曾经有人给我出过一个题目，物业税能够有效的降低房价吗？物业税或者房地产税，这个保有环节的税收能够有效降低房价吗？首先要分析一下，我们国家房价上涨，或者呈上升趋势的主要原因，各种各样的原因归集起来最主要的一句话，中国的城市化需求拉动。我再强调一下，我谈的是产权房、商品房，这是房价上升的最主要的原因。我们现在城市化率46%左右，从改革开放初期的不到20%，一直到现在，这个情况是否减慢了呢，现在来看没有减慢的迹象，从2000年增长1.2%到现在的0.9%，但是这46%的城市化率一定会走高到的80%，未来几年之内，我们就会迎来一个形式意义上的转折点，中国官方公布的城市化率会达到50%，以后还会一路走高。这样的变化过程没有任何力量可以扭转，换句话说，今后几十年中，到2050年前后，那是一个标志性的伟大复兴的时候。这几十年里面，会有五亿多人从农村区域进入城市，而他们首选的必定是一线城市，像北京、广州、上海、深圳、南京这样的城市。

　　从这个大趋势上来说，我联想到孙中山先生在一百年前考虑中国怎么实行振兴的时候说的一句话，世界潮流浩浩荡荡，顺之则长，逆之则亡。这个大潮是什么呢，我们现在来看，一个是工业化，第二个就是城市化。改革开放以后，工业化、城市化，加上了市场化和全球化。这两大潮流四个因素互相激励，是在我们这样一个发展过程中支撑着中国依靠经济手段，以自己市场的巨大需求，争取世界舞台上的空间。

　　我们在这样的历史潮流面前，很多东西要适应顺应，其中的城市化进程，结合着中国现在的资源制约和环境制约，一定是以后几十年拉动房价上涨的长期趋势源头，所以从个人观点来说，你在这个方面做一个几十年的考虑，我们这里有一个清醒的认识，没有任何力量能够阻止中国的城镇化进程，而这个城镇化进程中间，需求拉动的力量可能是一个主导力量。

　　这样一来，在具体分析上就要回答一个问题，房价和地价是什么关系？各种各样的观点都有，我个人的基本观点，从根本上来讲，不应该把这个关系看作是一种鸡生蛋的说不清的关系。现实来说，房价决定地价，人们追求房地产，追根究底是地皮上的附着物，这样的一种效益，从长期来说，这个经济关系分析，就是房价这样一个对应的住房供给的最终需求，拉动着地价，地价在长期的发展过程中，更多的是跟随于房价。在一定阶段上，当然地价可以对房价起到推波助澜的作用。简单一句话，物业税或者说不动产税，作为税收的种类，不是万能的，不会改变中国以后几十年房价长期上扬的长期趋势，同时这里要说，这个房价是产权房、商品房，和保障房无关。

　　查一下历史资料我们可以看到，其他国家的市场经济发展中，房价也是走高的，虽然他们有保有环节的税收，但是房价也是走高的，有人据此说，这个税收对调控房价无效，但是反问一下，如果没有这个保有环节的税收，你测算一下，他们的房价会有什么变化？如果你没有能力做量化的分析，我们至少可以在基本的对比关系上说一下，这个税收存在的时候，有对房价对冲的力量，如果没有这个税，房价会涨成什么样，你有没有这样的概念？我们要设想一下，如果没有保有环节的税收，他们的房价会是什么样，具体分析一下，市场需求可以分为三类，一个是自住，一个是寻求尽快的转手，就是炒房，第三个是处于种种原因，买了以后可以先空着，摆在那儿。这三类，我们设想一下，有这个税和没有这个税会有什么变化，自住的一般人考虑，不会买那么大的房子，买一个中小户型，尽可能实惠一点，一般的中产阶级会这样考虑。他买了这样比较小的中小户型，这个自然而然就传导到炒房者手上，一开始他没有顾忌，现在多了一个风险，他要更多的吃进中小户型，囤房的人会怎么想呢，他现在有了这样一个年复一年的成本，相当多的人会把房子租出去，这样房子供给就上升了，同时需求更理性，规模不会被疯炒起来，同时需求里面的中小户型比例会提升。所有的因素合在一起，房价会更理性更沉稳，泡沫会更少一些，这时候开发商会注意到需求的变化，他拿到一个地皮，如果就是做商品房的，他会更多的考虑中小户型，这正是我们科学发展观要求的，集约利用土地，这是我们希望看到的。

　　这样一些情况合在一起，不能否认税收的正面效应。有人说这个税出来以后，会出现税负的转嫁，房价会更高。我不这样认为，如果是自住的，他怎么转嫁，如果说转嫁的话，就把租房市场牵扯进来了，如果租的时候可以提价，一定会遇到一个供给和需求关系的变化，恰恰我们前面表明，这个税收出来以后，供给会增加。也有人说，这个炒房者不会看中这个1%以下的税负，他这个房子一转手以后可以得到更高的利润，怎么会被这个小事情调整呢，这个有一定的道理，这说明税收不是万能的，但是可以综合分析，炒房者也要考虑一下自己以后的机会。虽然可能继续看着这个差额，但是实现这个差额的条件比以前收紧多了，他的炒作行为只会收敛，以前肆无忌惮的就变成更谨慎的炒作。

　　总之，我从现在的调控态势来看，如果我们能够在现在已经出台的一些调控措施以后，推出保有环节的税制，虽然长期不能有效的调控房价，当然短期会有一些的回调，这样减少了一些原来的看起来非理性的房价大起的现象，以及之后最有杀伤力是房价大落，这样我们房地产会更加平稳。

　　以上就是我对于现在的调控的制度建设和保有环节税收问题的一些个人看法，下面欢迎大家提出问题，我们做一个讨论。

　　提问一：你好，经济适用房的推出受到的效果不是大众期待的那样，可以说目前为止是失败的，我想制订这个经济适用房制度的人，他们应该有足够的智慧预料到会产生这一点，为什么还会出现这样的情况，他们的真正的出发点是为解决普通老百姓的住房问题吗？另外，现在提出了廉租房和适租房，但我个人观察发现，现在很多人，真的需要买房子的，大部分是毕业没几年的年轻人，他们到了成家立业的时候了，就想买房子，都觉得房子很重要，涉及到户籍问题，怎么看待这个想象和其中的矛盾。

　　贾康：第一个问题，是很尖锐的问题，政府是为民众服务的，为什么会出现经济适用房这么多的问题，我认为经济适用房的概念要逐渐淡化，前些年已经提出这样的工作要求，现在还有政府继续建设，我们也不能说一下子都否定，就停下来，但是我觉得，很显然应该把托底的事情做好。1998年应对金融危机的时候，当时我们对两轨并行的认识不不清晰，到现在才渐渐清晰，那时候有模糊之处，出发点在决策层不应该说有什么方向的大问题，但是有的时候是细节决定成败，执行的时候，市场轨和保障轨的事情混在一起，就出现了越来越明显的矛盾和问题。

　　第二个问题，我理解，主要是觉得现在我们看不到长租房、适租房方面没有人公众满意的供给，这个房子需要有很透明的政策，房租是不能轻易改变的，这个国际上有经验，我们可以借鉴，政府的管理要尽可能的合理到位，住进去的年轻白领和家庭可以在里面装修、结婚、生孩子、养孩子，你也可以续租，收入提高以后，你要转出这个房子，也要有一些通道。这个就解决了我们的一些顾虑，应该提供这样的相应的条件。

　　提问二：今年两会的时候，我看到新闻报道，您提交了物业税提案，最近北京上海讨论走房产税形式，我想问一下，以后物业税是不是以房产税的形式征收呢？另外，如果北京上海一线城市明年年初开始征收物业税，那么南京这样的城市，2012年会有政策？南京这一类城市的房价低点啥时出现？

　　贾康：房产税的操作有一个便捷之处，就像燃油税，其实是在消费税里面推出的。房产税现在是我们现在已经有的一个税收，但是只对经营型房产征收，而且是对租金征收，如果在房产税上引入实质性的物业税，现在操作上来看相对便捷，所以不排除是一个可行的通道，现在先行先试，我们只是听到一些风声，还需要拭目以待。

　　我觉得中国的改革中，不要拘泥于一些表述，关键是要引入一些实质性的内容。南京的具体情况我不了解，大家可以更多的注意我们领导层的信息，从面上来讲，这个税如果推出，会是在前面的一系列房地产调控政策出台以后的，一个带有治本性质的政策，对于现在市场运行状况的短期影响要充分重视，会带来一个相对明显的回调。但是不同地段不同品质的的房子绝对是不一样的，这是一个很粗线条的说法。

　　提问三：会否出现这样的请客，保有税推出以后，对于激活现在的大量空置房进入租房市场的效应，这个租房市场的供给增加，会使房租的水平得到抑制？

　　贾康：  我心目中的保障房，如果说廉租房，价格应该是象征性的，比如吃低保的，他没有收入，政府给他一定的标准，比如南京是700块钱一个月，他可以有一个象征性的七块钱的租金，这是所谓保障房的价格表现。长租房或者适租房价格一定是年轻白领可以承受的。而物业税对于保障房，我认为当然没有必要覆盖，这是一个政策倾斜支持的，没有必要再征物业税。对于保障房后期会有什么管理办法，我想会是由松到细，越来越细致的建立每个住户的信息档案，加强管理，这样减少一些浑水摸鱼的情况，更好的使公共资源发挥效应。

　　提问四：现在大部分关于房价的问题是会不会上涨，上海、南京这样的城市未来房价会是怎样的？