况。

　　我们知道房地产对于大多数中国居民来说已经是最重要的资产了，那么房价涨还是跌，每个人都很关心。没有房子的人怕房价大幅度的涨，买了房子的人怕价格跌，大家都觉得这是一个非常重要的问题。政府也很关注这个问题，政府很关注这个问题大家都知道，因为土地财政在很多地方都是一个非常重要的事情，在沿海一些地区土地销售收入大概会占到地方财政收入高的有百分之六七十，甚至更高。那房地产市场一平稳，对他们来说是一个重要的考量因素。

　　我们同时也知道房地产投资在各个资产当中的总量占到20%以上，这样一个规模，就是说如果我们把它前后的产业链叠加起来，有人说房地产每年的发展对经济增长的贡献可能会有1—2个百分点，所以对政府来说是一个大事。对我们金融体系也很重要，大家知道国际上有很多专家认为中国经济风险非常大，这有很多因素。有的说是地方政府融资平台，有的说是金融体系，有的说是影子银行。但是也有很多因素是跟我们房地产市场连在一起的，房地产市场是升还是降，可能对于我们金融体系的健康有很多很大的影响。

　　所以我们今天来讨论中国房地产市场的问题，有我们非常关心的一些话题，我自己比较关心的话题，当然一会儿我们会有很多专家讨论。我最关心的，把它列出来的，我认为我们今天可以集中展开讨论的是四个话题。

　　第一个，中国的房地产市场到底存在不存在很严重的泡沫的问题。

　　第二个，我们的房地产市场的发展是不是已经经过了一个拐点，当然这个拐点从量和价格来衡量。

　　第三个，我们的房地产市场的变化到底给我们的金融和给我们的经济增长会带来什么样的后果？

　　第四个，如果我们可以讨论我们下一步觉得应该采取什么样的政策。

　　房地产问题对我们中国经济很重要，当前的因素我觉得我们都值得关注。但是我们在分析中国房地产市场问题的时候，碰到的第一个最大的困难是没有准确的数据。举个例子说，我们看国家统计局过去每年公布的房价指数，大部分人认为和我们现实的感受差别很大。这个差别大是因为我们感受的差别还是因为实际的数据不准确？

　　比如说我们中国的房地产市场的泡沫到底有多高？有的说按照价格与收入的比来看，中国在世界上已经是名列前茅了。但也有学者说，中国的收入被低估，如果把低估的部分计算进去，也许我们的泡沫没有这么严重。至于说房地产市场空置率的问题，这更是一个每个人看法都不一样的话题。

　　所以我们今天请到各位专家来讨论，我相信经过这个讨论有一些问题我们可以得到比较好的理解。但是我相信，还有很多话题今天也不一定能够给一个特别明确的答案，但我相信今天这个讨论是一个比较好的开端。我先简单的说一下我们今天主要是请了六位专家来参加讨论，前面有四位专家要发表他们的观点，我更希望他们之间有一个比较直接的交流，甚至是碰撞。

　　首先四位专家是西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心谭继军教授、甘犁[微博]教授，美银大中华去首席经济学家陆挺博士，摩根大通大中华区首先经济学家朱海斌博士，芭蕾雨投资公司的黄玺庆董事长，和我相信大家都很熟悉的北大国发院的宋国青老师。主要是先请四位专家每个人发表20分钟，不超过25分钟的发言，然后我们请两位评论专家发表大概15分钟的评论，然后我们敞开讨论。